С какими проблемами сталкиваются девелоперы при реализации проектов?

Когда речь идет о подрядчиках, которые реализуют дома по индивидуальным заказам, даже если они используют типовые проекты, важно учитывать несколько нюансов. Если такие подрядчики стремятся перейти к комплексной застройке, чтобы соответствовать требованиям нового законодательства и условиям получения льготной субсидированной ипотеки, им следует осознать, что они теперь строят не только сам дом, но и его окружение. Это значительно расширяет их ответственность. Своим опытом и видением поделились эксперты Школы загородного девелопмента «Хрустальный»:

– Чаще всего подрядчики выходят на неизведанную территорию, где зачастую у них недостаточно опыта, не сформирована команда и отсутствуют соответствующие компетенции. Важно понять, какие шаги необходимо предпринять для создания коттеджного посёлка. Ключевой вопрос, с которым начинается этот процесс, звучит так: с чего начать? Люди умеют строить, но зачастую не понимают, как развивать территорию, где найти подходящую землю.

Часто возникает вопрос: где мне найти земельный участок, как его купить и как понять, что именно этот участок стоит приобретать?

На фото участок Хрустального в 2009 год

Есть ли скрытые нюансы, которые могут негативно сказаться на проекте? На этом этапе многие застройщики сталкиваются с проблемами, так как в разных регионах сложно найти качественные земельные участки без подводных камней.

Основные проблемы, возникающие при покупке земельного участка, часто касаются легитимности его вывода и перевода в соответствующее назначение. Обычно земельные участки представлены в широком спектре, но часто это сельскохозяйственные земли или участки под личное подсобное хозяйство. Участки, предназначенные для жилищного строительства, как правило, стоят дороже и реже появляются на рынке в таком виде.

Существуют различные юридические схемы, однако не всегда они являются корректными для перевода земли. Это может негативно повлиять на реализацию последующего проекта.

Второй момент касается нехватки земельных участков, обеспеченных транспортной инфраструктурой и инженерными сетями. Начинающему застройщику, который ранее строил только дома, сложно оценить реальную себестоимость подведения дорог и организации инженерных сетей внутри участка, чтобы оправдать эти затраты за счет продаж построенных домов.

Мы понимаем, что, начиная строительство коттеджного посёлка, застройщики сталкиваются с требованиями аудитории, даже в эконом-сегменте, которая ожидает определенного уровня комфорта. Это включает наличие детских и спортивных площадок, а также коммерческой и социальной инфраструктуры. Понимание стоимости благоустройства за границей города, как правило, имеют лишь единицы, в то время как многие застройщики прибегают к расчетам на "коленке", что часто приводит к непредсказуемым результатам.

Визуализация дворовой территории Датского квартала

Именно по этой причине в большинстве коттеджных посёлков ожидания, созданные красивой визуализацией, не совпадают с реальностью, поскольку застройщик не смог их реализовать. Из этого вытекает следующая проблема — отсутствие правильного финансового учета и полноценного бизнес-плана проекта. Экономическую модель зачастую составляют наспех, не учитывая множество затрат, что в итоге приводит проект к тупиковой ситуации.

Следующей распространенной проблемой является непонимание продукта и рынка. Когда подрядчик занимался точечной застройкой, он задавал клиенту вопросы о его потребностях и адаптировал проект под них. Это позволяло ему лучше понять пожелания клиента и создать то, что он хочет. Однако при переходе к комплексной застройке и использованию инструментов 214-ФЗ застройщику необходимо зафиксировать в проектной декларации конкретные дома на конкретных земельных участках, что в будущем может оказаться очень сложным.

Важно разработать востребованный продукт, особенно с учетом того, что экономическая ситуация постоянно меняется. Проект может реализовываться в течение нескольких лет — от 3 до 10 и более. На весь этот период необходимо спланировать конкретную концепцию, которой застройщик будет придерживаться, иначе ему придётся постоянно её корректировать, что вызовет дополнительные затраты и трудности в реализации.

Поэтому здесь необходимо обладать очень четким опытом, какие инструменты можно использовать для того, чтобы создать востребованный продукт, который будет, при необходимости, легко модифицирован при различных изменениях. Он может быть адаптирован под другие экономические ситуации, ипотечные продукты, целевые аудитории и их потребности.

Например, пандемия очень сильно изменила потребности клиентов, их образ жизни и восприятие собственного дома. Люди захотели иметь кабинеты, люди захотели иметь большего размера кухни, гостиные и так далее. Такие ключевые изменения или, например, изменения по ипотечным продуктам, ориентация условий на конкретные целевые аудитории с определенным количеством детей определенного возраста также влияет на внутреннюю планировку домов.

Визуализации Хрустального https://t.me/HrustalniDevelopment/3371

Их очень сложно предусмотреть, предугадать на большое количество лет вперед. Поэтому очень важно создавать трансформируемый продукт, который при этом имеет стабильный контур, который зафиксирован в рамках осмотрительности, умения считывать тренды, статистические данные и принципе наблюдать за рынком и вести аналитику востребованности тех или иных решений.

То, что запланировано и как на это реагирует потребитель, можно измерить только практическим путем.

Следующие проблемы связаны в первую очередь с наличием команды, опыта, системности бизнеса, выстраиванием всех бизнес-процессов.

Плюс взаимодействие с отделом продаж, маркетинга, все это должно быть учтено непосредственно во внутренней структуре для того, чтобы иметь возможность работы под тщательным и тотальным контролем банка и их наставничеством.

Соответственно, до этого необходимо дорасти и сформировать эту команду. Ну и последний, наверное, нюанс связан с тем, что если вы строите коттеджный поселок, то это игра вдолгую. Поэтому здесь используются совершенно разные механизмы с позиции маркетинга, создания спроса, формирования репутации, так и процессов, связанных с эксплуатацией территории, обслуживанием и гарантийной службой.

С чем в итоге сталкиваются загородные застройщики:

1. Недостаток опыта и компетенций

Застройщики, специализировавшиеся на строительстве отдельных домов, часто не имеют достаточного опыта для комплексной застройки. Они должны понимать, что теперь они строят не только дома, но и окружающую инфраструктуру, что увеличивает их ответственность и риск.

2. Поиск и оценка земельного участка

Один из первых вопросов, с которым сталкиваются застройщики, — это где найти земельный участок и как его оценить. Часто земельные участки имеют скрытые нюансы, такие как легитимность их назначения и возможные обременения, что может привести к провалу проекта.

3. Правовые и инфраструктурные проблемы

Многие земли имеют категорию сельскохозяйственного

назначения, и процесс перевода в категорию жилого строительства может быть сложным и долгим. Кроме того, недостаток транспортной инфраструктуры и инженерных сетей на земельных участках усложняет строительство и увеличивает затраты.

4. Стоимость благоустройства

Застройщики часто не учитывают все расходы на благоустройство территории. Это приводит к тому, что реализация инфраструктуры может не соответствовать визуализациям и ожиданиям покупателей, и, как следствие, к финансовым потерям.

5. Неправильное финансовое планирование

Многие застройщики не разрабатывают полноценный бизнес-план и неправильно оценивают затраты, что может привести к нехватке средств на реализацию всех этапов проекта.

6. Непонимание потребностей рынка

При переходе к комплексной застройке застройщикам нужно лучше понимать потребности целевой аудитории. Неправильное определение продукта и его характеристик может привести к снижению спроса и убыткам.

7. Отсутствие опытной команды

Проектное финансирование, особенно по 214 ФЗ, требует слаженной работы команды. Многие застройщики не имеют необходимых структур и процессов для эффективного управления проектами и взаимодействия между различными отделами (например, строительство, продажа, маркетинг).

8. Долгосрочные обязательства

Строительство коттеджных поселков — это долгая игра. Застройщики должны быть готовы к долгосрочным обязательствам, что связано с необходимостью поддерживать репутацию, обслуживать территории и обеспечивать гарантии для клиентов.

Заключение

Девелопмент — это не только строительство, но и долгосрочное развитие территории с повышением её капитализации. Успешная реализация проекта требует не только знаний и опыта, но и готовности к анализу и правильному выбору команды. Использование различных методов оценки, организационной структуры и стратегического подхода делают проект более привлекательным и успешным. Важно всегда помнить, что успешный девелопмент — это результат командной работы, тщательного анализа и планирования.

Если вы тоже хотите создавать успешные проекты, Школа загородного девелопмента «Хрустальный» приглашает вас на бесплатный интенсив, где вы сможете окунуться в мир загорода и понять, подходит ли вам эта ниша с имеющимися реалиями.

Источник: СИА