«Спрос рос быстрее, чем культура потребления». Эксперты – об истоках некачественной застройки вокруг Иркутска

«В окрестностях Иркутска спрос на загородное жилье рос быстрее, чем осознанность застройщиков и культура потребления», – в этом видят причину низкокачественной застройки пригородов Кристина Яковенко, сооснователь и продуктолог концепт-бюро и девелоперской группы «Хрустальный» и Альбина Левкун, сооснователь и коммерческий директор концепт-бюро «Хрустальный». Своим мнением, пройден ли пик тренда на «дешево и быстро» и как можно изменить ситуацию в ИЖС в Иркутской области, они поделились с нашим изданием.

Фото из архива компании

Хаос в ИЖС – это не только иркутская история

По словам собеседниц, в Иркутской области сложились особые условия: много земли, доступ к лесу как к строительному материалу в недорогих локациях, и быстрый рост спроса на загородное жилье. Пожалуй, даже слишком быстрый – осознанность строителей сильно от него отставала.

 – И в результате рынок буквально наводнили «домики из 18 бруса» с минимальной себестоимостью и без соответствия нормам теплопотерь, ветровых нагрузок и эксплуатационного цикла, – поясняет Альбина Левкун.

Также сыграло свою роль расслоение в доходах. Люди реагировали и продолжают реагировать на цену, потому что иначе купить дом они не могут.

Но это история не только про деньги. Это и про неумение считать жизненный цикл дома. Покупатель ориентируется на входную стоимость, но не может оценить эксплуатацию, инженерные риски, комфорт.

– Застройщики, а точнее, подрядчики без какой-либо ответственности, это прекрасно видят и продолжают клепать такие дома. Это не полноценные девелоперы, а просто исполнители, которые закрывают потребность «дать самый дешевый дом», не думая о последствиях, – добавляет Альбина.

По словам Кристины Яковенко, это не только иркутская история.

– Мы сейчас работаем в разных регионах – она везде, где есть быстрый спрос и дефицит девелоперской культуры. Но в Иркутской области она особенно заметна из-за плотности самостроя и отсутствия инфраструктурного регулирования территорий, – отмечает Кристина Яковенко.

Рынок начинает уставать от последствий

Некачественные дома продолжают строиться, но, как отмечают собеседницы, рынок начинает уставать от последствий. Люди поняли, что холодные стены и отсутствие инженерии – это не «экономия», а ловушка. Начинают цениться продуманные проекты, энергоэффективность, грамотная компоновка участка. Цена по-прежнему важна, но она перестала быть единственным аргументом.

– Пик тренда «быстро и дешево», вероятно, пройден, хотя инерция в масс-сегменте ещё держится, – уточняет Альбина.

Сегодня появляются новые интересные качественные проекты. Но их мало, особенно если брать в расчёт наличие документации, маркетинговой упаковки и работающей модели эксплуатации. Основной оборот земли, по словам Кристины Яковенко, все еще ведется через частные сделки без подготовки продукта.

– Мы в своей практике видим, что даже хорошие участки девелоперы часто не «раскрывают» без минимальной проектной подготовки, что приводит к разрушению потенциальной ценности территории, – комментирует она.

Однако полностью перетянуть спрос на себя добросовестные застройщики не могут, потому что сделать качественный, энергоэффективный дом, с инженерией и благоустройством за такие деньги физически невозможно.

– Цена сразу становится в 2-3 раза выше, и аудитория, которая покупает дешевые дома, просто пройдет мимо — им такое жилье недоступно, – добавляет Альбина Левкун.

Фото из архива компании

Нужна комплексная реформа ИЖС

Выход, по мнению собеседниц издания, – в регулировании. По-хорошему, нужна комплексная реформа.

Во-первых, нужна обязательная регистрация всех подрядных сделок в ЕИСЖС — даже если это условно «частная стройка». Это проявит теневой рынок.

Во-вторых, стоило бы ввести дифференцированное ипотечное субсидирование – только для проектов с подтверждённой энергоэффективностью, инженерной проработкой и типовыми ТЭПами. Банк должен кредитовать не «дом», а «качественную модель жизни». Сегодня до 40% сделок проходят с привлечением ипотечных кредитов, а банки уже проверяют дом на соответствие проекту через «Строим.дом.рф», и может просто не аккредитовывать дома, которые не соответствуют нормам.

Но если этот рычаг совсем затянуть, то, как указывают эксперты, многие люди вообще не смогут купить жильё, и это тоже проблема.

В-третьих, нельзя забывать о поддержке девелоперов, которые создают продукт с инфраструктурой: земельные субсидии, быстрая регистрация сетей, адекватные требования к КРТ и развитие инфраструктуры территорий муниципалитетами

–  И конечно, важно образование покупателя. Без этого все упирается в «подешевле». Люди должны видеть выгоду не только в квадратных метрах, но и в энергоэффективности, в безопасности, в сообществе, – резюмирует Кристина Яковенко.

Источник: СИА