Хватит раздавать костыли

Для возобновления активности на строительном рынке основными клиентами госбанков должны стать не крупные строительные конгломераты, а девелоперы среднего уровня

На рынке недвижимости складываются все условия для кредитного бума. Спрос на жилье восстанавливается. Строители проявляют интерес к участкам под застройку: стоимость земли на торгах растет. Банки заявляют об избытке ликвидности. "На протяжении последних месяцев мы наблюдаем приток депозитов. Снижаем проценты по вкладам, но приток не ослабевает", - рассказывает член совета директоров Смоленского банка Павел Шитов.

Смягчаются условия финансирования. По оценкам управляющего директора консалтинговой группы "НЭО-Центр" Михаила Ильина, сегодня средние ставки по кредитам девелоперам - около 15% годовых в рублях (в разгар кризиса они составляли 18-20%). Однако, несмотря на большое количество позитивных сигналов, объемы финансирования строительного сектора растут крайне медленно. Ситуация в отрасли такова, что в резком расширении кредитования не заинтересованы ни банки, ни крупные строительные компании.

Спасибо, не надо

Сегодня на строительном рынке много компаний, готовых брать кредиты на новое строительство. Спрос на займы предъявляют в первую очередь средние и локальные девелоперы, которые вошли в кризис с относительно небольшой долговой нагрузкой, и сегодня они быстрее других запускают новые проекты. В последнее время порог входа на рынок вырос, поэтому внешнее финансирование является едва ли не единственным рычагом запуска переформатированных новых проектов.

"На рынке новостроек спросом пользуется жилье в домах высокой степени готовности. Это раньше выкопал котлован, построил один этаж - и торгуй квартирами, никаких кредитных денег не надо. А сейчас надо коробку построить, основные продажи только через год начинаются", - поясняет президент финансово-строительной корпорации "Лидер" Владимир Воронин.

Однако большинство банков не желает брать на себя кредитные риски. Например, госбанки кредиты на финансирование проектов с нуля выдают либо проверенным застройщикам ("стратегическим партнерам"), либо не выдают вовсе, предлагая вместо проектного финансирования краткосрочные кредиты на завершение строительных проектов.

Весьма консервативную позицию занимают и крупные коммерческие банки. "Мы кредитуем девелоперов, с которыми сотрудничали ранее, знакомых нам клиентов. Наш приоритет - средние и небольшие проекты. Для нас важно, чтобы проект не требовал мобилизации больших ресурсов. Мы смотрим, не ведет ли заемщик одновременно несколько проектов", - комментирует председатель правления банка "Возрождение" Людмила Гончарова.

Еще банкиры готовы входить в проекты высокой степени готовности в качестве соинвесторов. Однако девелоперов, которые устояли в кризис, трудно заинтересовать такими предложениями. "Вокруг меня крутится инвестбанк. Как только банкиры увидели, что у меня дом вылез из земли, то сразу захотели соинвестировать по себестоимости. Я намучился с этим проектом, в кризис стройку не останавливал. А теперь эти ребята хотят стать моими партнерами. Спасибо, не надо", - негодует один из столичных застройщиков.

Деньги только для своих

Таким образом, структура предложения кредитных продуктов не соответствует спросу. Однако банки не спешат адаптироваться к новым реалиям. Почему?

Во-первых, потому, что у банков сохраняется высокий уровень проблемной задолженности. "У многих банков доля кредитов, выданных строителям, непропорционально высока в сравнении с другими отраслями экономики. При этом количество необслуживаемых кредитов в строительстве значительно выше, чем в других отраслях", - отмечает партнер компании Roland Berger Strategy Consultants Йоханнес Бернер.

Во-вторых, у большинства банков, по большому счету, нет долгосрочных ресурсов, тогда как для финансирования строительных проектов требуются длинные деньги. Ресурсами для длинного фондирования обладают крупные и окологосударственные банки, однако даже их основные источники не стопроцентно надежны (это депозиты, инструменты рефинансирования ЦБ, средства акционеров).

Кредитный кризис усугубляется еще и тем, что львиную долю ресурсов банки были вынуждены направить на реструктуризацию задолженности крупных строительных конгломератов. До кризиса именно они выступали основными контрагентами окологосударственных кредиторов, являясь крупнейшими поставщиками нового жилья на рынок. "Зачастую банки такие компании кредитуют от безысходности. Не прокредитуешь - получишь "труп", - отмечает один из наших собеседников.

Вместе с тем необходимо признать, что денежные инъекции (то есть новые займы, выданные госбанками девелоперам в рамках программ перекредитования и пролонгации докризисных займов) в ряде случаев были впрыснуты в компании, не имеющие инвестиционных перспектив. Крупные компании не в состоянии в ближайшее время расширить объемы производства. Они будут вынуждены строить жилье в ограниченных объемах из-за отсутствия ресурсов для интенсивного развития, стараться сбросить его оптом госструктурам - министерствам и ведомствам, направляя прибыль на покрытие долгов. Политика крупных банков привела к тому, что кредит, призванный быть рычагом инвестиционной активности, превратился в костыль для немощных девелоперов.

Показателен в этом смысле пример строительной группы ПИК. В середине прошлого года долги этого холдинга составляли около 45 млрд рублей. С помощью нового акционера Сулеймана Керимова компания реструктурировала значительную часть докризисных кредитов. Но при этом ее долговая нагрузка не снизилась, а возросла до 50 млрд рублей. В ближайшие два-три года ежегодная выручка ГК ПИК составит, по оптимистичным прогнозам, 40 млрд рублей, прибыль - около 8-10 млрд рублей. Но только в этом году около 8 млрд рублей компания будет вынуждена отдать банкам. В 2011 году выплаты составят 3,2 млрд, а в 2012 возрастут до 16 млрд рублей.

Аналогичная картина складывается при анализе финансово-экономического положения большинства крупных строительных трестов, которые находятся в полуобморочном состоянии и не помышляют о новых проектах. В ближайшие год-два у таких домостроителей нет шансов выбраться из долговой ямы.

Надуют пузырь

Выходом для крупных застройщиков и кредитующих их банков может стать возврат к докризисной модели рынка, основанной на раздувании стоимости активов из-за превышения спроса над предложением. И похоже, основные участники процесса отдают предпочтение такому сценарию.

"Суть такой стратегии - сделать из дерьма конфетку. Выкачать деньги из всего, что двигается, поддержать жизнь в компаниях с помощью административного ресурса, госзаказа, госгарантий. И незадолго до того, как эта пирамида накроется медным тазом, на волне роста рынка перепродать бизнес или пакет акций новым инвесторам", - размышляет один из столичных девелоперов. По его мнению, главная проблема заключается в том, что мировоззрение акционеров многих крупных строительных компаний строится не на получении прибыли в длительном отрезке времени, а на краткосрочных спекуляциях. Они думают только о ликвидности, а не о том, что компания должна развиваться, генерировать стабильный заработок.

Кажется, и банкиры симпатизируют докризисной модели. Бурный рост рынка, спровоцированный дефицитом предложения, позволил бы банкам избавиться от нагромождения непрофильных активов: объектов недвижимости, пакетов акций девелоперских компаний. Представитель ВТБ недавно заявил, что вскоре активы, перешедшие банку (контрольный пакет акций компаний "Дон-строй инвест", "Система Галс", 2 тыс. га земель ОПК, проект "Динамо") "будут абсолютно востребованными, их стоимость восстановится".

Стоит также заметить, что зачастую модели реструктурирования девелоперских кредитов основаны на бонусных схемах, при которых банки получат дополнительную прибыль в случае роста цен на объекты недвижимости и акции девелоперских компаний.

Главная интрига дальнейшего развития рынка недвижимости заключается в том, смогут ли средние и локальные строительные компании, а также новые игроки рынка найти альтернативные банковским ресурсам источники финансирования девелоперских проектов. Ведь благодаря сильному мультипликативному эффекту строительного сектора от скорости преодоления инвестиционной паузы в строительстве зависит не только динамика цен на жилье, но и финансово-экономическое положение в других отраслях.

Некоторые шаги в этом направлении уже предпринимаются. Многие застройщики ищут венчурных инвесторов, разрабатывают схемы привлечения средств граждан с помощью паевых инвестиционных фондов, жилищно-строительных кооперативов. Несколько компаний планируют выпустить облигационные займы.

Но, скорее всего, этих ресурсов окажется недостаточно для инвестиционного бума. Поэтому многое будет зависеть и от того, поддержит ли государство инвестиционный порыв среднего девелоперского бизнеса или продолжит нянчиться с потенциальными банкротами.

Илья Ступин

Источник: ЭКСПЕРТ