«Передайте номер в управление – и зарабатывайте». Глава «МТЛ-Апарт» Николай Антонов – об особенностях инвестиций в апарт-отели

В Иркутске формируется новый рынок инвестиционной недвижимости – сервисных апартаментов, апарт-отелей. Один из первых объектов – четырехзвездочный концепт-отель «Эндемик» – возводит компания «ВостСибСтрой». Разработку концепции и дальнейшее управление девелопер доверил федеральной управляющей компании «МТЛ-Апарт». О перспективах нового формата в регионах, о тонкостях взаимоотношений с собственниками, о преимуществах операторского управления апарт-отелем мы поговорили с генеральным директором УК «МТЛ-Апарт» Николаем Антоновым.

«Рынок в Иркутске еще не насыщен»

Николай, давайте для начала определимся с терминологией. Чем апарт-отель отличается от просто гостиницы?

– С точки зрения планировки классическая гостиница ориентирована на краткосрочное пребывание. Номера, как правило, небольшие и предлагают базовый набор удобств. В апарт-отеле же гостю предлагается полноценная квартира: большей площади, с кухней или кухонной зоной, часто со стиральной машиной.

С точки зрения инвестиций – в классическом отеле у всего здания один хозяин, в то время как в апарт-отеле инвестор приобретает в собственность конкретный номер и получает доход от сдачи его в аренду управляющей компанией. И таких собственников может быть много.

Важно отличать апарт-отель и от того, что мы называем «псевдожильем»: обычные квартиры в многоквартирных домах без социальной инфраструктуры и потому имеющие дисконт к рынку жилых объектов. Настоящий апарт-отель – это коммерческий объект, построенный в соответствии с гостиничными нормами и стандартами, предлагающий профессиональное управление и широкий спектр услуг для гостей. «Псевдожилье», как правило, не обладает ни тем, ни другим. И, собственно говоря, это не инвестиционная недвижимость.

Насколько, на ваш взгляд, иркутский рынок перспективен для развития такого формата, как апарт-отели?

– Иркутск обладает очень хорошим потенциалом для развития апарт-отелей. Это связано с его статусом туристического центра, отправной точки для знакомства с Байкалом и важного экономического узла. При этом в Иркутске сглажена сезонность: он привлекает круглый год как российских, так и иностранных туристов. Многие приезжают на Байкал, но останавливаются в Иркутске на несколько дней, нуждаясь в удобном, комфортном и функциональном размещении, особенно если путешествуют семьями или компаниями, или же приезжают в командировки. Иркутск, кстати, сам по себе становится все более привлекательным городом – у вас все хорошо и с культурным наследием, и с гастрономией, и с локальным малым бизнесом.

По нашей оценке, в ближайшие несколько лет Иркутск вполне может «переварить» 5-7 качественных апарт-отелей, предлагающих высокий уровень сервиса, удачное расположение и продуманную концепцию. Сегодня рынок еще не насыщен, и у инвесторов есть возможность занять свою нишу.

Вы анализируете проект, в который вас приглашает девелопер? Отказываете ли, если проект по каким-то причинам не показался интересным? Что привлекло «МТЛ-Апарт» в проекте «Эндемик»?

– Разумеется, мы занимаемся не всеми проектами, с которыми к нам обращаются. К проекту «Эндемик» мы подключились на самом раннем этапе, еще до начала проектирования. То есть и архитектура, и планировки, и концепция – все создавалось в тесном сотрудничестве с застройщиком. При работе над этим объектом мы опирались в первую очередь на локацию и конфигурацию участка, а также на то, что ниша на рынке еще не занята.

Концепт-отель «Эндемик». Проект компании

«УК заинтересована в долгосрочных отношениях с собственниками»

«МТЛ-Апарт» полностью берет на себя управление отелем – какие плюсы в этом для собственников апартаментов? Какие обязательства у инвесторов?

– Собственник, приобретая инвестиционные апартаменты, как правило, хочет получать доход с минимальными экономическими и временными затратами. Поэтому «МТЛ-Апарт» берет на себя весь цикл работ: набирает штат, закрывает все операционные вопросы отеля, занимается продвижением объекта и т.п.

За каждым инвестором компания закрепляет персонального менеджера, который ведет собственника, работает с ним над увеличением доходности и уменьшением расходов, согласовывает решения относительно аренды номеров, состояния апартамента. Если инвестор намерен получить максимум прибыли, сдавая юнит в аренду посуточно, или, напротив, заинтересован в стабильном долговременном проживании, он может донести свои пожелания.

Обязательств у собственника, по сути, два: передать апартаменты в управление и не препятствовать работе УК, не пытаться сдавать свой номер самостоятельно.

А часто пытаются сдавать самостоятельно?

– Редко, но случается, и ни к чему хорошему не приводит. Как показывает практика, самостоятельная сдача влечет за собой демпинг, снижение уровня сервиса и маргинализацию гостей. Одно дело, если речь идет об апартаментах 3* со средним ценником и без претензий на уровень. И совсем другое – бутик-отель 4* или 5*. Представьте: одна горничная в форме с бейджиком и профессиональной тележкой, и тут же другая – в тапочках, в спортивных штанах и с пакетом. Такой подход ухудшает имидж отеля и тем самым снижает доходность и капитализацию всех активов в этом проекте.

Во сколько обходится ваша услуга собственникам? И как интересы управляющего увязаны с интересами инвесторов? Возможна ли ситуация, когда собственник доход не получает, а управляющая компания свои затраты с нормой прибыли закрыла?

– Комиссия управляющей компании составляет 15% от верхней суммы дохода номера +1500 рублей в месяц – за услугу персонального менеджера. Из этого складывается ее доход – а не прибыль, важно отметить. Такая схема максимально прозрачна и мотивирует УК повышать доход каждого инвестора – ведь если собственник ничего не заработал, то и мы не заработали свой процент. При этом ежемесячные расходы компании – зарплата персонала, аренда офиса, лицензионные ПО, реклама и продвижение объекта и другие операционные расходы – никуда не деваются, и они в разы выше, чем расходы собственника на оплату коммунальных услуг.

Предполагается, что инвестор и управляющая компания – это взаимодействие надолго. А могут ли инвесторы сменить УК?

– Смена управляющей компании на объекте по умолчанию не рассматривается. Это не выгодно никому. Отельный оператор, заходя на объект, формирует план доходов и расходов с горизонтом минимум пять лет, инвестирует в отель, в его раскрутку и планирует отработать в прибыль. Он заинтересован в долгосрочном сотрудничестве. Периодическая смена управляющих на объекте приводит к тому, что компании перестают видеть перспективу и не заинтересованы в развитии отеля, что сказывается на его репутации, на спросе и доходности. Для инвесторов смена УК – это 3-4 месяца приостановки работы отеля с потерей дохода и, возможно, капитализации. Потому что имидж и развитие объекта, как и база клиентов, программное обеспечение и т.д. замыкаются на деятельности конкретного оператора. Когда на объект заходит новая компания, требуется фактически перезапуск отеля – получение всей документации, переоформление всех договоров, создание нового сайта и настройка всех каналов с нуля. 

А сменить управляющую компанию на 1-2 номерах нереально: это неинтересно в первую очередь самой компании, поскольку экономика работы оператора на объекте зависит от количества номеров. Хотя расторгнуть агентский договор с УК собственник, конечно, вправе.

Подчеркну, УК заинтересована выстроить долгосрочные, лояльные партнерские взаимоотношения с каждым из собственников.  Инвесторам-новичкам нужно лишь понять принципы работы УК и разобраться в нюансах инвестиционной недвижимости. Обычно этот период занимает не более полугода, а затем менеджеры становятся советниками и консультантами для инвестора.

Концепт-отель «Эндемик». Проект компании

«Непрофессиональные игроки уйдут»

Некоторые инвесторы рассматривают сервисные апартаменты не только в качестве источника пассивного дохода, но и как возможность заработать за счет перепродажи номеров. Как выглядит вторичный рынок апартаментов?

– Вторичный рынок апартаментов пока реально рассматривать только на примере Санкт-Петербурга, в других городах еще нет релевантной выборки. Если взять историю с 2014 года, то все комплексы сервисных апартаментов показали больший рост капитализации, чем квартиры. В наших комплексах она составила до 500% за 10 лет. При этом номера находились на экспозиции гораздо меньше времени, чем квартиры.

Если говорить о доходности апартаментов в формате сдачи номеров в аренду, то знаю, что покупатели, которые приобретали наши объекты в Санкт-Петербурге в ипотеку – при первоначальном взносе в 20% и ставке (уже архивной, разумеется) в 12% годовых, – окупили свои инвестиции за счет отчислений за аренду лет за 6-7.

Напомню, что с 1 сентября 2025 года каждый объект для проживания должен быть классифицирован. Невозможность продажи на агрегаторах для неклассифицированных объектов, введение новых стандартов сделает рынок апарт-отелей более прозрачным. Непрофессиональные игроки уйдут, что повлечет за собой значительный рост бизнеса для официальных управляющих компаний. А управляемые ими апарт-отели станут еще более привлекательны для гостей и инвесторов.

Екатерина Дементьева

Застройщик ООО СЗ «4 ЗВЕЗДЫ». Проектные декларации на наш.дом.рф

Источник: ДЕЛО