«Рынок ИЖС в Иркутской области – это «дикий запад» – Максим Гук

До 70% объема строительства ИЖС в Иркутской области остается в теневой зоне, по мнению Максима Гука, руководителя строительной компании «Коробка». Тем, как вывести этот объем «на свет», он поделился с нашим изданием.

Максим Гук.
Фото:  Андрей Фёдоров

«Дикие» бригады – это основной массив подрядчиков

 – Рынок ИЖС в Иркутской области – это «дикий запад», хотя в последние год-два начались попытки его цивилизовать, – считает эксперт.

По его мнению, работающих в регионе подрядчиков ИЖС можно разделить на три условные группы. Первая – аккредитованные застройщики. Официальные компании (ООО, ИП), которые работают по договорам, имеют аккредитацию в банках, строят по проектам и начинают интегрировать в свою работу новые механизмы, например эскроу-счета.

– Таких компаний в регионе, возможно, несколько десятков, но тех, кто строит системно и в больших объемах – единицы, – полагает Максим.

Вторая – это «серые» бригады. Полуформальные, часто собранные под сезон. У них может быть ИП, но работают они в основном за наличные, по упрощенным договорам. Качество плавает, гарантии условные. Их – сотни.

– Наконец, «дикие» бригады (самозанятые) – это основной массив рынка. Частники, которые строят «по понятиям». Никаких договоров, никакой ответственности. Их посчитать невозможно, – считает собеседник издания. – По моим личным оценкам, не менее 60-70% всего объема строительства ИЖС в регионе все еще находится в «серой» или «черной» зоне.

Цена отбрасывает длинную тень

Несмотря на попытки регулирования, теневой сегмент рынка ИЖС демонстрирует завидную устойчивость. По факту, отмечает эксперт, он держится на трех китах: цене, кажущейся простоте стройки и инертности заказчиков.

– Цена остается главным фактором. «Дикая» бригада не платит налоги, не содержит офис, не тратится на проектную документацию и аккредитации. Их смета всегда будет ниже, чем у официальной компании. А клиент в первую очередь ищет, как уложиться в бюджет. Особенно сейчас, когда льготные программы сворачиваются, а ставки по кредитам высокие, – комментирует Максим.

Многие заказчики (особенно те, кто строит не на ипотечные, а на свои средства) просто не знают о новых цивилизованных механизмах или боятся «бюрократии». Им кажется, что они сэкономят не только деньги, но и время, договорившись «с прорабом» и расплачиваясь наличными по факту. Как правило, это не так, но об этом покупатели узнают потом.

– На репутацию смотрят те, у кого есть деньги. Массовый клиент, который берет ипотеку на грани своих возможностей, готов рисковать, лишь бы «пролезть» по цене, – поясняет руководитель стройкомпании.

Впрочем, с для ипотечных заемщиков путей обхода становится все меньше.

Ипотека – главный фильтр рынка

По словам собеседника издания, до недавнего времени рынок ИЖС практически никак не регулировался. Сейчас предпринимаются первые попытки, причем не по линии Стройнадзора, а со стороны банков.

– Если клиент хочет льготную ипотеку на строительство, он обязан нанять аккредитованного подрядчика. Чтобы компании попасть в этот реестр, нужно доказать свою компетенцию, показать финансовую устойчивость, построенные объекты. Эскроу-счета также отсекают мошенников и однодневные бригады – подрядчик получит деньги клиента только после выполнения заказа. Это главный и, по сути, единственный работающий сегодня фильтр, – указывает эксперт.

Минус для строителей – это усложнение и удорожание процессов (дополнительная отчетность перед банками, заморозка денег на эскроу), но это плата за цивилизованный рынок.

Дешевые домики получают второе дыхание

Впрочем, до идеального порядка еще далеко. На фоне охлаждения рынка – массовая дешевая ипотека закончилась, коммерческие ставки недоступны абсолютному большинству, а по оставшимся льготным программам резко ужесточились условия для заемщиков – тренд на удешевление, по мнению эксперта, будет набирать обороты.

– Те, кому ипотеку не дали или у кого есть часть наличных, уходят в «серую» зону. Их запрос – «постройте хоть что-нибудь за мои 3 миллиона». И вот здесь «дешевые неутепленные домики» не просто не уходят в прошлое, они получают второе дыхание, – предупреждает он.

Тренд на качество, по его мнению, сохранится только в ипотечном сегменте. И это главный вызов, который сейчас стоит перед всеми участниками ИЖС и властями. И главная возможность. Именно в этой части, по мнению эксперта, можно настроить рычаги регулирования рынка.

– Скажем, я бы от лица всех белых застройщиков предложил бы распространить механизм эскроу на все ипотечные сделки ИЖС. Это моментально уберет с рынка 90% «серых» бригад, работающих с ипотекой. Ввести обязательный технический надзор (или аудит проекта) банком на соответствие СНиПам и нормам энергоэффективности для нашего региона, – перечисляет Максим Гук.

И наконец, убежден он, крайне важно упростить и удешевить для застройщиков ИЖС проектное финансирование.

– Сегодня крупным застройщикам МКД проще получить кредит на миллиард, чем нам – на 100 миллионов для постройки коттеджного поселка. Если банк будет кредитовать застройщика ИЖС, мы сможем строить качественные дома "на поток" и продавать их готовыми, что для клиента всегда проще и безопаснее, – заверяет он.

Источник: СИА