Как инвестировать в «умную» недвижимость. 13 вопросов о новом проекте «Смартаменты»

«Что такое смартаменты?» – баннеры с этим вопросом не один месяц интриговали иркутян. Авторы идеи, наконец, раскрыли карты. Смартаменты – это авторский проект доходных апартаментов, который компания «Менеджмент. Девелопмент. Сервисы» реализует на улице Ширямова, напротив нового терминала аэропорта. К 2026 году здесь появятся две 14-этажные блок-секции с апартаментами и коммерческими помещениями. Чем смартаменты отличаются от квартир и гостиниц? На кого они рассчитаны? И какие возможности открывают инвесторам? Газета Дело узнала подробности о проекте.

Фото предоставлено компанией

1. Что такое смартаменты? 

Как пояснил основатель проекта, коммерческий директор компании «Менеджмент. Девелопмент. Сервисы» (МДС) Михаил Зубков, смартаменты – это новый формат коммерческой недвижимости и авторский проект доходных апартаментов. По сути, это готовые современные номера «под ключ»: полностью меблированные, оснащенные всем необходимым, а также с сервисным обслуживанием полного цикла. Владелец смартамента может получать доход, используя инструменты посуточной или долгосрочной аренды, а может и жить в нем сам.

– В Иркутске это будет первый такой крупный проект доходных апартаментов, рассчитанных на посуточную аренду. Почему мы дали им такое название? Вся наша инфраструктура – хорошо продуманная, современная, “умная”, smart. Так и получились “смартаменты”. Кстати, мы зарегистрировали этот товарный знак. Если увидите где-то в России такое название, знайте, что это проект с нашим участием, с нашими подходами, – рассказал Михаил Зубков.

2. Почему в Иркутске и почему сейчас?

Для Москвы и Санкт-Петербурга доходные апартаменты – тема не новая. Там давно строят недвижимость как для длительной, так и для краткосрочной  аренды. В Иркутске спрос на такой формат тоже назрел – в первую очередь из-за увеличения турпотока. Он ежегодно растет на 25-30%, а туристический сезон на Байкале сегодня достигает 9 месяцев. Кроме того, Иркутская область входит в топ-10 регионов с высоким экономическим потенциалом – здесь открываются новые производства и филиалы крупных компаний, число командировочных сотрудников постоянно растет. Номерного фонда в гостиницах просто не хватает.

– По статистике, 52% людей, приезжающих в Иркутскую область, предпочитают заселяться в квартиры с посуточной арендой. Гостиницы для многих просто неудобны, люди не хотят в них жить, – отметил Михаил. – Как правило, мы не путешествуем вдвоем – либо с детьми, бабушками-дедушками, нянями, либо с друзьями. Квартира – это возможность комфортно разместить всех, это приватность, свобода, возможность сэкономить на еде – купить продукты магазине у дома и приготовить.

Фото предоставлено компанией

3. Почему квартиры посуточно – не лучшая идея?

Несмотря на высокий спрос, инвесторы, занимающиеся посуточной арендой жилья, сталкиваются с массой проблем. Квартиру нужно сначала подготовить, потом найти и заселить арендаторов, заключить грамотный договор…

– Те, кто занимался этим бизнесом, знают обо всех проблемах не понаслышке. Что сделают с твоей квартирой арендаторы? Как обеспечить сервис? А налогообложение? А соседи? Вопросов масса. Кроме того, сейчас рассматривается законопроект, согласно которому необходимо будет получать согласие большинства собственников жилья для того, чтобы сдавать квартиру посуточно. Сегодня многие продают свою инвестиционную недвижимость и переходят к нам. Понимают: за апартаментами – будущее.

Фото предоставлено компанией

4. Почему смартаменты строят на Ширямова?

Локация для проекта выбрана неслучайно: аэропорт – в пешей доступности, до центра города – 10 минут, до озера Байкал – 45. Сейчас строится новый терминал аэропорта, будет меняться развязка – в итоге “умные” апартаменты окажутся прямо напротив нового здания.

– Благодаря локации здесь возможна большая загрузка именно посуточной арендой, – добавил Михаил Зубков. – В Иркутске очень много утренних московских рейсов. Обычный час заезда – 14 часов. Гостиницы обычно берут оплату за ранний заезд, мы же будем предоставлять такую услугу бесплатно.

5. Как будет выглядеть комплекс?

Проект включает две 14-этажные блок-секции на 160 смартаментов и 42 коммерческих помещения. В архитектуре домов используются арочные элементы, а футуристические полукруглые балконы придают зданиям современность. Блок-секции соединяет кирпичная аркада высотой в три этажа. Здесь будет организовано общественно-деловое пространство, где можно будет провести встречу, выпить кофе, вкусно поесть или просто отдохнуть.

– Я родился и учился в Иркутске, поэтому для меня архитектура города – это не пустой звук, – подчеркнул Михаил Зубков. – Наша задача как девелопера – не просто зарабатывать деньги, но и оставить определенный след: то, что мы построим, останется надолго. Если вы посмотрите на архитектурный облик проекта, то точно обратите внимание, какими арочными элементами – в традициях Владимира Павлова – объединены две блок-секции. Когда мы увидели эту идею наших архитекторов, сразу сказали: “Этот проект надо реализовывать только из-за этих арок!”

Фото предоставлено компанией

6. Какими будут смартаменты?

Площадь смартаментов – от 23 до 55 кв. м. Все они укомплектованы мебелью, организованы по принципу «заезжай и живи»: здесь есть все необходимое – от постельного белья и полотенец до зубной щетки. В здании также будет работать собственный ресторан на первом этаже на 50 посадочных мест, тренажерный зал для жителей (пользование – бесплатно), а также уникальный банный комплекс с купелями на террасе на 14-м этаже.

– У нас не типичные апартаменты, как, например, в Питере, где предлагают только небольшие помещения, в которых можно останавливаться максимум вдвоем, – говорит Михаил Зубков. – В наших смартаментах разный размерный ряд, они подходят как для тех, кто экономит, так и для тех, кто не экономит на комфорте. Например, мы сделали примерно такие же по чеку, но большие по площади номера, в которых можно останавливаться втроём и вчетвером. Например, если у вас однополые дети, они могут разместиться на диванчике – и вы в итоге сэкономите.

7. Какие возможности есть для бизнеса?

Под офисные помещения выделено целых три этажа. Это будут как обособленные помещения, так и “смарт-офисы” по 6-8 кв.м – с общим коридором и кухней-гостиной. Их можно будет снять хоть на неделю, хоть на два часа.

– Подобной нарезки в коммерческой недвижимости очень мало, хотя спрос на небольшие офисы есть, – добавил Михаил Зубков. – В районе, где мы строим смартаменты, также есть потребность в торговой и сервисной инфраструктуре, например, в салонах красоты, парикмахерских. Есть люди, которые покупают офисы для того, чтобы потом сдавать их в аренду. Но есть и те, кому нужен свой офис и кто хотел бы оставить его в собственности как некую подушку безопасности. Цена на смарт-офисы для Иркутска невысокая – порядка 150 тыс. рублей за 1 кв. м.

Фото предоставлено компанией

8. Кто и как будет управлять смартаментами?

Управлением и обслуживанием смартаментов займется питерская компания «МТЛ-Апарт». У нее большой опыт работы – 19 лет на рынке, ей доверяют более 15% рынка апарт-отелей в Санкт-Петербурге. Компания будет заниматься обслуживанием апартаментов, бронированием, размещением гостей, профессиональной уборкой, комплектацией номеров, техническим обслуживанием и так далее.

 – Специалисты сервисной компании приедут к нам в конце следующего года, на ввод комплекса в эксплуатацию, чтобы участвовать в процессе подготовки всех функций апарт-отеля к запуску, – сообщил коммерческий директор. – В итоге мы будем предоставлять обслуживание на уровне четырехзведочного отеля.

9. На кого рассчитаны смартаменты?

Основная целевая аудитория смартаментов – инвесторы. Хотя ограничений нет – если есть желание и деньги, можно купить апартаменты для проживания, но без прописки. Сегодня многие молодые люди выбирают такой образ жизни – приходят домой, чтобы переночевать, предпочитают пользоваться услугами клининговой компании, питаться в кафе. Смартаменты удобны и для фрилансеров.

– Но финальный наш клиент – это все же инвестор, – говорит Михаил Зубков. – Сегодня жилая недвижимость не дает той доходности, которая была ранее. Это сейчас способ сохранения денег, но не преумножения. Продажи смартаментов стартовали не так давно, но к сентябрю мы уже реализовали порядка 30% номеров. Самые большие (55 кв. м) оказались и самыми востребованными – их уже почти все раскупили.

10. Какова прогнозная доходность?

По информации Михаила Зубкова, среднегодовая расчетная доходность на этом проекте составляет 13-14%. Такую доходность можно ожидать с третьего года эксплуатации. В некоторые месяцы она может достигать и 20%. Окупаемость – 7-8 лет (без учета роста стоимости самого апартамента).

– В случае доходных апартаментов есть два основных способа получения дохода, – продолжил Михаил Зубков. – При котловом способе общая прибыль со всех номеров делится между всеми собственниками пропорционально площади. Мы же используем агентский подход, при котором собственник получает доход от сдачи именно своего номера, согласно той стратегии, которую реализует смарт-менеджер (его услуга стоит 1 тыс. рублей в месяц). Вы обсуждаете со своим менеджером все вопросы, начиная с того, сколько времени номер может сдаваться на долгий срок, а сколько посуточно, заканчивая обновлением полотенец. Получаете ежемесячный отчет. Далее от полученной выручки отнимаются расходы на управление и агентское вознаграждение, и инвесторы получают чистую прибыль, с которой уплачивают налог в зависимости от своей системы налогообложения.

Например, стандартный номер с отдельной спальней и зоной отдыха (популярный сегодня формат) стоит 6,5 млн рублей, плюс 1,9 млн рублей – на отделку и меблировку. В месяц такие смартаменты, по нашим расчатам, будут приносить средний доход в размере 92 тыс. рублей. Окупаемость, таким образом, составит 8 лет.

11. Как совершить безопасную сделку?

При покупке апартамента или офиса заключается четыре договора. Первый – долевого участия в строительстве. Документ стандартный, но усилен со стороны девелопера правилами проживания. Все сделки прозрачны и защищены – проектное финансирование ведет Сбербанк, а деньги физлиц находятся на эскроу-счетах.

– На отделку и комплектацию апартаментов заключаются отдельные договоры для удобства покупателей (рассрочка платежей). Четвертый договор – предварительный – с сервисной компанией, впоследствии договор на управление будет перезаключаться ежегодно, – добавил Михаил Зубков.

Фото предоставлено компанией

12. А если бизнес не пойдет?

Если собственника смартаментов не устроит доходность коммерческой недвижимости, он всегда может выйти из проекта, причем не с пустыми руками. Он заработает на росте цены самого смартамента. Сейчас они продаются на уровне котлована. К концу следующего года прогнозируется рост цены на 20%. 

– Некоторые инвесторы покупают несколько смартаментов, чтобы часть продать после ввода отеля в эксплуатацию, а остальные оставить для будущего дохода, – заметил Михаил Зубков.

13. Когда смартаменты введут в эксплуатацию?

Ввод в эксплуатацию апарт-отеля со всеми необходимыми сервисами запланирован на декабрь 2025 года. Затем полгода будет проводиться отделка номеров и офисов, комплектация мебелью. Сейчас строительство идет на уровне третьего этажа.

– Когда меня спрашивают про гарантии, я говорю, что мы за собой оставляем два этажа сервисных апартаментов и коммерческую недвижимость. Поэтому мы больше всех, пожалуй, будем заинтересованы в своевременной сдаче смартаментов, – подчеркнул основатель проекта.

Кстати, девелоперы проекта «Смартаменты» не собираются останавливаться на одном апарт-отеле. В будущем планируются смартаменты как в разных районах нашего города, так и в других регионах страны. Это может стать как франшизой, так и сетью апарт-отелей.

– Я считаю, что апартаменты могут быть реализованы только там, где они будут востребованы. В Питере, например, мы видим уже насыщение рынка. А для Иркутска это совершенно новая тема, поэтому спрос высокий, – подвел итог Михаил Зубков.

(3952) 46-00-00

смартаменты.рф

Компания «Менеджмент. Девеломпент. Сервисы» на рынке недвижимости уже 7 лет. За это время введено 80 тыс. кв. м, реализовано пять качественных жилых комплексов в разных районах города.

Застройщик ООО СЗ “Новые форматы”. Проектная декларация на наш.дом.рф

Реклама. ООО "МДС". erid:2VfnxxLQaqN

Источник: ДЕЛО