Почему дом за 4 млн — билет в ад строительных ошибок?

Сколько на самом деле может стоить добротный дом, в котором зимой не холодно, а летом не протекает крыша? Чем обусловлен столь значительный разброс цен на рынке жилья? Какие моменты следует учитывать покупателям при выборе дома? Что чаще всего является узким местом, на чём обычно экономят застройщики? Кирилл Поляковский, руководитель строительной компании «Зодчий», убежден, что честная цена 100 «квадратов» не может быть ниже 8-10 млн рублей. Все что меньше – это жесткие компромиссы, которые обернутся миллионными расходами на переделки и ремонт.

«Это не маркетинг – это математика»

Диапазон цен на ИЖС в Иркутской области поражает. На сайтах объявлений можно найти дома площадью 100 кв. м и за 5 млн рублей, и за 10-12 млн.

– В условиях Иркутской области (морозы до -35 – 40°C, сейсмозона 8 баллов) добротный дом для круглогодичного проживания начинается от 8 миллионов рублей. Это не маркетинг – это математика, – настаивает Кирилл.

В среднем же, по оценкам эксперта, дом площадью 100 кв. м, построенный из газобетона будет стоить от 9 до 11 млн руб., из клеёного бруса –  11-14 млн руб.

– Дом за 4-5 миллионов с «Авито» – это, как правило, серьёзные компромиссы: недостаточное утепление, сырая древесина, упрощённый фундамент, отсутствие инженерных систем. Круглогодично жить в таком доме в Иркутске – значит мёрзнуть и постоянно ремонтировать, – убежден Кирилл Поляковский.

«Экономят первым делом на том, что не видно»

Что же именно стоит за разницей в ценах? Кирилл называет пять основных моментов.  Первый – это качество материалов. Клеёный брус камерной сушки, как отмечает эксперт, стоит 55-65 тысяч рублей за м³, а обычный брус естественной влажности – 12 -18 тысяч.

– На «Авито» оба дома называются «дом из бруса», но разница в долговечности – колоссальная, – подчеркивает он.

Второй – это экономия на скрытых работах. Гидроизоляция, пароизоляция, вентиляция кровли – всего этого «не видно» под отделкой, поэтому на них экономят первым делом. Последствия проявляются через 2–3 года.

Третий – инженерные системы. Точнее их наличие или отсутствие.

– Когда называют цену 4-5 млн рублей, спросите: «Электрика входит? Отопление? Канализация?» Обычно нет. А это ещё примерно миллион, – говорит Кирилл.

Четвертая причина разницы в ценах – рабочая сила. Бригада без договора стоит в 2-3 раза дешевле профессиональной. Но переделка после неё, предостерегает собеседник агентства, часто дороже, чем если бы сразу сделали правильно. А отсутствие договора исключает возможность взыскать неустойку.

Наконец, пятый пункт – это проектирование.

– Дом без проекта – лотерея. Экономия 200 тысяч рублей на проекте приводит к ошибкам на миллионы, – убежден эксперт.

«Попросите подрядчика показать дом, который он строил пять лет назад»

 – Мой совет: не гонитесь за ценой. Гонитесь за прозрачностью, – рекомендует Кирилл.

На его взгляд, при покупке дома или заключении договора на строительство необходимо просить проект фундамента и результаты геологии – с нашей сейсмикой это критически важно, обращать внимание на кровлю – не просто «чтобы не капало», а чтобы был полноценный кровельный «пирог» (вентиляция, пароизоляция и утепление).

– Обязательно надо уделить внимание утеплению. Стена должна иметь сопротивление теплопередаче не менее 3,6 м²·°C/Вт. Если застройщик не знает, что это – делайте выводы, – добавляет Кирилл Поляковский.

Эксперт настоятельно рекомендует работать только по официальному договору  с фиксированной ценой и письменной гарантией. И обязательно актировать скрытые работы или требовать от застройщика фотофиксацию армирования, гидроизоляции, утепления. Ведь после зашивки стены проверить невозможно.

– А еще попросите застройщика показать дом, который он построил 5 лет назад. То, как он выглядит сейчас, скажет всё, – резюмирует эксперт.

Примерная смета для бюджетного каркасного дома 100 м² (в рублях):

• Фундамент (утеплённая плита / лента) – 600 000–900 000
• Домокомплект (каркас, стены, перекрытия, стропила) – 1 400 000–1 800 000
• Утепление (стены 200 мм + кровля 250 мм) – 350 000–500 000
• Кровля + подкровельный пирог + водосток + снегозадержатели – 400 000–600 000
• Фасад – 300 000–450 000
• Окна и входная дверь – 300 000–450 000
• Инженерные системы (электрика, вода, канализация, отопление) – 700 000–1 000 000
• Внутренняя отделка (чистовая) – 600 000–900 000
• Монтажные работы – 800 000–1 100 000
• Проект, логистика, прочее – 250 000–400 000

Итого: 5 700 000 – 8 100 000

Источник: СИА