В России появились токены на квартиры. Как работает инструмент для инвестиций в недвижимость

Токены на квартиры - новый инструмент для инвестиций в недвижимость - впервые выпущены в России. "Цифровые квадратные метры" привязаны к стоимости жилья и относятся к классу цифровых финансовых активов (ЦФА). Воспользоваться ими могут квалифицированные инвесторы. Об этом пишет "Российская газета"

"Цифровые метры" запустил один из крупных застройщиков. Один токен (это своего рода заменитель ценных бумаг в цифровом мире) равноценен 1 кв. м в определенном жилом комплексе, который должен быть построен к 2025 году. Причем купить можно не только целый метр, но и часть его, за меньшую сумму.

Недвижимость была приобретена компанией-эмитентом у девелопера в день открытия продаж по максимально выгодной цене, указывается в релизе платформы "Атомайз", через которую идут продажи (токенизационная платформа, получившая от ЦБ статус оператора информационной системы по выпуску и обращению цифровых финансовых активов). Информация о владельцах фиксируется в распределенном реестре оператора, действующего под надзором ЦБ, заверяют представители платформы.

Средства эмитента зарезервированы на счете эскроу. После завершения строительства объект будет продан по рыночной стоимости, а средства зачислят обладателям токенов.

Предполагается, что стоимость жилья к тому времени вырастет. Поиск покупателя и оформление сделки с недвижимостью берет на себя девелопер.

По сравнению с приобретением квартиры по договору долевого участия (ДДУ) "цифровые метры" имеют более доступный порог входа (не нужно иметь сумму на покупку квартиры целиком, достаточно 50 тысяч рублей), оформить сделку значительно проще, отмечает пресс-служба платформы. Обладатели ЦФА получают защищенные законом цифровые права, удостоверяющие денежное требование к эмитенту.

Это новый способ привлечения капитала для инвестирования в строительство, поясняет старший преподаватель кафедры экономической теории РЭУ им. Г.В. Плеханова Ходжа Кава. Использование новых технологий в виде смарт-контрактов на базе блокчейна позволяет расщепить на небольшие доли недвижимый объект, что в обычной практике не представляется возможным. Это существенно снижает стоимость входного барьера, что, в свою очередь, открывает двери для большой целевой аудитории и позволяет аккумулировать большой инвестиционный капитал. Для строительных компаний инструмент привлекателен, поскольку не нужно платить за привлечение капитала, как, например, в случае кредита.

Из-за применения технологии распределенного реестра "блокчейн" цифровые финансовые активы часто считают аналогом криптовалют, но это неправильно, это разные понятия, отмечает доцент экономического факультета РУДН Лазарь Бадалов. ЦФА - это новый способ выпуска финансовых инструментов и оформления сделок. Они могут включать в себя права требования в электронном виде, токены и другие имущественные права, которые создаются на базе технологии распределенных реестров. Право владения не подтверждается договором, а удостоверяется цифровым финансовым активом. Следовательно, когда говорят про выпуск ЦФА, имеют в виду, что в информационной системе сделана запись о праве требования одной стороны к другой, поясняет Бадалов.

Это новый формат инвестиций, и есть много вопросов, как это будет реализовано и как будут выкупать эти доли, говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. В таком случае должна быть высокая доходность, но тут риски довольно высоки, а доходность ожидается низкая, говорит он.

На странице о продаже токенов говорится об их доходности выше, чем на депозитах, и приводится в пример рост стоимости квартир в похожем проекте этого же девелопера на 84% с 2018 по 2022 год. Однако стоит учитывать, что в 2020-2021 годах цены на жилье резко росли, в последнее же полугодие они фактически стоят на месте.

Учитывая текущие цены по новостройкам видно, что проект продается уже по финальной цене, считает Зубик. Когда покупается по договору долевого участия квартира целиком в строящемся доме, то через два-три года можно получить ее в собственность и сдавать, получая арендный доход. В данном же случае возможна только перепродажа, и если цены упадут, то покупатель пропорционально потеряет свой капитал. "Схема инвестирования безопасная, и вы вкладываете небольшую сумму. Но доходность может быть даже отрицательной и точно ниже банковского депозита", - считает эксперт.

Если вчитаться в документы с юридической точки зрения, возникает и ряд других вопросов. Покупателям предлагается купить права требования к обществу с ограниченной ответственностью с уставным капиталом 10 тысяч рублей, отмечает председатель коллегии адвокатов Москвы "Адвокатъ" Андрей Мисаров.

"Со стороны защиты прав инвестора добежать до ответственности бенефициарных владельцев в цепочке владения компаниями будет весьма непросто и уйдет на это не один год", - считает он. Приобретаемое право требования не является договором долевого участия или каким-то иным договором с определенными гарантиями защиты прав государством, договор не обеспечен залогом недвижимости, не предусматривает использование счетов эскроу, а сама сделка не позволяет требовать фактической передачи квадратных метров. Привязка стоимости "актива" к квадратному метру выступает лишь в качестве механизма определения дохода или убытков инвестора при погашении долгового обязательства эмитентом.

"В случае банкротства эмитента инвестор не получит специальных прав, предусмотренных законом о банкротстве по включению в реестр требований участников строительства - реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений. У бенефициарных владельцев эмитента отсутствует какая-либо личная ответственность перед приобретателями обязательств. В случае дефолта эмитента инвесторам придется взыскивать с ООО денежные средства в судебном порядке в обычном гражданско-правовом споре с расчетом на наличие у эмитента на момент спора каких-либо активов на балансе. При этом сумма доходов и расходов эмитента за 2022 год составляет 75 тысяч рублей", - отмечает он.

В том, что средства эмитента зарезервированы на счете эскроу, нет никакого преимущества для инвестора, так как покупатель никакого права на денежные средства эмитента на счете эскроу не имеет, отмечает юрист. В целом покупка токена - сделка, никак не связанная с покупкой недвижимости или правами на нее, она связана с покупкой отложенного долгового обязательства ООО, считает он.

Цифровые финансовые активы являются новым явлением на финансовом рынке, отмечает Бадалов. В связи с этим пока не существует похожих подходов к регулированию такой деятельности, но в некоторых странах уже появляются попытки это сделать. В России, например, такая деятельность осуществляется операторами информационной системы и операторами обмена цифровых финансовых активов, которые за счет применения смарт-контрактов осуществляют выпуск и учет таких активов.

Данный инструмент является очень интересным и только начинает использоваться в развитых странах, говорит Ходжа Кава. Риски, как и при использовании любых других финансовых активов, существуют в виде возможного снижения стоимости недвижимости в момент реализации объекта.

Впрочем, покупка цифровых квадратных метров на данный момент доступна лишь квалифицированным инвесторам, которые, исходя из своего опыта, должны быть в состоянии оценить риски сделки.

Источник: РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА