«Работать и молиться»: какие перспективы видит иркутский рынок жилого строительства

Рынок жилой недвижимости лихорадит всё сильнее. На недавнем форуме недвижимости «Движение» главный совет, который получили представители строительной отрасли, – «работать и молиться». В чём сейчас находят опору иркутские девелоперы? Как реализуют текущие проекты и какие планы строят на будущее? Газета «Дело» провела круглый стол с участниками иркутского рынка жилой недвижимости, чтобы выяснить текущую ситуацию и узнать прогнозы.

Фото: А. Фёдоров

Выходим на показатели прошлого года

По словам Евгения Ветрова, заместителя министра строительства Иркутской области, в 2026 году региональная строительная отрасль, несмотря на отставания от плановых показателей все же демонстрирует устойчивость: ввод МКД в регионе ожидается на уровне прошлого года, а показатели ИЖС вернулись к «органическим» цифрам 2023 года.

«Мы неоднократно указывали, что тот прирост ИЖС, который мы получили в 2024-2025 годах, был связан с массовой регистрацией жилого фонда ранее построенного. К этому людей подталкивало введение дифференцированных тарифов. Сейчас мы возвращаемся к чистым цифрам ввода», – пояснил Евгений Ветров.

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Кроме того, девелоперы продолжают получать разрешения на строительство и начинают новые объекты.  

«В 2026 году стартовали проекты общей площадью 192 000 м². Это обеспечит ввод жилья в двадцать восьмом, двадцать девятом, в тридцатом году», – сообщил замминистра.

Инвестиционный цикл удлиняется

Екатерина Прядко, генеральный директор компании ГРАНДСТРОЙ, отметила, что в текущих условиях «неважно, сколько девелоперы строят, важно, сколько продаётся». Она отметила, что одним из вызовов становится снижение покупательской способности населения, поэтому компании вынуждены увеличивать инвестиционный цикл.

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

«Если раньше мы реализовывали проект за 3 года, то сегодня за 5. А некоторые проекты сегодня будут и 10 лет реализовываться из-за общей стагнации экономики. Там, где можно было построить 40 тысяч квадратных метров, строим 10, потому что эти 10 реально продать», – пояснила она.

Сегодня в лучшем положении находятся те девелоперы, которые лучше учитывают риски и  гибко адаптируют бизнес-модели: «Еще недавно многие аналитики прогнозировали снижение ключевой ставки. Но сегодня мы понимаем, что ставки могут оставаться высокими или даже расти. Это требует от нас более взвешенного подхода к финансированию и продажам».

Без семейной ипотеки отрасль рискует лечь на бок

Аркадий Астрахан, сооснователь группы компаний «Вместе», со своей стороны указал, что строительная отрасль сегодня держится на льготной ипотеке. Без этого механизма последствия для нее были более катастрофические, чем сейчас. И грядущее ужесточение правил по семейной ипотеке может многие компании, по выражению Аркадия, «положить на бочок». Выходом в этой ситуации может быть сокращение предложение на рынке, однако не все девелоперы готовы к этому шагу.

Фото: А. Фёдоров

«Если бы ужесточение правил по семейной ипотеке не перенесли на осень, рынок процентов на 30 бы уже просел. Для Иркутска это означает, что вместо текущих примерно 300 квартир, продаваемых по ДДУ, реализовывалось бы только 200. С учётом того, что количество проектов в рынке увеличилось, это все размазалось бы по разным компаниям, ни у кого не было бы необходимого покрытия проектного финансирования и ставка по нему выросла бы значительно», – обрисовал он ситуацию.

Рынок развернулся к более здоровой модели кредитования

Представители банковского сектора со своей стороны заявили об ипотечном развороте – в первом полугодии 2026-го базовая ипотека (по рыночным ставкам) росла намного динамичнее, чем льготные программы и заняла треть рынка.

Фото: А. Фёдоров

Ирина Маджара, руководитель ипотечного центра «Альфа-Банк» в Иркутске, рассказала, что в целом в Иркутской области за пять месяцев 2026 года было выдано почти шесть тысяч ипотек на вторичное жильё по рыночной ставке — это плюс 53% к прошлому году.

Снижение ключевой ставки привело к удешевлению кредитов как на вторичном, так и на первичном рынке жилья.

«Сломался психологический барьер: ставка ниже 13% для строящегося жилья делает рыночные кредиты привлекательными. Сейчас субсидированные процентные ставки начинаются от 11,89%. Однако главным бенефициаром снижения ставок по рыночным программам становится рынок вторичного жилья», – заметила она.

По мнению Дмитрия Литвинова, начальника управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Байкальского банка Сбербанка, это позитивный тренд.

«Рост рыночной ипотеки – это возврат более здоровой модели, когда заёмщик принимает решение на основе реальной стоимости денег», – прокомментировал он перемены.

Фото: А. Фёдоров

Девелоперы «сушат» проекты

Однако высокие ставки проектного финансирования и ипотечного кредитования, как подчеркнула Наталья Зверева, заместитель руководителя ГСК «Восток Центр Иркутск», остаются одним из ключевых рисков для отрасли. Это создаёт некоторый перекос на рынке – более ранние проекты, стартовавшие с более низкой ставкой финансирования, имеют возможность подвинуться в стоимости квадратного метра и становятся более привлекательными для покупателя. Тогда как более поздние проекты с высокой ставкой такой возможности не имеют.

Фото: А. Фёдоров

Кроме того, слишком высокая ставка не дает реализовывать объекты так, как они были задуманы изначально, иначе не срастается себестоимость.

«Многие девелоперы под давлением реальности ушли сейчас в «усушку» своих проектов. Здесь важно соблюсти грань, чтобы не потерять, с одной стороны, качество продукта, а с другой, остаться в реалиях и ответить сниженному потребительскому спросу. И тут надо действовать очень деликатно, прямо ювелирно», – подчеркнула она.

Покупатели «премиума» сравнивают иркутскую недвижимость со столичной

Евгений Михалёв, коммерческий директор «Инфрест Девелопмент», признал, что премиальный сегмент недвижимости остается в стороне от ипотечных драм, для него один из главных вызовов сегодня – разница в капитализации жилья в Иркутске и в западной части России, особенно в столице.

Фото: А. Фёдоров

«Покупатели признаются, что предпочтут рассмотреть приобретение дорогой недвижимости в Москве, которая со временем прибавит в цене заметнее, чем в Иркутске.  Но мы работаем от потребности – жить надо там, где твой бизнес. И если бизнес в Иркутске, то квартиру логичнее покупать в Иркутске», – пояснил он.

Инвесторы рассматривают вложения в бетон, как подушку безопасности

Неопределенность в экономике ощущают не только девелоперы. «Нулевой горизонт планирования» наряду с падением фондового рынка и снижением ставок по депозитам толкает людей инвестировать в осязаемые инструменты, вроде недвижимости. Причем, как заявил Денис Денисенко, руководитель Инжиниринговой компании «ВостСибСтрой», реализующей проект апарт-отеля «Эндемик», на фоне сниженной ликвидности вторичного жилья, растет интерес к объектам, на которых можно зарабатывать не только за счет роста капитализации, но и получать пассивный доход. И это играет на руку такому новому для Иркутска, формату, как апартаменты.

Фото: А. Фёдоров

«35% инвесторов в апартаменты – это топ-менеджеры, для которых это своего рода подушка безопасности. Еще примерно 55% – предприниматели, которые таким образом диверсифицируют источники дохода», – пояснил он.

ИЖС адаптировался к переменам

А вот рынок ИЖС, по словам Антона Кондратьева, руководителя компании «ВСС Дом»,  чувствует себя достаточно стабильно. Он адаптировался к введению счетов эскроу, о чём говорит значительный рост ипотеки на строительство и покупку частных домов – сегодня 85% покупок в этом секторе, по наблюдениям Антона, совершаются по семейной ипотеке.

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

«На рынке остались компании, которые могут получить проектное финансирование в банке, а люди стали обращать внимание на организованные посёлки», – отметил он.

Загородные проекты продолжают притягивать людей несмотря на дефицит бензина – новый риск, с которым пришлось столкнуться.

«Скорее, для тех, кто живёт за городом, он стал стимулом приобрести электромобиль», – констатировал эксперт.

Иркутские девелоперы привыкли работать на сложном рынке

Оптимизма добавил Евгений Савченко, генеральный директор ООО «1.618 девелопмент». Он отметил, что в Иркутске работают сильные девелоперы, которые уже привыкли действовать на непростом рынке, много лет имея дело с иркутской спецификой: неразвитостью инженерной инфраструктуры, нехваткой земли, тепла и электроэнергии. А потому способны пережить любой кризис. 

Фото: А. Фёдоров

«Специфика строительного бизнеса заключается в его цикличности: за спадом неизбежно следует подъем. Прогнозы указывают на то, что рыночная коррекция завершится в 2027 году. В этой связи текущая стратегия девелоперов строится не на попытках уменьшить масштаб деятельности, а на создании фундамента для будущего подъема. Мы фокусируемся на расширении земельных активов и проработке новых площадок. Если смотреть на динамику, то после фазы стабилизации, 2028-й станет временем запуска подготовленных проектов», – резюмировал он.

Подробности дискуссии, развернувшейся на круглом столе «Квадратный метр в тисках противоречий», читайте в материалах на сайте SIA.ru и в августовском номере Газеты Дело.

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Фото: А. Фёдоров

Источник: СИА