Путь к развитию или абсурд? Эксперты – о регулировании рынка ИЖС

В России хотят ввести проектную документацию для частного жилья, которое люди строят в том числе самостоятельно. Предполагается, что при возведении индивидуальных домов нужно будет проводить негосударственную экспертизу проекта и независимый строительный надзор. В чем плюсы и минусы этой инициативы? Какие есть подводные камни? Почему, несмотря на желание сделать рынок цивилизованным, эксперты рынка ИЖС уверены, что инициативу нельзя распространять на все территории и дома. Об этом они рассказали SIA.RU.

«Вопрос в том, как это будет реализовано»

Вячеслав Муравьёв, генеральный директор компании «Форма Дома», занимающейся малоэтажным домостроением, уверен, что прежде всего инициатива поможет избежать некачественной застройки и улучшит облик поселений.

– Кроме того, будет меньше махинаций с ипотекой и её нецелевым использованием. Но вопрос в том, как это будет реализовано, с какими проблемами столкнутся застройщики, насколько увеличится стоимость дома для клиентов.

«Это приведёт к удорожанию строительства»

Александр, руководитель иркутской проектной организации, уверен, что данное предложение приведёт к лишней нагрузке на проектные организации, которых и так не хватает на рынке, а также – к удорожанию строительства для частников.

– Сейчас человек как хочет, так и строит, руководствуясь прежде всего своим бюджетом и общепринятыми в строительстве понятиями. Ему не нужен проект, ему не нужна экспертиза…. А если их введут, то это существенно усложнит жизнь людям и приведёт к удорожанию и увеличению сроков строительства.  К тому же будет дополнительная нагрузка на проектировщиков, которых и так мало. И, как правило, они предпочитают работать не с частниками, а с юридическими лицами.

Проектировщики вынуждены будут делать всё по нормам. К примеру, домик из бруса 180*180 домик уже не запроектируешь и не построишь, так как по энергоэффективности он не пройдёт, придется делать с утеплением, а это удорожание конструкций, и так по многим параметрам.

«Это затормозит выдачу ипотеки на ИЖС»

Владимир Чернышев, управляющий региональным офисом банка «Открытие» в Иркутской области, считает, что новая инициатива не только не поможет развитию рынка ИЖС, а скорее затормозит его.

– Если обяжут делать проектную документацию, то это сильно затормозит ввод ИЖС, а следовательно, и выдачу ипотеки на данный продукт. Если хотят ввести такое требование, то необходимо максимально упростить получение и утверждение проектной документации. Эти процессы должны идти параллельны.

«Это гарантия качественной застройки»

Сама идея общей концепции и единых правил для всех объектов недвижимости имеет все основания и право на жизнь, рассуждает Наталья Баркова, директор Иркутского регионального филиала Россельхозбанка. Но должен быть прописан четкий механизм реализации этой инициативы для частника:

– Мы становимся свидетелями того, как стремительно разрастается пригород, но при этом отсутствие единого архитектурного решения, разное оформление улиц и домов, смешение цветовой гаммы – все это не создает единого стиля, вида застроек. Конечно, проектная документация, разработанная по стандартам, с учетом всех нюансов земельной площади, коммуникаций и ландшафта – это определенная гарантия качественной застройки. А значит, отсутствие рисков как для заемщика, так и для банка.

Но необходимо понимать, что для реализации инициативы должен существовать четко прописанный алгоритм действий – как для гражданина, который рассматривает строительство дома для семьи, так и для профильных организаций. Проведение экспертизы, надзор за качеством строительства, подготовка специализированной документации не должны стать существенным обременением для заемщика.

«Лишать людей возможности самостоятельно строить дом – неправильно»

Стричь все территории под одну гребёнку и устанавливать единые правила для всей страны – неправильно, считает Дмитрий Кузнецов, руководитель проекта загородного посёлка «Патроны Парк».

– Тема понятная. Давно говорят, что нужно работать на этом рынке, как цивилизованным застройщикам. А цивилизованные застройщики в свою очередь задаются вопросом: а как мы можем конкурировать на нецивилизованном рынке? И получается вечная борьба. С одной стороны, так можно весь рынок зарегулировать. Тогда преференции получат застройщики, которые умеют строить в соответствии со всеми нормами: запроектировал, согласовал, разрешение получил, построил.

А с другой стороны, обычные люди в какой-нибудь далекой деревне в результате таких нововведений теряют возможность построить себе дом. И это будет сложно, потому что такого жилья строится достаточно много. Застройщиков в отдаленных районах зачастую просто нет. Кто этот проект и прочую документацию будет делать? Строить надо, людям надо где-то жить, а коммерческого интереса для застройщика там нет. Поэтому, конечно, это здорово, если бы всё малоэтажное строительство было бы красивым, цивилизованным и архитектурно выдержанным, но лишать людей возможности самостоятельно строить себе дом – неправильно.

Я бы выделял какие-то отдельные территории для девелопмента и для них бы разрабатывал свои правила застройки, поручал бы эту застройку цивилизованным компаниям, требовал проектные документы и так далее. Но при этом нужно оставить людям возможность за свои деньги построить дом на территории, где нет большой необходимости сохранять архитектурную концепцию.

«К «обязаловке» отношусь негативно»

Если оценивать реальные шансы на внедрение таких обязательных мер по проектной документации, контролю и экспертизе, то Кристина Яковенко, директор по развитию ООО «Хрустальный», относится к ним скорее негативно. По ее мнению, это может на несколько лет отодвинуть развитие строительной отрасли.

– Мы видим, насколько медленно получается прорабатывать и адаптировать к реальным запросам различные СНИПы и СП. У нас был опыт, когда мы разрабатывали проекты индивидуальных домов, которые должны были пройти техническую экспертизу, даже негосударственную, для строительства в Нижнеудинске. И это значительно удорожало строительство домов. Некоторые решения в рамках текущих СП и СНИПов были не совсем адекватны. Точно такая же ситуация сейчас происходит с малоэтажной многоквартирной застройкой, где мы видим, что многие требования завышены по отношению к «малоэтажке». Соответственно, понадобится определенное количество времени, чтобы прийти к какому-то консенсусу, договориться об адекватных требованиях для строительства индивидуальных домов.

При этом нужно всё-таки понимать, что индивидуальные дома люди строят в разных сегментах. Есть люди, которые хотят получить более качественное жилье – современное, энергоэффективное, – и они выбирают загородный дом с высоким комфортом. Для других людей индивидуальный дом – это возможность получить дешевое жилье.

Дома бывают разные – дачные, например, которые могут строиться и на землях ИЖС, это могут быть садовые дома, которые люди строят по мере своих сил и возможностей, растягивая сроки строительства на много лет.

Если мы введем обязательную проектную документацию, люди будут нести дополнительные затраты. От этого они быстрее не построят. К такого рода «обязаловке» я отношусь негативно.

Но это положительный момент для банков. При выдаче ипотеки для них это способ снять с себя определенные риски, они знают, что дом строится по современным нормам, будет надежным, востребованным, он не развалится – за счет этого они могут снизить ипотечную ставку для клиента. Я бы давала выбор: если человек хочет получить минимальную ставку по ипотеке – то пусть предоставит проектную документацию.

Но я бы не доводила это до абсурда, вовлекая, например, Стройнадзор. Не стоит забывать об объемах строительства индивидуальных домов: они в разы больше по сравнению с объемом многоквартирных домов. А если учесть территориальный охват, то контролировать Стройнадзору это будет фактически невозможно. Поэтому я не верю в это внедрение. Если мы обяжем всех – будет хаос. Стоимость возрастёт, люди будут строиться «в чёрную».

Для застройки в рамках комплексного развития территорий есть смысл систематизировать процесс получения проектной документации, внедрять регламенты, чтобы рынок был понятен именно с точки зрения комплексной застройки, проектного финансирования. Но при этом нужно давать возможность людям строить дачные, индивидуальные дома в соответствии с их финансовыми возможностями.

«Правильное регулирование рынка ИЖС – это путь к развитию»

Андрей Богданов, директор компании «Победа», считает инициативу разумной, потому что это поможет сделать рынок более цивилизованным, но слепо копировать правила, которые действуют для многоквартирных домов, по его мнению, нельзя.

– Отсутствие прозрачного регулирования на рынке ИЖС действительно препятствует его развитию. И мы поддерживаем инициативу ввести стандарты, понятные всем участникам рынка. Вопрос в том, какие это будут стандарты. Копирование требований и условий, которые действуют для МКД совершенно не подходит.

Наше видение – это создание системы стандартов, которые будут включать требования и к проектной документации, и к архитектурным решениям, и к соблюдению технологии производства работ. По сути, эта система должна защищать потребителя, а не создавать бюрократические преграды. Например, проектная документация. Нужна ли она? Однозначно, да. А точнее, нужен не только проект, но и документы, подтверждающие, что производство работ соответствует этому проекту, например, фотофиксация всех скрытых работ. Наличие проекта позволяет более точно рассчитать смету строительства, а следовательно, грамотно сэкономить: не на качестве, а на рациональном подходе к стройке. Еще один плюс: есть разработчик проекта, который берет на себя ответственность за соответствие дома требованиям технических регламентов. Ликвидность дома также повышается: покупатель такой недвижимости уверен в качестве, а у банка не возникает проблем с оценкой объекта.

Когда система стандартов для ИЖС будет разработана, нужен отдельный единый сертифицирующий или надзорный орган, который контролирует соблюдение этих стандартов. Он будет определять необходимый и достаточный список требований, которые должны соблюдаться в ИЖС.

Правильное регулирование рынка – это путь к развитию. Это поможет сделать рынок более цивилизованным, вытеснить неквалифицированных застройщиков, ввести понятные критерии для банков и, как результат, поднять уровень индивидуального строительства в целом.

В ЦИФРАХ

Как изменится цена по мнению эксперта

– Для понимания: разделы проектной документации определяются постановлением правительства N87, их около 10 штук, по каждому разделу – свой специалист. Сейчас, если не брать привязку типового, ранее разработанного проекта, стоимость разработки полного комплекта проектной документации на дом 200 кв. м с генпланом участка составляет примерно 300-500 тыс. руб., срок разработки – 30-60 дней, за экспертизу нужно заплатить еще не менее 50 тыс. руб., дополнительно нужны будут изыскания, как минимум геодезия и геология, на дом 10*10 и участок 10 соток это ещё примерно 80-100 тыс. руб. и увеличение сроков на две недели. В итоге расходы увеличатся на 430-650 тыс. руб. минимум.
 

Источник: СИА