Подведены итоги рынка аренды в 2022 году

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года.

В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru. 

Рост ставок – в 4 раза меньше, чем в 2021 году

По итогам 2022 года средняя ставка аренды однокомнатной квартиры по анализируемым локациям выросла на 4,1%, составив 19,6 тыс. рублей. По двухкомнатным квартирам – на 4,5% и равна 28,6 тыс. рублей. Прирост средних ставок оказался в среднем в 4 раза ниже, чем по итогам 2021 года, когда средние ставки за год увеличились на 18% и 20% соответственно.

На протяжении всего 2022 года было несколько периодов падения средних ставок аренды. Первый – это март-апрель 2022 года, когда к снижению средних ставок привело резкое увеличение объема предложения (о причинах более подробно – в п.2 отчета).

Средние ставки аренды в мае относительно февраля снизились в целом по крупным городам на 1,6% по однокомнатным квартирам и на 1,9% - по двухкомнатным. Но в разрезе отдельных городов падение было существенно больше. По 4 городам снижение было выше 10%. Речь идет о Москве, Санкт-Петербурге, Ставрополе и Тольятти – по всем перечисленным локациям падение ставок аренды для однокомнатных квартир составило рекордные 11% с февраля по май.

В то же время по «южным» направлениям: Ростов-на-Дону, Севастополь, Сочи в этот же период ставка аренды, наоборот, максимально выросла (от 7%), в результате средняя динамика по крупным городам менее выражена, чем при анализе отдельных направлений. В первую очередь пострадали столицы – экономически активные регионы с большим количеством приезжих. Подобную динамику мы наблюдали и в локдаун 2020 года, когда именно Москва и Санкт-Петербург показывали наибольшее снижение спроса и ставок, в отличие от городов с меньшей численностью населения.

При более подробном понедельном анализе ставок аренды снижение цен по всем крупным городам началось в первых числах марта и продолжилось до майских праздников – за этот период средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам снизилась с 18,9 до 18,5 тыс. рублей в месяц, после чего аренда стала постепенно дорожать с ростом спроса и снижением прироста предложения.

Рост средней стоимости долгосрочной аренды пришёлся на август-сентябрь 2022 года, с началом традиционного делового сезона. В среднем по крупным городам прирост составил в августе 3% по однокомнатным и 4% по двухкомнатным вариантам. В сентябре – еще 4% по однокомнатным и 7% по двухкомнатным. То есть рынок отыграл весеннее падение в целом по РФ.

Частичная мобилизация привела к новому падению спроса, а вместе с тем – и ставок аренды. В декабре относительно годовых максимумов (в середине сентября) ставки оказались ниже на 4% по однокомнатным вариантам и на 6% по двухкомнатным. Снижение средних ставок совпало также с сезонностью.  Ближе к зиме традиционно ставки снижаются вместе с охлаждением спроса после самого активного периода в августе-сентябре.

Текущие средние ставки аренды в конце года сопоставимы со ставками в конце июля. В годовой динамике аренда стала дороже на 4% по однокомнатным квартирам и 4,5% по двухкомнатным.

Не все крупные города показали за год рост. В некоторых арендовать жилье стало дешевле, чем год назад. Это Москва, где снять однокомнатную квартиру можно дешевле на 8%, Санкт-Петербург (на 12%), Ставрополь (на 12%). Выиграли в цене 5-9% арендаторы и в Севастополе, Краснодаре. По Московской области, Ижевску, снижение на 1-2%.

Выбор квартир в аренду стал выше в 2 раза

В 2022 году на рынке долгосрочной аренды заметно выросло предложение. В декабре 2022 года на выбор в крупных городах- 81,3 тыс. квартир. За год предложение увеличилось почти в два раза – с 42,5 тыс. вариантов. Основной рост предложения прошел весной 2022 года: в марте-апреле. К увеличению конкуренции среди рантье привели:

Миграция: в начале весны увеличилось число желающих временно переехать в другие города, регионы, страны, сдав при этом свои квартиры в долгосрочную аренду.

Приход на рынок аренды продавцов вторичной недвижимости, кто изменил свое решение о продаже квартиры на фоне резкого роста ключевой ставки и удорожания ипотеки (не было понимания «рыночной» цены, возникли сложности с «альтернативными сделками» и пр.).

Сезонные колебания рынка. После новогоднего затишья число новых объявлений в феврале и марте, как правило, растет.

В феврале предложение выросло на 22%, марте – на 19%, апреле – на 38%, всего за февраль-март выбор стал выше в 2,1 раза. С февраля по май максимальный прирост (более чем в 2 раза) был отмечен в Москве, Московской области, Уфе, Хабаровске, Барнауле и Ижевске.

В мае-июне прирост замедлился на фоне планомерного восстановления рынка, а с июля выбор стал снижаться одновременно с ростом средних ставок аренды, в том числе – за счет ухода наиболее доступных объектов. В июле выбор стал меньше на 6%, в августе – на 17%, в сентябре – на 33%. Выбор сократился до 50 тыс. квартир в аренду, что чуть меньше, чем было доступно в феврале (52 тыс.).

В конце сентябре тренд развернулся: миграционные потоки привели к росту предложения, который продолжился в октябре (+26%), ноябре (+21%), в декабре прирост замедлился. Текущее предложение – на уровне начала апреля, когда наблюдался активный рост предложения.

Всего по итогам года наибольший рост предложения (в 3 раза) отмечен в Москве, Ленинградской области и Краснодаре. Двукратное падение – в Воронеже, Ставрополе и Хабаровске.

5% годовых для рантье

Годовая доходность от сдачи в аренду в среднем по крупнейшим городам составляет сейчас 5% при покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке и 5,9% – на вторичном. Причем реальная доходность при инвестициях в новостройки оказывается еще ниже, поскольку в отличие от вторичного рынка, приходится ждать несколько месяцев завершения строительства, а также – дополнительно вкладываться в ремонт, если отделка не предусмотрена застройщиком.

Снижение средних ставок аренды весной 2022 года при одновременном росте цен на недвижимость в феврале – марте 2022 года (из-за высокого спроса, вызванного с падением курса рубля) привели к сокращению потенциальной доходности от сдачи в аренду. В мае-июне 2022 года среднегодовая доходность от сдачи в аренду составила по городам-миллионникам 4,4% при покупке новостройки и 5,3% на вторичном рынке, более доступном по цене и показывающем лучшую доходность от вложений. Это минимум с 2020 года.

С ростом ставок долгосрочной аренды в августе – сентябре 2022 года доходность от сдачи в аренду достигла 5,1% при покупке новостроек и 6,1% – на вторичном рынке. К декабрю со снижением ставок инвесторы-рантье рассчитывают в среднем на доходность в 5% при покупке новостроек и 5,9% – готового жилья. В начале 2020 года доходность от сдачи в аренду составляла в среднем 7,5%, после чего с анонсом льготной ипотеки и дальнейшим ростом цен выгода снижается.

Наименее выгодно инвестировать рантье в недвижимость Санкт-Петербурга, Казани и Москвы. Жителям Нижнего Новгорода выгоднее инвестировать на вторичном рынке, но не в новостройки. Инвесторам стоит рассмотреть Челябинск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург, где доходность максимальна.

15% квартир в аренду – в новых домах

Несмотря на снижение доходности при инвестициях в новостройки, в среднем по крупным городам 15% от всего предложения аренды в декабре 2022 года доступны в домах, построенных с 2020 по 2022 гг. Лидером является Санкт-Петербург (22%), высокая доля также в Ростове-на-Дону и Екатеринбурге, которые входят в города с максимальной доходностью от сдачи в аренду. 17-18% арендных квартир в новых домах – в Краснодаре и Ставрополе.

В Москве – доля 12%. Казани – 12%, то есть, несмотря на минимальную доходность по этим города, инвесторы все равно активно приобретают новостройки с целью дальнейшей сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Исключение – Нижний Новгород, который находится только на 27 из 35 месте по доле квартир в аренду в новых домах, и доходность здесь минимальна.

Погашать ипотеку за счет аренды можно в Челябинске и Саратове

Многие инвесторы используют ипотеку, рассчитывая за счет аренды погашать платежи. С 2023 года меняются условия льготной ипотеки: ставка повышена с 7% до 8%. Эксперты Циан рассчитали, в каких городах реально погашать ипотечные платежи за счет арендатора. Для расчетов указаны средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке, ставка по ипотеке 8% при п.в 15% и срок кредита 25 лет, а также – текущую ставку аренды в конкретном городе.

Только по трем городам: Челябинску, Саратову и Кемерово разница в средней ставке аренды и платежам по ипотеке на первичном рынке – всего 2-3 тыс. рублей, доплачивая эту сумму к доходам от аренды, можно погашать кредит. 5-6 тыс. надо доплачивать в Воронеже, Ярославле, Оренбурге. Стратегия погашения кредита под 8% за счет сдачи в аренду невозможна в Сочи (необходимо доплачивать 36 тыс. рублей), Москве (32 тыс.), Санкт-Петербурге (27 тыс.), Казани (24 тыс.) и Нижнем Новгороде с Владивостоком (20-21 тыс.). Это крупные города одновременно с опережающим ростом цен на новостройки и при этом – падением ставок аренды и спроса.

На вторичном рынке по большинству городов стоимость квартир ниже, но ставка по ипотеке – выше, и сегодня взять кредит можно под 10,4% в одном из ведущих по выдаче кредитов банков. При первом взносе 15% и сроке кредита 25 лет для 2/3 городов платежи по ипотеке на «вторичке» окажутся выше, чем на первичном рынке. Наибольшая разница – в Севастополе и Москве (11-12 тыс.р.). В Московской области платеж будет выше на 8 тыс.

И наоборот, есть ряд городов, по которым ипотека на вторичном рынке будет даже выгоднее, несмотря на более высокие ставки (8% против 10,4%). Это Астрахань (на 10 тыс. р), Хабаровск и Нижний Новгород (6-7 тыс.). Так же, как и на первичном рынке, при инвестициях с ипотекой в новостройки, ни по одному крупному городу не удастся полностью компенсировать платежи по ипотеке за счет арендных ставок.

«В целом по 2022 году, несмотря на два затяжных периода падения спроса на арендное жилье, активность арендаторов снизилась всего на 14%, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Это относительно небольшой разрыв в сравнении с 2021 годом, учитывая влияние внешних факторов и рекордный спрос на аренду в 2021 году после снижения лимита по льготной ипотеке и смещения активности в пользу съемного жилья.

В 2023 году рынок аренды выглядит более интересным на фоне ухудшения условий кредитования, где несмотря на небольшое снижение цен в последние месяцы, растет ставка по ипотеке. К тому же в условиях нестабильности не каждый готов брать на себя долговые обязательства на несколько лет вперед, все эти факторы говорят в пользу рынка долгосрочной аренды, который финансово выгоднее, чем кредит с точки зрения ежемесячных затрат».

Источник: СИА