Какую стратегию выбрать при инвестировании в стрит-ритейл

Инвестиции в стрит-ритейл остаются актуальными даже в условиях неопределенной потребительской активности в офлайне. На рынке существует два базовых подхода: покупка помещения с уже имеющимся арендатором и приобретение вакантного объекта с последующим поиском арендатора. Первый вариант считается консервативным и обеспечивает стабильный денежный поток с первого дня, но обходится дороже на старте. Второй — более рискованный, но дает шанс получить дисконт на входе и потенциально более высокую доходность после появления арендатора. Обе стратегии используются как частными, так и институциональными инвесторами, включая ЗПИФы и управляющие компании.

Рассматривая перспективы покупки коммерческого помещения, сейчас также приходится учитывать продолжающуюся перестройку сегмента. Растет доля отечественных брендов и локального бизнеса, что стабилизирует рынок в большинстве крупных городов.

Наиболее ликвидные помещения в центральных районах с высоким пешеходным трафиком и возле метро по-прежнему пользуются спросом.

Средняя доходность инвестиций в стрит-ритейл в 2024 году составила от 9% до 16% годовых в зависимости от качества локации, особенностей арендного контракта и выбранной стратегии, следует из данных по сделкам Vysotsky Estate. 

«Наибольшую доходность приносят помещения стрит-ритейла площадью от 50 до 130 кв. м. В этом сегменте она часто превышает 13–14%, что выше среднего уровня. Высокая доходность помещений площадью более 150 кв. м скорее исключение»,— говорит старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов.

Анализ суммы месячного арендного платежа помещений, сданных компанией в прошлом году, показал, что самыми «щедрыми» арендаторами стали «Самокат», Wildberries, Ozon и «Красное и белое». «Wildberries стабильно входит в топ по доходности — 13–16%, особенно на площадях до 130 кв. м. Но есть риски с точки зрения устойчивости арендатора. Ozon — аналогично: высокий уровень аренды и готовность выбирать дорогие локации. "Красное и белое" — один из самых надежных и доходных арендаторов: доходность от сдачи ему в аренду помещений часто превышает 12%»,— добавил господин Смирнов. 

Нюансы стратегий

Покупка помещения стрит-ритейла с арендатором или без зависит от стратегии покупателя, суммы доступных средств и целей инвестирования, подчеркивает директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова.

Если речь идет о поиске объекта с дополнительной капитализацией, то есть с потенциалом роста цены, или есть задача получить привилегии по рассрочке (например, хочется купить объект покрупнее, а в наличии ограниченная сумма), то можно присмотреться к строящимся объектам и искать помещения без арендатора. «Такая стратегия также подходит тем, кто планирует купить объект, подержать и затем перепродать с премией: либо уже с подписанным арендатором и зафиксированным арендным потоком, либо за счет роста цены из-за развития локации, инфляции, готовности дома»,— рассуждает госпожа Ярова. По ее словам, в таких случаях есть возможность получить выгодную комбинированную доходность — как от объекта недвижимости, так и от параллельной работы капитала, если, например, есть выгодная рассрочка от застройщика, а полная сумма размещена на банковском вкладе.

Покупателям, для которых важна консервативная стратегия — сохранение капитала с относительно минимальным уровнем риска,— больше подойдут объекты высокой степени готовности с зафиксированными предварительным договором арендаторами. «Еще лучше, чтобы помещения были с теми арендаторами, которые уже подписаны, открыты и работают. На таких объектах вряд ли будет максимальная доходность, но качественный, платежеспособный арендатор гарантирует собственнику ежемесячный доход при относительно низкой степени вовлечения в процесс»,— уточняет Светлана Ярова, добавляя, что объект в любом случае требует управления, чтобы поддерживать его хорошее состояние с целью дальнейшей пересдачи с минимальными потерями в объеме денежного потока.

Генеральный директор DNA Realty Антон Белых считает, что покупать пустое помещение в строящемся доме имеет смысл только профессиональным инвесторам со свободными средствами.

«Такое приобретение — это всегда риски простоя площадей. После готовности дома нужно около двух месяцев на получение ключей плюс поиск арендатора. В совокупности процесс может занять около полугода»,— объясняет эксперт. 

Екатерина Геращенко

Источник: КОММЕРСАНТЪ