Одна ипотека на двоих. Эксперты – о том, что изменится в льготных кредитных программах в 2026 году?

Правила семейной ипотеки вновь ужесточаются – с 1 февраля можно будет получить лишь один льготный кредит на семью. Это решение вызвало ажиотаж среди потенциальных заемщиков. В декабре 2025 года банки выдали рекордные 104 тысячи семейных ипотек на 605 миллиардов рублей – абсолютный максимум за всю историю программы, отметили в аналитическом центре ДОМ.РФ. Однако уже в январе, по сообщению СМИ, ряд банков стал притормаживать выдачу льготных кредитов в ожидании пересмотра условий. Как на этом фоне выглядит Иркутская область, наблюдался ли в регионе всплеск спроса, действительно ли банки ограничили выдачу семейной ипотеки и как новые правила отразятся на заемщиках, мы спросили у представителей иркутского банковского сектора.

Иркутск. Фото: И. Мерзляков

«Супруг будет обязательно включаться в число созаемщиков»

В Примсоцбанке подтвердили как заметный рост спроса на семейную ипотеку в четвертом квартале 2025 года, так и его снижение в январе 2026-го. Однако отметили, что январское сокращение числа обращений соответствует сезонной динамике – такая тенденция традиционно наблюдается в начале года.

А вот декабрьский подъем был вызван тем, что люди стремились завершить сделки до того, как изменятся правила программы семейной ипотеки.

«До 1 февраля 2026 года семьи сохраняют возможность оформлять кредиты раздельно – на каждого из супругов. После этой даты правила претерпят существенные корректировки: второй супруг будет обязательно включаться в число заёмщиков, муж и жена станут нести солидарную ответственность по кредитному обязательству», – напомнила Анна Демидова, начальник отдела продаж ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк».

По ее словам, особого внимания заслуживает ситуация, когда один из супругов уже воспользовался льготной ипотекой после 23 декабря 2023 года. В таком случае после 1 февраля 2026 года оформление новой семейной ипотеки станет возможным лишь при соблюдении двух обязательных условий: рождении ребёнка в семье и полном погашении предыдущего льготного кредита.

«Соотношение льготных и рыночных программ приблизится к паритету»

В ВТБ также сообщили о повышенной активности заёмщиков по семейной ипотеке, связав это с потенциальными изменениями условий программы. В Иркутской области объем выдач семейной ипотеки в декабре 2025-го в сравнении с декабрем 2024-го года увеличился на 21%. При этом, подчеркнули в банке, в январе тенденция к росту выдач продолжилась.

В целом, по мнению аналитиков банка, в 2026-м можно ожидать роста ипотечного рынка: продажи могут увеличиться примерно на четверть – драйвером станет дальнейшее снижение ключевой ставки, оно стимулирует спрос на кредиты по рыночным условиям.

«При этом мы прогнозируем движение к большей сбалансированности рынка: соотношение льготных и рыночных программ может приблизиться к паритету. Это основа для здорового и устойчивого развития рынка», – отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.

Напомним, в декабре льготные программы – семейная, дальневосточная, IT-ипотека – составляли две трети всех выданных жилищных кредитов: 114 тысяч договоров при общем объеме выдачи в 161 тысячу, по данным ДОМ. РФ.

На данный момент ВТБ продолжает работать по семейной программе без изменений.

«Спрос на ипотеку сдерживала высокая стоимость жилья» 

Продолжает прием заявок и выдачу семейной ипотеки и Россельхозбанк. Условия ипотечных займов по этой программе, как подчеркивает директор Иркутского филиала Россельхозбанка Наталья Баркова, будут определены на момент принятия решения по заявке, в том числе с учетом ожидаемых изменений с 1 февраля.

При это в банке отмечают, что ноябре-декабре спрос на новостройки оставался сдержанным.

«Причина – в высокой стоимости жилья. Даже льготные условия по ипотеке не делают его доступнее. Больший интерес наблюдался к приобретению и строительству индивидуальных жилых домов», – пояснила Наталья Баркова.

Январский спад, по ее словам, обусловлен традиционным общим снижение спроса по всем продуктам.

«Однако в феврале он обычно начинает восстанавливаться», – добавила она.

Депутаты подогрели ажиотаж

Напомним, изначально ограничений по количеству льготных ипотек на одного заемщика не было предусмотрено. В результате, по данным Счетной палаты РФ, более 114 тысяч человек оформили два и более льготных займа, более 1,5 тысяч человек – пять и более. Мера поддержки превратилась в спекулятивный инструмент. С конца 2023 года федеральный законодатель ввел правило «одна льготная ипотека в одни руки»: запретил получать второй кредит по льготной программе, если первый еще не погашен. Однако это оставляло возможность каждому из супругов оформить на себя по семейной ипотеке.  Теперь и эта возможность будет закрыта.

Кроме того, ажиотажные настроения подогрели и заявления депутатов Госдумы РФ. Так председатель комитета Государственной думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков рассказал, что в данным момент обсуждается пересмотр ставок по семейной ипотеке по схеме: 10–12% годовых – для семей с одним ребенком, 6% – для семей с двумя детьми, 4% – для семей с тремя и более детьми. Иными словами, для семей с одним ребенком стоимость кредита может вырасти вдвое. Если депутаты согласуют изменения, то новые правила могут быть приняты уже в I квартале 2026 года.

Есть и хорошие новости: с 1 февраля заемщики смогут на выгодных условиях рефинансировать так называемую комбоипотеку (такой продукт использовался, если льготного лимита в шесть миллионов рублей не хватало на покупку жилья – недостающую часть суммы оформляли по текущей рыночной ставке). Если раньше перерасчет производился на всю сумму кредита (при этом терялась льготная ставка в 6%), то теперь можно рефинансировать только рыночную часть, сохраняя льготу и уменьшая платеж.

Какие семьи могут оформить семейную ипотеку в 2026 году?

1. В которых есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет включительно.

2. Семьи с ребёнком-инвалидом в возрасте до 18 лет.

3. Семьи с двумя и более детьми от 7 до 18 лет, желающие купить новостройку в малых городах численностью до 50 тыс. человек (кроме Московской и Ленинградской областей).

4. Семьи с двумя и более детьми от 7 до 18 лет, намеренные купить жилье в регионах с низким объёмом строительства или в регионах, где есть индивидуальные программы развития.

5. Желающие приобрести квартиру на вторичном рынке в городах, где ведётся строительство не более двух домов, и имеющие ребёнка в возрасте до 6 лет включительно.

Источник: СИА