Меняем «хрущевку» на ЖК комфорт-класса. Зачем компания alfa Development запустила трейд-ин недвижимости в Иркутске

После отмены массовой льготной ипотеки участники рынка недвижимости находятся в поиске новых финансовых инструментов для более комфортной покупки квартир. Кто-то из девелоперов договаривается о траншевой ипотеке, кто-то – дает рассрочку с минимальным первоначальным взносом 10-30%. Компания alfa Development, помимо привычных способов поддержки продаж, предлагает уникальную на сегодняшний день для иркутского рынка программу «alfa обмен», в основе которой лежит механизм трейд-ин. О том, как работает эта программа и какие преимущества дает клиентам, рассказала коммерческий директор направления «alfa обмен» Юлия Распопова.

Юлия Распопова, коммерческий директор направления «alfa обмен». Фото из личного архива.

«Можем предложить более интересные инструменты»  

– Выбор предлагаемых девелопером инструментов, как правило, зависит от финансовой устойчивости компании. Чем лучше она себя чувствует, чем больше наполнены ее эскроу-счета, тем более привлекательные условия она может предлагать покупателям. Мы готовы наряду с рассрочкой пробовать более сложные, но и более интересные клиентам инструменты и программы, – подчеркнула Юлия Распопова.

Трейд-ин знаком многим по автомобильным продажам: автосалон принимает вашу старую машину и ее стоимость засчитывает при покупке новой. В сфере недвижимости эта схема позволяет людям комфортно поменять старое жильё на новое. Вот только часто предложение «трейд-ин» на самом деле подразумевает лишь обещание, что компания-застройщик поможет подыскать покупателя на «вторичку». А этот процесс в нынешних условиях может затянуться…

Уникальность предложения alfa Development в том, что застройщик сам выкупает вторичное жилье клиента и засчитывает его стоимость при приобретении недвижимости в строящихся ЖК компании.

– Мы рассчитываемся собственными средствами – для этого создали отдельное юридическое лицо и сформировали под него капитал, – пояснила Юлия. – Деньги поступают на эскроу-счет клиента. Обе сделки – выкуп вторичной квартиры и приобретение новостройки – происходят в один день. А вся процедура – от обращения до покупки – для клиента занимает не больше недели.

В Иркутске на сегодняшний день программа «alfa обмен» работает для двух жилых комплексов, которые возводит alfa Development: «Источник» недалеко от Маратовского кольца и «Автор» напротив торгового центра «Сильвер Молл».

ЖК "Автор" (Иркутск). Предоставлено компанией

«Бережем время, деньги и нервы покупателя»

Как же устроена сделка трейд-ин с недвижимостью?

Первый шаг – это обращение в отдел продаж alfa Development. Менеджер не только поможет выбрать квартиру мечты в новом ЖК, но и составит и подаст заявку на обмен.

Шаг второй – менеджер направления «alfa обмен» связывается с клиентом, назначает встречу для осмотра вторичного жилья. Специалисты изучают не только саму квартиру, но и состояние дома, двора, район, инфраструктуру в округе, возможные обременения (ипотека, несколько собственников, детская доля).

Третий этап – оценка. Она занимает около двух суток. Технология аналогична той, которой пользуются все агентства недвижимости: оценка недвижимости и анализ объявлений на агрегаторах, анализ риелторских баз данных.

– Мы берем данные топовых площадок: «Домклик», «Яндекс-недвижимость», ЦИАН, «Авито», – анализируем, сколько стоят подобные объекты в том же районе. Опрашиваем агентства недвижимости, с которыми сотрудничаем. Связываемся с продавцами. Скажем, в объявлениях схожие квартиры выставлены за 6 миллионов рублей. Звоним и выясняем, что собственники готовы торговаться в пределах 300-500 тысяч рублей. То есть реальная рыночная цена такой квартиры – примерно 5,5 миллиона, – рассказала Юлия Распопова.

Обычно трейд-ин подразумевает дисконт к цене объекта. В «alfa обмен» он составляет 4-9%. По словам девелопера, это один из самых маленьких процентов на рынке. В среднем компании, занимающиеся срочным выкупом жилья у собственников, снижают цену на 25-30%.

– Мы избавляем клиента от хлопот, неизбежных при самостоятельной продаже. И одновременно даем возможность купить новое жилье здесь и сейчас, а не через 2-3 месяца, когда оно неизбежно подорожает. Ведь в Иркутске, несмотря на замедление рынка, первичная недвижимость продолжает расти в цене на 1-2% в месяц, – подчеркнула Юлия. – Можно подсчитать: при средней рыночной стоимости квартиры на вторичном рынке в 5 миллионов рублей, наш дисконт составит 450 тысяч. В то же время самостоятельная продажа сегодня займет, если повезет, 2-3 месяца (можно продать и быстрее, но надо быть готовым уступить те же 400-500 тысяч рублей). За это время новостройки вырастут в цене тысяч на 200-300. Плюс нужно будет заплатить риелтору, а это еще от 100 до 200 тысяч рублей. К тому же есть риск упустить интересные акционные предложения или праздничные скидки от девелопера, которые закончатся прежде, чем вы успеете продать свое прежнее жилье. Иными словами, ваши дополнительные расходы при самостоятельной реализации вторичного жилья окажутся не меньше, а возможно, и больше суммы дисконта. Так не лучше ли сберечь свое время, деньги и нервы?

ЖК "Источник" (Иркутск). Предоставлено компанией

«Найдем формат для любой жизненной ситуации»

Коммерческий директор направления «alfa обмен» напомнила, что ещё год назад на рынке было достаточно «легких» покупателей с предварительно одобренной ипотекой и первоначальным взносом. Сейчас их практически нет: получить одобрение сложно, ставки заградительные, первый взнос в 50% мало кому доступен в принципе. «alfa обмен» дает второй шанс на покупку жилья тем, кто по разным причинам не успел оформить кредит по приемлемой ставке.

– Вариант с трейд-ин хорош тем, что можно подобрать формат сделки практически для любой жизненной ситуации и максимально упростить нашим клиентам покупку жилья, – отметила она.

Семье, в которой дети выросли и готовы вылететь из родительского гнезда, будет интересен размен одной большой квартиры на вторичном рынке на две или даже три поменьше в новостройке. Такой вариант рассмотрят и те, кто сдает жилье. Ведь две квартиры в новом ЖК комфорт-класса, в хорошем районе принесут больший доход, чем одна большая в старом жилом фонде.

Другие, наоборот, захотят обменять 2-3 квартиры на вторичном рынке на одну большую в строящемся ЖК. Причем делать это можно поэтапно: в качестве первого взноса – одну, спустя какой-то срок – вторую.

Можно выбрать квартиру в любой отделке – черновой, уайт-бокс, «под ключ». Можно приобрести коммерческие площади, помимо жилья купить парковочное место, кладовую. Оплатить любую долю – вплоть до 100% – стоимости новостройки.

А еще есть возможность получить часть вырученных за вторичное жилье средств на руки. Закрыть текущие кредиты или отложить их на ремонт, пока ставки по депозитам так привлекательны.

– У нас есть отличное предложение для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, переехать в локацию, о которой давно мечтал, но не имеет денег на первый взнос. Это трейд-ин единственного жилья со «сдачей». Мы выкупаем старую квартиру, часть денег вносим на эскроу-счета в качестве взноса за новую, а часть перечисляем на расчетный счёт клиентов, чтобы они могли арендовать жилье, пока идет стройка. Недостающую сумму за новостройку покупатели могут перекрыть ипотекой или внести в рассрочку, – перечислила варианты Юлия Распопова.

ЖК "Адмирал" (Хабаровск). Предоставлено компанией

 «Спрос превысил все прогнозы»

Новый инструмент девелопер запустил в декабре прошлого года. Интерес к нему, по признанию коммерческого директора направления «alfa обмен», превысил все ожидания.

– По нашему опыту, и в прежние годы из 10 клиентов 7-8 на каком-то этапе покупки новой квартиры продавали свое старое жилье – кто-то самостоятельно, кто-то через агента. Сегодня четыре клиента из десяти подают заявки на трейд-ин. Мы не ожидали такого спроса, – сообщила она.

Первоначально компания планировала продавать по программе «alfa обмен» не менее 3% площадей в своих строящихся ЖК. Теперь же прогнозирует увеличение доли «alfa обмена» как минимум до 20%.

– В скором времени у нас начнется строительство еще в трех городах ДВФО – в Чите (Забайкальский край), Улан-Удэ (Бурятия) и в Комсомольске-на-Амуре (Хабаровский край). Во всех регионах присутствия строительной компании alfa Development в отделах продаж будет сотрудник, работающий с «alfa обменом», – заверила Юлия Распопова.

Компания alfa Development уже запустила межрегиональный трейд-ин: можно сдать квартиру в Иркутске и купить в Хабаровске. По словам Юлии, этим вариантом активно интересуются инвесторы, поскольку жилье на Дальнем Востоке, благодаря дальневосточной ипотеке, растет в цене активнее, чем в Приангарье.

По ее мнению, новый инструмент настолько удобен, что останется на рынке даже после понижения ключевой ставки и оживления ипотеки. Зачем переплачивать проценты по кредиту, если возможен более дешевый вариант?

- Более того, мы намерены качественно развивать это направление. Расширять его географию, параметры выкупа жилья, заняться предпродажной подготовкой – хоумстейджингом, и даже выкупать квартиры под дальнейший ремонт и перепродажу (флиппинг). Мы также рассматриваем такую услугу, как возможность владельцам квартиры, сдаваемой в трейд-ин, оставаться в ней до ввода нового жилья, например, на правах аренды. Это гораздо удобнее для наших клиентов, чем искать временное пристанище, дважды переезжать с места на место, – добавила Юлия.

ЖК "Адмирал" (Хабаровск). Предоставлено компанией

«Рынок меняется, нужно следовать новым правилам»

А что будет со вторичными квартирами? По словам Юлии, компания планирует продавать их в течение 2-3 месяцев после выкупа, чтобы оперативно возвращать капитал. Девелопера не смущает ситуация на вторичном рынке – alfa рассчитывает на ликвидность объектов, принимаемых к выкупу, правильно определенную рыночную цену и партнерские отношения с агентствами недвижимости.

– Поскольку у нас есть площадки не только в Иркутской области, но и в других регионах, мы смогли изучить чужой опыт продаж. На всех активных рынках недвижимости у девелоперов выстроено сотрудничество с риелторами. В Хабаровске, например, до 80% новостроек продается через агентства. Наша компания тоже пошла по этому пути, а теперь мы готовы так работать и на вторичном рынке, предлагая агентам выгодные условия, – рассказала Юлия Распопова.

Дополнительным преимуществом для будущего владельца квартиры, прошедшей через трейд-ин, может стать высокая степень надежности сделки. Выкупая квартиру у собственника, компания проводит не только рыночную оценку объекта недвижимости, но и юридическую проверку документов, кредитной истории владельца: какие у него долговые обязательства, есть ли угроза банкротства, имеются ли исполнительные производства.

– Если квартира в ипотеке, то гасим ипотеку. Сомнительные объекты мы не выкупаем и, соответственно, не продаем, – подчеркнула Юлия. – Ситуации, о которых периодически мы все слышим, когда спустя время появился неизвестный претендент на жилплощадь и оспаривает сделку, у нас исключены.

В alfa Development признают, что работа по трейд-ин – достаточно сложная процедура для самого девелопера, ведь она подразумевает отложенное поступление средств.

– Мы понимаем, что рынок меняется, и готовы работать по новым правилам, – резюмировала представитель компании.

Как собственнику подготовиться к сделке трейд-ин?

• Выписаться из квартиры и выписать всех, кто там прописан.
• Получить справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и ресурсы (тепло- и электроэнергию, водоснабжение, вывоз ТКО, работу управляющей компании), в Фонд капитального ремонта и т. п.
• Если собственник сам планирует гасить ипотеку, сделать это предварительно.

Какое жилье может участвовать в сделках «alfa обмен»?

• Квартиры, расположенные в Иркутске и Хабаровске (в перспективе компания планирует распространить программу на соседние города).
• В домах не старше 1957 года постройки, без деревянных перекрытий.
• Рыночной стоимостью до 12 миллионов рублей (впрочем, компания может индивидуально согласовать и более дорогой объект, если он в хорошей локации, в хорошем состоянии и эксперты признают его высоколиквидным).

Какое жилье не участвует в сделках «afa обмен»?

• Квартиры в старых, ветхих и аварийных домах, в «сталинках» с деревянными перекрытиями.
• Очень дорогие, эксклюзивные квартиры.
• Квартиры в черновой отделке (исключение – жилье в собственных ЖК группы компаний alfa Development).
• ИЖС

Сайт программы «alfa обмен».

Застройщик ООО СЗ «Графит». Проектные декларации на наш.дом.рф

Источник: ДЕЛО