Как изменение ставки ЦБ меняет рынок недвижимости

В моменты существенных экономических изменений люди, располагающие накоплениями, всегда думают об одном – как их сохранить. Само по себе это слово – «сохранить» – подразумевает отсутствие движения. «Сохранить» – это будто положить куда-то: кто-то выбирает рублёвую заначку, кто-то переводит накопления в валютный кеш, кто-то доверяет банковским вкладам. Но лучший способ сохранить накопленное – не положить его, а вложить. Всего-то разные приставки у глагола, но – полностью меняющие суть. Потому что «вложить» означает «потратить». А тратить в нестабильные времена… попросту боязно. Вроде как хочется вспомнить фразу «кто не рискует, тот не пьёт шампанского», но парадокс в том, что рискуют как раз те, кто решил подождать. То есть те, кто НЕ тратит. Так и что же делать? – Ищем ответ на второй извечный вопрос вместе с иркутским экспертами.

С чего всё началось

15 августа Совет директоров Банка России на внеплановом заседании повысил ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. Это решение «принято в целях ограничения рисков для ценовой стабильности», подчеркнул ЦБ.

Поскольку банки выдают коммерческие кредиты по ставкам не ниже ключевой, на это изменение мгновенно отреагировал рынок заёмных средств. В частности, все крупнейшие финансовые институты, которые де-факто диктуют правила игры в ипотечном секторе, уже подняли ставки по обычным ипотекам. Условия льготных программ – «Семейная ипотека», «Ипотека
с господдержкой», «Ипотека для IT-специалистов» – остались прежними. Если вы планировали покупку недвижимости с привлечением кредитных средств, то именно эти программы всё ещё позволяют вам сделать выгодное вложение в условиях роста инфляции и снижении покупательской способности рубля: новые ставки по традиционной ипотеке, по сути, являются заградительными.

Что говорят эксперты

Константин Пузырёв, инвестиционный брокер по недвижимости, обращает внимание, что новая ставка охладит спрос на объекты вторичного рынка, и спрос сфокусируется на новостройках с их субсидированными ставками. «Сейчас россияне так активно «заходят» в квадратные метры не только потому, что при значительных экономических и политических событиях для них это традиционный сценарий; в нынешней ситуации это возможность оформить ипотеку на прежних условиях, по ставке до повышения. То есть люди реализуют прямой интерес к покупке жилья, а изменение «ключа» стало для них стимулом. Тем не менее высокие инфляционные ожидания выгодно выделяют недвижимость как актив, который, в отличие от ценных бумаг и вкладов, остаётся самым понятным и предсказуемым. А для того, чтобы вложение было успешным, важно выбирать качественные объекты, смотреть проекты с хорошим наполнением, с точками роста по инфраструктуре».

Кандидат экономических наук Михаил Неустроев полагает, что в периоды значительных изменений ключевой ставки вложение в недвижимость может предоставить более устойчивую доходность. «Возможна такая ситуация, когда доходность от банковских вкладов может быть ниже уровня инфляции. Следовательно, ваши сбережения будут только уменьшаться». С другой стороны, говорит Михаил, деньги со счета в банке можно снять в любой момент. Чего не скажешь о средствах, вложенных в недвижимость. «Вопрос в том, на какой срок вы готовы «забыть», что у вас есть эти деньги. Если у вас долгосрочные цели, связанные с получением дохода от аренды или ростом стоимости недвижимости, такое вложение может быть более предпочтительным. Не говоря уже о покупке квартиры или дома для себя, а не в инвестиционных целях: так вы не только зафиксируете покупательскую способность накопленного, но и получите возможность повысить качество жизни».

Ирина Маджара, руководитель центра ипотечного кредитования «Альфа-Банка» в Иркутске, напоминает, что ключевая ставка – инструмент цикличный, и за периодом повышения, возможно, не столь быстро, как нам бы хотелось, но неизбежно наступит снижение. «В таких ситуациях очень хорошо работает механизм, который уже проявил себя в период 2019-2021 годов, – рефинансирование. Его суть максимально проста: вы приобретаете объект недвижимости на текущих условиях, а затем, по мере снижения ставок, рефинансируете кредит, если по-простому – переводите ипотечную сделку на другие, более выгодные условия, которые стали возможны благодаря снижению ключевой ставки. Это не просто экспертное мнение, но личный опыт: свой ипотечный кредит я закрывала именно так».

Генеральный директор АН «Слобода» Дмитрий Щербаков указывает, что стоит отделять «обычные накопления» от «инвестиционных денег»: «То, что люди держали в наличных как некий запас, финансовую подушку безопасности, всё-таки не вполне корректно назвать инструментом инвестирования. И не все готовы вложить их во что-либо, предпочитая оставить к этой «подушке» свободный доступ. Это – потенциальные клиенты банков, которые сейчас повышают ставки не только по кредитам, но и по вкладам. И тем не менее мы в августе зафиксировали существенный рост сделок, причём не только ипотечных: многие обоснованно относятся к вложению в недвижимость как к способу сохранить накопления. Люди помнят лишь рост цен на квартиры и загородные дома и соответственно считают, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе это не только способ сохранить сбережения, но и преумножить их».

Руководитель девелоперской компании Meta_Estate Дмитрий Кузнецов подтверждает, что в августе спрос на новостройки в Иркутске ощутимо вырос: «Все те люди, которые осознают, что деньги, лежащие «под матрасом», дешевеют с каждым днём, спешат спасти свои сбережения, вложив в недвижимость. Почему? – Ответ на это дал ещё Роберт Кийосаки: «Инвестиции в недвижимость, даже в небольших масштабах, остаются проверенным и верным средством создания денежного потока и благосостояния».

Мы в сегменте загородной недвижимости тоже видим рост интереса и обращений в отдел продаж; в посёлке «Патроны Парк» осталось всего 10 участков, и за те, на которых уже построены дома, развернулась своего рода борьба. При этом за всё время существования посёлка по пальцам одной руки можно пересчитать случаи, когда у нас покупали дома исключительно с инвестиционной целью. Все остальные сделки – это приобретение для себя, для реальной жизни. События с ключевой ставкой стали своего рода толчком для тех, кто по разным причинам не мог решиться или просто откладывал принятие решения о переезде за город: они тоже инвестируют заработанное и накопленное (а немалая часть – и заёмное), но не с целью дальнейшего заработка на этом вложении. Это в чистом виде инвестиция в собственное благосостояние, в изменение качества и уровня повседневной жизни самого себя и своих близких. Поэтому, например, такие проекты, как  «Патроны Парк», равно как и «Кандинский» – это как раз та инвестиция, которая принесёт не только удовольствие от жизни в контакте с природой и при этом городском комфорте бизнес-класса, но и, если ваши планы через несколько лет изменятся, – ощутимую выгоду».

Поселок "Патроны Парк". Фото из архива компании

Вместо вывода

Почему «вместо»? Потому что делать вывод – не наша задача: каждый читатель справляется с ней сам. Но резюме просится:

- хранить наличные – рискованная затея; если инфляция и ключевая ставка продолжат расти, сбережения попросту подешевеют вслед за всем остальным;

- рано или поздно ключевая ставка вновь снизится, но пока что виден лишь потенциал к дальнейшему росту, а значит, условия по традиционным ипотечным кредитам будут становиться всё менее выгодными (или даже откровенно НЕвыгодными);

- спрос на новостройки в городе выше, чем на уже построенные или строящиеся индивидуальные дома за городом, однако если покупательская способность населения продолжит снижаться, то излишек «инвестиционных» квартир на рынке отрицательно скажется на доходности их владельцев;

- вложение в эксклюзивные объекты недвижимости, как и в любые другие товары лимитированного производства, увеличивает их и инвестиционную, и пользовательскую привлекательность.

Максим Клинкер

Источник: ДЕЛО