В какую недвижимость инвестировать с небольшим бюджетом?

За последние три года на рынке инвестиций в недвижимость произошли колоссальные перемены. Многие привычные стратегии вложения средств, например, покупка новостройки на котловане, стали далеко не такими надежными и выгодными. Куда сегодня с учетом ситуации на рынке можно вложиться с небольшим бюджетом, какие помещения могут стать альтернативой покупке квартиры для сдачи в аренду, сколько прибыли они принесут, рассказал Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».

Как отмечает эксперт, хорошим инвестиционным потенциальном обладают форматы недвижимости, которые пользуются повышенным спросом при дефиците предложения.

Кладовые

• Порог входа в сегмент (минимальный объем инвестиций) – 10 млн рублей
• Доходность – от 15 до 50% годовых

По этому принципу на рынке складской недвижимости частным инвесторам даже с очень скромным бюджетом доступны инвестиции в кладовые для хранения личных вещей.

Тенденция к сокращению площадей квартир на фоне роста их стоимости в крупных городах сохраняется. Соответственно, у людей возникает потребность в хранении за пределами жилья вещей, которыми они активно не пользуются, – лыж, санок, снаряжения для рыбалки, инструментов и т.п.

Чтобы организовать такую кладовую, необходимо купить или арендовать цокольное помещение площадью от 150 квадратных метров в крупном жилом массиве. Еще порядка двух миллионов рублей потребуется на покупку необходимого оборудования.

При покупке помещения доходность инвестиций в кладовые составляет порядка 15-20% годовых. Если оборудовать кладовую на арендуемой площади, то окупаемость инвестиций составит около двух лет, то есть принесет инвестору до 50% годовых. При этом инвестиции в кладовые можно превратить в пассивный доход, поскольку на рынке появились операторы, которые профессионально занимаются управлением такими объектами.

Требования к помещениям под кладовые минимальны. Для них подойдут и подвалы, и цокольные этажи без окон, и помещения не на первой линии домов, и со входом со двора.

«Главное требование – это расположение в густонаселенном районе с плотной жилой застройкой. Также следует отдавать предпочтения объектам с высокими потолками. Чем больше высота помещения, тем больше можно разместить ярусов и ячеек для хранения, что позволит получить более высокую прибыль с каждого метра используемой площади», ‒ отмечает Руслан Сухий.

Стрит-ритейл

• Порог входа – 25 млн рублей
• Доходность – от 8% до 12,5% годовых

Традиционно одним из самых надежных и востребованных у российских инвесторов активом считаются торговые помещения уличного формата. Данный сегмент не подвел и в этот раз, показав свою устойчивость к потрясениям 2022 года.

Спрос на объекты стрит-ритейла ликвидной площади в хороших локациях есть всегда, а сегодня они и вовсе мегавостребованы как у покупателей, так и у арендаторов. Для стрит-ритейла период ковидных ограничений оказался гораздо более стрессовым, нежели текущая социально-экономическая ситуация. Сегодня ликвидные помещения не простаивают, арендаторы заходят в них даже на высокие ставки.

В Москве покупка стрит-ритейл помещения площадью 30-50 кв. м в формате готового арендного бизнеса сегодня приносит инвестору 7-8,5% годовых. Инвестиции в объекты в более простых и менее проходных локациях, но с надежной компанией-арендатором, дают 9-12,5% годового дохода.

С доходностью выше 12,5% годовых приобрести ликвидное помещения стрит-ритейла в Москве вряд ли получится, только если это не стрессовый актив, который предлагается с хорошей скидкой.

Квартиры

• Порог входа – 15 млн рублей
• Доходность – от 3 до 20% годовых

Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению данного рынка в ближайшее время, квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.

Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше – до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.

Инвестиции в новостройки на этапе котлована также стали не такими простыми и надежными. Чтобы реально заработать необходимо очень взвешенно выбирать жилой комплекс. Однако, интересные варианты в сегменте остаются.

«Например, сейчас в локации неподалеку от стадиона «Лужники» стоится жилой комплекс, квадратный метр в котором на старте продаж стоил 570 тысяч рублей, при средней стоимости вторичного жилья в том же районе в миллион рублей за «квадрат». Инвесторы, успевшие зайти в данный проект, уже заработали на росте цен. Инвестиции вот в такие объекты по-прежнему приносят хороший доход. Даже если рынок упадет, а цены на жилье в столице снизятся на все 20%», ‒ рассказывает руководитель «Рентавед».

Туристическая недвижимость

• Порог входа – 15 млн рублей
• Доходность – от 5 до 50% годовых

Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных стран на путешествия внутри страны.

Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом. Да, за 15-20 миллионов рублей пятизвездочный отель с номерным фондом в 1000 юнитов не построишь. Однако на создание проекта глэмпингов этого вполне достаточно.

Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта – удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой, например, в лесу рядом с речкой или озером. С другой – расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.

Окупаемость у новых интересных проектов очень высокая, если они реализуются в правильной локации и с хорошей концепцией.

«Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка 2 лет. То есть уровень доходности – 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», ‒ делится эксперт. 

Коллективные инвестиции

• Порог входа – 300-500 тысяч рублей
• Доходность – от 6 до 30% годовых

Также перспективным вариантом вложения средств в текущих условиях являются коллективные инвестиции в недвижимость через паевые фонды, кооперативы, покупку доли в проекте. Такая модель позволит инвестору даже с самым скромным бюджетом стать совладельцем высоколиквидного торгового центра и складского комплекса стоимость свыше миллиарда рублей.

Один из плюсов такой модели вложения средств – минимальный входной билет. Инвесторам доступны проекты с бюджетом от 300-500 тысяч рублей. Встречаются даже фонды коллективных инвестиций, с которыми можно сотрудничать имея от 5 тысяч рублей.

Доходность коллективных инвестиций зависит от компании, объекта недвижимости, стратегии вложения средств. Условно фонды можно разделить на рентные, которые выкупают объект и получают прибыль от сдачи его в аренду, и девелоперские, привлекающие капиталы для реализации проектов строительства новых объектов или редевелопмента.

Первые – менее рисковые, приносят прибыль сразу, так как покупается уже готовый объект. Но уровень дохода ниже – в среднем 7-12% годовых. Вторые более рискованные, но при правильном выборе и удачной реализации проекта могут принести 35-40% годовых и даже больше.

Стрессовые активы

Конечно, в условиях экономической турбулентности инвестору в недвижимость нельзя забывать про стрессовые активы, которые ввиду различных обстоятельств выставляются на продажу с хорошим дисконтом. Залоговые квартиры, помещения, реализуемые на торгах по банкротству, да просто любые объекты, которые собственники продают с пометкой «срочно», ‒ все это может стать хорошей инвестицией.

Данный сегмент рынка инвестиций очень конкурентный с большим количеством профессиональных игроков. Кто-то в ежедневном режиме мониторит торги, а кто-то давно автоматизировал этот процесс. Они массово подают заявки на большое количество аукционов. Однако в непростых условиях подобных активов с высоким потенциалом для инвестирования становится значительно больше. Если системно подойти к работе, то найти действительно интересный объект для инвестирования можно.

Источник: СИА