Отношения арендатора и арендодателя коммерческой недвижимости: на какие скидки и бонусы может сейчас рассчитывать арендатор?

Юрий Винников, управляющий объектами недвижимости ООО «Дом Плетюхина»:

- Можно сказать, что на рынке коммерческой недвижимости по-прежнему время арендатора. В конце 2009 года, когда мы проводили анализ рынка аренды, деловые центры Иркутска были заполнены в лучшем случае на 80%, не более. К марту, думаю, ситуация мало изменилась.

Для арендатора это означало возможность добиться скидок в 5-20% от уровня рыночных ставок аренды. Приводя пример в цифрах, заявленную собственником ставку в 1000 руб/кв.м. за хорошем место в центре Иркутска можно легко было сбить до 800-850 руб/кв.м.

Преимущество арендатора выражается не только в скидках: владельцы недвижимости предлагают различные бонусы. Некоторые собственники готовы оплатить переезд новому арендатору. Многие арендодатели рассматривают вариант отказа арендатора от дополнительных услуг и, соответственно, их оплаты: охрана, уборка помещения. Часть снижает стоимость таких допуслуг, или, по крайней мере, включает их в заявленную ставку аренды. Прямо как банки указывают сейчас эффективную ставку. Раньше же собственник нередко предлагал оплатить сервис «сверху». Впрочем, некоторые продолжают так делать и сегодня, по традиции.

Еще одна традиция благополучных времен -- так называемый страховой депозит, когда арендатор вынужден платить двойную ставку аренды: за первый месяц и за виртуальный последний месяц. Сейчас такие требования от собственника редкость. Если деловой центр совсем уж благополучен, арендатор все равно может сторговаться: допустим, внести страховой депозит, но платить не до 1 числа очередного месяца, а числа 5-го.

Примечательно, что собственники площадей теперь готовы платить за поиск арендатора. Если раньше риэлтерские услуги в 90% случаев оплачивал арендатор, то сейчас сложилась более здоровая, на мой взгляд, ситуация: собственник платит риэлтеру за подбор арендатора. Размер риэлтерских комиссий, как правило, укладывается в диапазон 25-50% от ежемесячной ставки аренды в зависимости от площади и качества помещения. И мы, к примеру, готовы платить посредникам хорошую комиссию за поиск подходящего арендатора.

Также с большей вероятностью собственник соглашается сейчас на отсрочку платежа, если арендатор затеял ремонт. Конечно, ремонт в счет оплаты практиковался и раньше. Но часто только в том случае, если помещение находилось в совсем «убитом» состоянии. На данный момент владелец пойдет на отсрочку в 2-3 месяца, даже если арендатор собирается делать ремонт в сравнительно хорошем офисе под предлогом «создания корпоративного стиля» в помещении.

По срокам, на которые заключаются договора аренды, ситуация сильно не изменилась. В сегменте офисной недвижимости договора по-прежнему заключаются на 11 месяцев и 29 дней, тогда их не нужно регистрировать. В принципе это выгодно и той, и другой стороне.

А вот, что касается торговой недвижимости, некоторым арендаторам (особенно тем, кто работает по франшизе и имеет жесткие требования по оформлению торговой точки) выгодно заключать договор аренды на 3-5-летний срок. Их вложения в ремонт обычно окупаются не ранее чем через полгода, даже с учетом компенсации со стороны собственника. Сейчас есть реальная возможность добиться таких условий. Однако это палка о двух концах: если стоимость аренды пойдет вверх, то арендаторам, заключившим договор по текущим ставкам да еще и с минимальной ежегодной индексацией арендной ставки (а то и вовсе без нее), будет счастье. Если ставки продолжат снижение -- наоборот.

Но соблюдение этих договоренностей -- отдельный вопрос. Как говорят юристы, даже грамотно составленный договор можно оспорить в суде при наличии хорошего адвоката.

Тем не менее, я не вижу предпосылок для роста арендных ставок в ближайшие полгода-год. Особенно в отношении офисных площадей.

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области