«Мы формируем рынок с нуля». Аркадий Астрахан, ГК «Вместе», – о строительстве жилья бизнес-класса в Братске

Когда в малом городе появляется современный жилой комплекс, это не просто стройка – это попытка изменить восприятие самого города. В Братске, где со времён СССР по-настоящему современное жилье практически не возводилось, иркутская группа компаний «Вместе» начала продажи новостроек, а недавно рискнула с запуском жилья бизнес-класса. Зачем это застройщику и кто готов покупать такие квартиры? Об этом на круглом столе рассказал сооснователь группы компаний Аркадий Астрахан.

Фото: Андрей Фёдоров

«За пределами Иркутска – тёмная зона?»

Региональные девелоперы редко покидают пределы Иркутска, а до малых городов области и вовсе добираются единицы. Группа компаний «Вместе» рискнула – вышла в Братск с проектом ЖК «Первый».

– Есть такая саркастичная фраза: «Есть Москва – и есть Замкадье. В Замкадье жизни нет». Примерно так порой воспринимают и территории за пределами Иркутска, – говорит Аркадий Астрахан. – Но посмотрите на рынок Шелехова, Ангарска – новостройки там есть, правда, они продаются близко к себестоимости. В Братске ситуация еще сложнее.

Братск – один из крупнейших городов области, при этом до недавнего времени он был лишён современных девелоперских проектов. Огромный объём устаревшего жилфонда и отсутствие конкуренции – с одной стороны, а с другой – люди, которые здесь живут и растят своих детей, связывают свое будущее с этим городом. ГК «Вместе» увидела в этих условиях вызов и скрытые возможности.

– Мы действительно построили в Братске современный жилой комплекс. Но рынок пришлось создавать с нуля. Люди просто не имели опыта покупки новостроек, – отметил Аркадий Астрахан. – Тем не менее, в первой очереди проекта нам удалось найти покупателей. Это те, кто решил остаться в Братске, поверил в город и в нас. Свободных квартир осталось – считанные единицы!

«Льготная ипотека – это преимущество»

Продажи первой очереди шли непросто, признаёт Аркадий Астрахан. Отчасти поддержала льготная ипотека: Братск вошёл в число городов, где программы господдержки распространяются не только на новостройки, но и на вторичный рынок. Это позволяет покупателям воспользоваться сниженной ставкой при покупке квартиры в уже сданной новостройке (если дом уже введён в эксплуатацию, такие объекты формально считаются «вторичкой», даже если в них ещё никто не жил, – ред.).

– Квартиры, которые на момент ввода в эксплуатацию первой очереди ЖК «Первый» остались непроданными, сейчас продаются по этой программе. Вообще же, в первой очереди людей, которые не использовали господдержку или семейную ипотеку, было всего человек пять, – уточняет Астрахан.

Аркадий Астрахан, сооснователь группы компаний «Вместе».
Фото: Андрей Фёдоров

«Появилось ощущение перемен»

В процессе реализации ЖК «Первый» стало ясно: в Братске есть и другая аудитория – те, кто не зависит от ипотечных программ и может приобретать жильё за собственные средства. Среди них – частные инвесторы, распределяющие активы между фондовым рынком, криптовалютой, банковскими инструментами и недвижимостью.

– Люди с капиталом в десятки и сотни миллионов рассматривают покупку квартиры не как необходимость, а как часть инвестиционного портфеля, – говорит Аркадий Астрахан. – Среди них мы тоже видим своего покупателя.

Однако часть этой аудитории рассматривала новое жильё не только как вложение, но и как комфортную среду для себя и своей семьи. Увидев интерес со стороны состоятельных горожан, ГК «Вместе» решила запустить «Первый Приорити» – первый в нашем портфеле братских проектов жилой комплекс бизнес-класса.

– Об успешности затеи с бизнес-классом можно будет говорить не ранее 2027 года, когда станет понятно, какого уровня распроданности и средней цены удалось достичь к моменту завершения строительства, – говорит Аркадий Астрахан. – Однако мы все же решили поэкспериментировать и предложить братчанам уровень, который уже доступен в Иркутске, Новосибирске, Красноярске. Дом с подземным паркингом, дизайнерскими лобби, высокоскоростными лифтами, закрытой территорией – всем, что составляет современный продукт бизнес-класса. Люди, которые покупают такие квартиры, не рассчитывают на господдержку. Они используют собственные средства. Да, это не массовый покупатель, но массовость в данном случае и не важна, – подчёркивает он.

Решение запустить проект бизнес-класса оказалось своевременным и в другом смысле: в Братске наметились системные изменения в городской среде. В 2024 году городская администрация стала активнее проводить спортивные мероприятия, фестивали, яхтенные регаты, в город начали приходить федеральные и областные средства. В 2025-м стартовали масштабные работы по обновлению инфраструктуры – ремонтируются дороги, заменяются подземные коммуникации, благоустраиваются улицы. Всё это формирует у горожан ощущение перемен – и создаёт благоприятную среду для проектов другого уровня.

«Градостроительные правила в городе оказались избыточными»

Создавая, наверное, первый в городе современный жилой комплекс, девелопер столкнулся не только с отсутствием рынка, но и с рядом системных ограничений. В Братске действовали федеральные нормативы без адаптации под местные условия: заниженная плотность застройки, завышенные требования к количеству парковок, ограничения по этажности.

– Есть федеральная норма, которую муниципалитеты и регионы имеют право адаптировать. Но в Братске в своё время просто приняли ее как есть. Хотя для города она совершенно избыточна, – рассказал Аркадий Астрахан. – Например, в Братске нельзя строить выше 14 этажей – просто потому, что так написано. Хотя там нет сейсмики, и технологически можно строить хоть 30 этажей. Нам пришлось эти нормы учитывать, что усложняло проект в плане рентабельности.

«Даже в малом и непростом городе есть запрос на качество»

Еще одним вызовом для девелопера при работе в городе, где десятилетиями не появлялось ничего нового, стало переосмысление самого понятия «комфортное жильё».

– Нужно было «учить» рынок – показывать разницу между «хрущёвкой» и новостройкой, объяснять, что комфорт зависит не только от количества метров, но и от их качества и продуманного использования, – говорит Аркадий Астрахан. – И, в целом, потребитель нас услышал.

Первая очередь ЖК «Первый» была рассчитана на 9 этажей. Квартиры – с компактными функциональными планировками, соответствующие стандартам евро форматов. Для города это было в новинку, но интерес со стороны покупателей подтвердил: даже в малом и непростом городе есть запрос на качество. А запуск проекта бизнес-класса стал логичным продолжением: в нем ставка делается не только на планировку, но и на атмосферу, на новый уровень жизни.

«Выходим с новым проектом класса “бизнес-лайт”»

Несмотря на то, что строительный рынок фиксирует значительное снижение количества новых проектов, ГК «Вместе» действует по правилу «кризис – время возможностей». И начинает строительство «Клубного дома на Курортной» в Иркутске.

– Проект по нынешним временам исключительный – хотя бы потому, что в доме будет всего 5 этажей, – говорит Аркадий Астрахан. – Жители будут в реальности знать друг друга в лицо. Добавьте сюда потолки увеличенной высоты, закрытый двор с большим количеством зелени, коммерческие помещения на первом этаже… Традиционные для нас высочайшего качества строительные и отделочные материалы, премиальную инженерию. Мы не просто выходим с новым проектом, мы выходим с ним в новый для Иркутска класс «бизнес-лайт»: никакого «тяжёлого люкса», но полный комплект того, что выше уровня «комфорт плюс».

ООО "РСЗ". Проектные декларации на наш.дом.рф

Источник: СИА