Дарите не смартфоны, а… смартаменты! Как работает новый формат коммерческой недвижимости в Иркутске

В Иркутске на улице Ширямова, напротив терминала внутренних линий аэропорта растут башни Смартаментов. Первый в городе проект доходных апартаментов с посуточной арендой реализует компания «Менеджмент. Девелопмент. Сервисы» (МДС). Что такое смартаменты, в чем фишки проекта, почему это хороший инструмент для инвестиций, а еще – «лучший подарок к 8 марта», рассказал коммерческий директор МДС Михаил Зубков.

Смартаменты – это…

– Это новый для Иркутска формат коммерческой недвижимости – первые в городе доходные апартаменты с возможностью посуточной аренды. Владелец смартамента может получать доход, используя инструменты посуточной или долгосрочной аренды, а может и жить в нем сам. Жильцы смартаментов получат продуманную инфраструктуру и умный (поэтому и smart) сервис уровня 4*.

Мы строим рядом с аэропортом на улице Ширямова две 14-этажные блок-секции, объединяющие в себе и жилую недвижимость – 160 апартаментов площадью от 23 до 55 квадратных метров, и рабочее пространство – 42 коммерческих помещений на первых трех этажах.

Все апартаменты сдаются с отделкой под ключ, с мебелью, техникой и будут выполнены в едином дизайне. Это наше принципиальное условие: потенциальные гости должны быть уверены, что им гарантирован определенный уровень проживания.

Инфраструктура по умолчанию

– Наши гости должны получать хороший сервис. Поэтому в Смартаментах будет тренажёрный зал – только для жителей апартаментов и тех, кто будет работать в офисах; банный комплекс на четырнадцатом этаже; терраса на крыше, откуда будет открываться прекрасный вид на взлетку и город; подземный паркинг; ресторан – минимум на 50 посадочных мест.

Конечно, в коммерческих этажах появятся и продуктовый магазин – для тех, кто захочет готовить сам, и парикмахерская, и магазинчик иркутского мерча – те, кто не успел купить подарки в городе, сможет приобрести их у нас.

Михаил Зубков. Фото А. Федорова

Красота – показатель уровня

– Архитектура у нас потрясающая: арочные элементы на фасадах, кирпичная аркада, соединяющая башни блок-секций. Мы специально пошли на это – здания хорошо видны с дороги, их видно с самолетов, которые заходят на посадку, так что Смартаменты привлекают к себе много внимания. К нам приходят клиенты, которые готовы вкладывать в проект деньги в том числе потому, что это красиво. «Видно, что уровень», – говорят нам.

Срок сдачи – четвертый квартал этого года. Но открытие Смартаментов мы назначили на начало летнего туристического сезона 2026 года. Примерно шесть месяцев мы оставили на ремонты, в том числе коммерческих помещений. Кстати, в договоры с покупателями офисной части мы внесли пункт о том, что все шумные работы должны быть завершены к 31 мая 2026 года. Наши гости не должны слышать шум перфораторов.

Смартаменты на Ширямова. Предоставлено рекламодателем

Работают профессионалы

– Управлять Смартаментами будет компания из Санкт-Петербурга «МТЛ-Апарт». У нее 20 лет опыта в этом сегменте. Поскольку для нас этот проект первый, мы понимали, что надо привлечь профессионалов на старте, чтобы бизнес был классным, чтобы все работало, как часы. 

Ребята помогли нам спроектировать апарт-отель, подсказали много полезного. Скажем, мы хотели отказаться от кухонь в самых маленьких апартаментах-студиях, но они нас отговорили, чтобы не отсекать тех, кто готов арендовать смартаменты на длительный срок.

После ввода в эксплуатацию компания займется наполнением отеля, приемом гостей, клинингом, обслуживанием – всем, что необходимо для комфорта жителей и гостей Смартаментов.

Холл в Смартаментах. Предоставлено рекламодателем

Бетон надежнее депозитов 

– Мы придумали такой слоган – и это действительно так. Средняя доходность каждого номера – 12-14% годовых, средний срок окупаемости – 7-9 лет. Да, ставка по депозитам сейчас выше 20%, но надолго ли?

Например, средний формат апартаментов (М+) стоит около 6,5 млн рублей. Стоимость отделки ~1,3 млн, меблировки ~1,24 млн. При расчетной загрузке порядка 70% (20-25 дней в месяц), доход с него – после вычета агентских и расходов на содержание и управление – ожидается около 95 тысяч рублей в месяц. В среднем по году – 1,15 млн рублей. Расчетный срок окупаемости – около 8 лет.

Для сравнения: сдача в аренду такой же квартиры принесет около 45-50 тысяч рублей в месяц, в год – 540-600 тысяч. При этом вложения на старте будут аналогичные, к тому же придется еще самому заниматься отделкой, следить за рабочими. Не говоря уже о том, что сдавать квартиру, регулярно и не всегда легко общаться с арендаторами нужно будет тоже самому.    

Кстати, мы помогаем оформить ИП и патент. Платеж при этом будет фиксированный – например, для объекта 30 кв.м - около 25 тысяч рублей в год. Тогда как НДФЛ составляет от 13 до 22% в зависимости от суммы дохода.

Фото А. Федорова

Прибыль – по справедливости

– Мы отказались от котлового распределения прибыли между собственниками, пропорционально площади, в пользу агентского, потому что считаем: так более справедливо. 

Во-первых, стоимость аренды апартаментов разная: номер на втором этаже дешевле номера на девятом, видовые апартаменты дороже, чем такие же по площади, но без вида. Но ведь и инвесторы на старте вкладывали разные суммы – кто-то купил номер подешевле, на втором этаже, а кто-то – на десятом и заплатил за него больше. 

Во-вторых, доход от сдачи номера будет зависеть от стратегии, которую реализует смарт-менеджер по договоренности с инвестором. Скажем, вам важнее надежность, поэтому вы предпочтете сдавать свой юнит на долгий срок за, условно, 50 тысяч рублей в месяц. А кто-то предпочтет не такую гарантированную посуточную аренду – с ориентиром по суммарному доходу в 90 тысяч рублей в месяц.

Важно, что равномерную загрузку всех номеров обеспечивает CRM-система. Она следит за тем, чтобы все юниты были заселены примерно одинаковое количество дней – просто потому, что так они меньше амортизируются. 

Интерьер номера в Смартаментах. Предоставлено рекламодателем

Доходность обеспечена?  

– Меня порой спрашивают: «А если доходность не будет обеспечена?». Я на это отвечаю: «Как она может быть не обеспечена, если аналогичных проектов в Иркутске нет?». У нас даже часть номерного фонда выкупает управляющая компания одного из новосибирских апарт-отелей. Мы задавали им вопрос: «Почему у нас? Почему у себя не покупаете?» Ответили: «В Новосибирске конкуренция гораздо выше. Только в нашем апарт-отеле 400 номеров, а по городу их 2000. А у вас в Иркутске один такой проект на весь город».

Всегда можно посоветоваться с персональным менеджером, как повысить доход от апартаментов. В самом плохом варианте, если проект почему-то не будет приносить ту прибыль, на которую рассчитывает инвестор, его всегда можно продать тому, кого доходность будет устраивать. Причем продать с прибылью: стоимость недвижимости в Иркутске постоянно растет.

Замечу, что всего за полгода мы продали половину апартаментов и почти все офисные площади. Учитывая, что из этих шести месяцев январь-февраль – время, когда наши потенциальные инвесторы постят фото с Пхукета, а не занимаются вложением средств – результат замечательный!

Смартаменты на Ширямова. Предоставлено рекламодателем

А гости кто?

– Турпоток на Байкал растет. Очень вырос туризм семейный, для которого гостиницы не подходят. Люди путешествуют втроем, вчетвером, впятером, – две семьи, например, с ребенком. Им надо три спальни, либо две спальни и диван. Сейчас они смотрят посуточные квартиры. Но люди уже избалованы сервисом. Им уже надо и химчистку, и СПА, и где-то пообедать. Формат квартир для многих уже некомфортен. Это – наши клиенты.

Кроме того, гостями смартаментов могут стать пассажиры ранних московских рейсов – те, кто рано улетает и прилетает. Если в отелях стандартный срок заезда – 12-14 часов, то у нас для них у нас будут «московские» этажи с номерами, куда можно без доплаты вселиться в 6,7,8 часов утра. Ждем и транзитных пассажиров. Сейчас через Иркутск летают, например, в Таиланд. Смартаменты расположены рядом с аэропортом – удобно, прилетев в Иркутск, добраться, переночевать и лететь дальше.

Средняя стоимость просторного номера с тремя спальнями – 10 тысяч рублей – нашу целевую аудиторию не пугает. Во-первых, эти люди привыкли к определенному уровню жизни. Во-вторых, достаточно посмотреть, сколько стоят номера в гостиницах 4* и выше, чтобы понять: наши цены более чем конкурентные.

Интерьер номера в Смартаментах. Предоставлено рекламодателем

Спойлер: будет продолжение!

– Мы сейчас проектируем и в конце года планируем запустить ещё один проект смартаментов – в центре Иркутска, в минуте ходьбы от улицы Карла Маркса. Не исключено, что там станут покупать апартаменты в том числе для того, чтобы жить. Потому что в центре мало что строится. 

Это будет переосмысление внутриквартальной застройки Иркутска. Возьмите любой город: красивые фасады со стороны прогулочных улиц, а зайдешь под какую-нибудь арку, нырнёшь в двор – там ужас. Апарт-отели позволяют это пространство облагородить. Им не нужно много места, у них другие нормативы – нет дворов, игровых площадок, закрытых территорий. И мы с архитектором хотим воплотить такую идею.

«Квартиры в аренду: перспективы сомнительные» 

В самом конце декабря были введены новые, более строгие правила присвоения звездности объектам размещения – и апартаменты теперь тоже обязаны проходить эту процедуру. 

Кроме этого, с 1 сентября 2025 года при размещении объявлений гостиничных услуг на агрегаторах вроде Авито, Островок, Яндекс-Путешествия станет обязательным указывать номер средства в реестре классифицированных объектов. «Весьма вероятно, что рано или поздно это коснется и бизнеса сдачи квартир посуточно, – говорит Михаил Зубков. – Будущее – за форматом управляемых апартаментов».

Смартаменты в подарок!

5 причин подарить «умную» недвижимость на 8 марта

«Не за горами Международный женский день, и мы считаем, что самое время подарить своим любимым женщинам смартаменты», – с улыбкой говорит Михаил Зубков. По его словам, на это есть как минимум пять причин. 

• При приобретении двух смартаментов со стопроцентной оплатой мы дарим скидку 800 тысяч рублей.
• До 8 марта на нашем сайте можно найти восемь лотов по сказочной суперцене.
• Для тех, кто приобретает целый этаж – а это 8 номеров-юнитов – скидка по 800 тысяч за каждый юнит. Итого – 6,4 миллиона за этаж!
• Любому, кто приведет нам клиента в честь 8 марта, мы заплатим 80 тысяч за рекомендацию*. 
• Если договор долевого участия при покупке смартаментов заключается на женщину, мы даем скидку 8%.
• Приобретая смартаменты, вы дарите не просто недвижимость – вы дарите хороший доход на многие годы.

* – подробности - на сайте смартаменты.рф

Застройщик ООО СЗ “Новые форматы”. Проектная декларация на наш.дом.рф

Реклама. ООО "МДС". МДС erid:2VfnxveYm2G

Источник: СИА