Доступное жильё – это не риск, а расчет – Татьяна Красноштанова, ГК «ДомСтрой»

«Мы сознательно остаёмся в нише эконом-класса и строим доступное по цене жильё», – подчёркивает Татьяна Красноштанова, генеральный директор ГК «ДомСтрой». В условиях, когда рынок переориентируется на премиум-сегмент, компания делает ставку на покупателей со средним доходом.

«Сознательно остаёмся в нише бюджетного жилья»

Когда в 2019 году рынок перешёл на проектное финансирование, казалось, что доступные цены на квартиры остались в прошлом. Новый порядок, диктуемый банками, выглядел несовместимым с задачей строить качественно и по разумной цене. Нередко звучит тезис, что с новыми правилами время эконом-жилья ушло. Но в «ДомСтрое» считают иначе – и продолжают работать именно в этом сегменте.

– Многие коллеги-девелоперы сейчас предпочитают проекты бизнес- или премиум-класса, – говорит генеральный директор ГК «ДомСтрой» Татьяна Красноштанова. – Мы с пониманием к этому относимся. Но давайте будем реалистами: у нас средняя заработная плата в Иркутской области – 85 тысяч рублей. Возьмём, допустим, домохозяйство: муж и жена. Их общий бюджет не позволяет им достаточно быстро накопить 20% стоимости квартиры на первоначальный взнос по ипотеке, даже если они откладывают половину своего дохода. Пока они копят, цены на квартиры вырастают – и им снова не хватает. Это замкнутый круг. И таких людей очень много, и они нуждаются в более доступном жилье.

«ДомСтрой» сознательно остаётся в нише, которую рынок почти освободил. Причём не просто остаётся – а развивает её. Так, жилой комплекс «Первый Ленинский квартал» признан лучшим ЖК-новостройкой Иркутской области по версии федерального конкурса ТОП ЖК 2025. (Проекты, участвующие в конкурсе, оцениваются в том числе по критерию соотношения цены и качества, – ред.).

– Ничего плохого в доступных проектах не вижу, – подчёркивает Татьяна. – И мы не планируем покидать эту нишу. И с большим удовольствием даём возможность большей части населения улучшить свои жилищные условия.

«Мы не только девелоперы»

Эконом-сегмент – это осознанный выбор, основанный на многолетней практике. С самого начала «ДомСтрой» развивался как строительная компания широкого профиля – с параллельным развитием производств, коммерческих, социальных и жилых проектов.

– Мы научились в этом сегменте работать. В первую очередь – потому что мы не просто девелоперы. Мы строители. Мы строим и соцобъекты, и дороги. У нас свои производства, – объясняет Татьяна Красноштанова. – Диверсификация всегда полезна – и в хорошие времена, и в непростые.

Наличие собственного производства строительных материалов, пластиковых окон, бетона, асфальта, а также работа в смежных секторах позволяет, по словам Татьяны, контролировать себестоимость и меньше зависеть от рыночных колебаний.

«Стройка – длительный процесс»

Удивительно, но темпы текущего строительства в Иркутской области почти не падают, несмотря на сокращение выдачи ипотеки в 1,5 -2 раза. По данным портала нашдом.РФ, иркутские девелоперы сократили текущие площади строительства лишь на 3-4%. А по сравнению с последним спокойным 2019 годом объемы даже выросли. По мнению Татьяны Красноштановой, это объясняется длинным девелоперским циклом.

– С момента, когда ты только зашёл в девелопмент и купил участок, до ввода дома в эксплуатацию проходит 4-5 лет. То, что мы видим сейчас – это результат решений, принятых два-три года назад, – говорит она. – Тогда рынок был активным. Затраты на содержание земли и начатых проектов высоки, тормозить сейчас просто невыгодно.

Хотя «ДомСтрой» чувствует себя уверенно в своей нише, это вовсе не означает, что на рынке спокойно, признаёт Татьяна. Снижение доступности ипотеки, высокие ставки и общая экономическая турбулентность осложнили работу застройщиков.

– Вероятно, снижение темпов строительства мы все же увидим, но позже – в следующем году. Сейчас все ждут, что кто-то другой остановится, рынок освободится, и можно будет зайти с выгодой. Но никто пока не останавливается.

«Разрешение – не значит стройка»

Аналогичная ситуация складывается и с цифрами по разрешениям на строительство (РНС). За полгода 2025 года, по данным мэрии Иркутска, застройщики получили 12 новых разрешений, при том, что за весь прошлый год - 19. По мнению Татьяны Красноштановой, это не излишний оптимизм, это специфика отрасли.

– РНС – это ещё не стройка. Во-первых, проект должен получить одобрение банка, а банки сейчас анализируют всё еще более внимательно, чем раньше. Во-вторых, не факт, что реализация вообще начнётся. Есть застройщики, которые получают РНС на большой участок, а потом осваивают его поэтапно, аккуратно, – объясняет она.

По сути, рынок работает с оглядкой: проекты готовятся, но запускаются точечно. Тем не менее, желание двигаться вперёд остаётся. Несмотря на сложные условия, девелоперы не теряют надежду на разворот ситуации – пусть и не завтра.

– Мы научились адаптироваться к тем условиям, которые есть, – говорит Татьяна Красноштанова. – Ставка в 20% уже не воспринимается как критически высокая – просто потому, что ещё недавно она была выше. А если она снизится хотя бы до 17%, у нас появится чуть больше пространства для планирования.

«Если ключевая опустится до 10-12%, это изменит баланс на рынке»

У рынка остаются и другие потенциальные источники спроса – например, средства населения. Сегодня значительная их часть остаётся на депозитах. По мнению Татьяны Красноштановой, это объяснимо: в условиях высоких ставок и нестабильной конъюнктуры люди выбирают наиболее простой и предсказуемый способ сохранить сбережения.

– Если рассматривать недвижимость как инвестиционный инструмент, чаще всего речь идёт о двух сценариях: покупка недвижимости для сдачи её в аренду или для перепродажи после ввода в эксплуатацию. Доходность при аренде может составлять около 15% в год, при продаже – 20-30%, – поясняет она. – Это неплохо. Но важно понимать: чтобы получить такие проценты, нужно приложить усилия.

В этом контексте депозиты пока выигрывают: высокая ставка, минимум рисков и не нужно ничего делать.

– Люди выбирают путь, который требует меньше действий и рисков, – говорит Татьяна. – Но если ключевая ставка опустится до 10-12%, это может изменить баланс, и тогда инвестиционный спрос на недвижимость со стороны вкладчиков вернётся.

Источник: СИА