Деловые площади. Синдром брошенной невесты

"Все так хорошо начиналось - и такой облом", - характеризуют прошедший кризисный год участники рынка. Растерянность, переходящая в панику, во втором полугодии сменилась здравой оценкой ситуации. На что только не шли собственники помещений, чтобы завлечь арендаторов: дисконт в 60%, предложения по сдаче рабочего стола и бесконечное разнообразие дополнительных услуг.

Офисный рынок упал глубоко и пока лежит на дне, хотя начал демонстрировать признаки жизни. "Первое полугодие было никакое", - кратко подвел итог Дмитрий Киритопуло, первый заместитель гендиректора Central Properties. "Iквартал был полный мороз", - образно выражается Даррелл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis в России и на Украине. Движение на рынке началось лишь в III квартале. Похожую картину наблюдали игроки на рынках торговых и складских помещений. "Если в I квартале был ноль, то в III и IV кварталах прошли заметные сделки", - рассказывает Петр Зарицкий, замдиректора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle (JLL).

Неудивительно, что в 2009 г. владельцы бизнес- и торговых центров всячески демонстрировали внимание и заботу. Офисы от "доброго собственника" с "секретаршей бесплатно" - это, конечно, маркетинговый ход. Но на офисном рынке, например, владельцы сдают блоки от 15 кв. м, рабочие места, предлагают несколько вариантов отделки за собственный счет, дисконт в 20%, брокерам раздают "бесплатных слонов" в виде BMW, находят разные способы "поговорить с потенциальным клиентом", как выразился один из девелоперов.

Владельцы и брокеры тяжело переживали непрекращающееся падение - $100 в квартал, подсчитали в CBRE, - и удрученно наблюдали растущие аппетиты арендаторов. На объектах Central Properties ставки, по словам Дмитрия Киритопуло, снизились на 30-35%. В целом за год цены на офисы просели на 50-60%, подытожил Даррелл Станафорд. Однако в IV квартале было отмечено снижение темпов падения цен - в среднем минус $50 за квартал. По информации JLL, на конец 2009 г. арендные ставки в помещениях класса А составляли $450-600 за 1 кв. м в год, класса В+ - $350-450 и класса В- - $250-350.

На конец 2009 г. в качественных зданиях было вакантно 19,6%, в классе А этот показатель составил 29,2% (данные JLL), классах В+ и В- - 17,8% и 18,3% соответственно.

В конце 2008 г. было заявлено, что на рынок в 2009 г. выйдет 2,2 млн кв. м офисов. По результатам года сдали 1,7 млн кв. м, подсчитали в JLL, так как многие девелоперы отложили завершение своих проектов на более поздние сроки.

Владельцы индустриальных помещений весь кризисный год метались между жадностью и реальным спросом, в результате разброс ставок на склады класса А составлял $70-125 за 1 кв. м в год, по данным JLL. Высококачественные помещения стали доступнее, что быстро оценили арендаторы, перекочевав туда. Уровень вакантных площадей достиг 12% в А-классе и 13-14% в классе В, отмечает Зарицкий. В логистических терминалах, сданных в 2009 г., пустовало до 45% площадей, добавляет он.

Истории неуспехов

Многие запланированные ранее сделки в 2009 г. сорвались. Немецкий фонд "Канам Грунд" отказался от покупки за $600 млн офисного центра "Ситидел" на Земляном Валу, вспоминает Станафорд. Компания ТНК-BP не переехала в БЦ "Западные ворота", хотя в 2008 г. был подписан предварительный договор на аренду 45400 кв. м. IBS не вселилась в БЦ Nordstar Tower, хотя в декабре 2007 г. также подписала предварительный договор на аренду 36800 кв. м. " Видео Интернешнл" отказалась от 20000 кв. м в бизнес-парке Riga Land. А Siemens решила не участвовать в инвестконтракте с " Система-Галс" по строительству штаб-квартиры на Ленинградском шоссе, перечисляет Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar.

В складском сегменте клиенты вели себя так же. К примеру, в комплексе "Северное Домодедово" (проект "Евразии Логистик") состав арендаторов за год сменился на 60-70%, заявляет Зарицкий. Из 2,6 млн кв. м складов было сдано 900000 кв. м, по данным JLL.

Скорее жив, чем мертв

В III квартале офисный рынок показал, что он скорее жив, чем мертв. "Во втором полугодии мы увидели значительный рост спроса и даже незначительный рост арендных ставок - на 5%", - рассказывает Дмитрий Киритопуло. По его информации, в III квартале шестью ведущими брокерскими компаниями (JLL, Colliers Int., Knight Frank, Cushman & Wakefield, CBRE и DTZ) было заключено сделок на новые площади (т.е. без учета сделок по пересмотру условий текущих договоров аренды и продлению ранее подписанных) примерно на 32000 кв. м. Из них около 12500 кв. м офисных помещений было сдано в состоянии shell & core в БЦ, введенных в 2008-2009 гг. В IV квартале эти же шесть компаний помогли найти арендаторам более 60000 кв. м офисов (также новые сделки), из них примерно 27000 кв. м - в shell & core. "Рынок показал 100%-ный рост и готовность арендаторов инвестировать в отделку", - отмечает Киритопуло.

Основной объем сделок по продажам помещений также пришелся на второе полугодие. "Интер РАО ЕЭС" приобрела БЦ "Луч", " Новатэк" - БЦ на ул. Удальцова, Siemens стала обладателем БЦ "ЛегионII" и т.д. По итогам 2009 г. рынок съел 1,377 млн кв. м офисов (данные CBRE).

На рынке складов, по данным JLL, было подписано договоров на 800000 кв. м. Руслан Суворов, вице-президент "Гиффелс Менеджмент Россия", насчитал сделок на 500000 кв. м, "что превзошло ожидания многих участников рынка". Площади в новых терминалах сдавались с трудом, хорошо дела шли у немногих. В "ПНК-Чехов", 1-я фаза (компания PNK), " Эльдорадо" арендовала 67000 кв. м, " М.Видео" - 45000 кв. м, Х5 Retail Group - 23000 кв. м. John Deere сняла 45000 кв. м в индустриальном парке "Гиффелс Южные врата".

Незначительный рост

Дмитрий Киритопуло ожидает в 2010 г. увеличения базовых ставок аренды не более чем на 10-15%. Кристофер Питерс из CB Richard Ellis прогнозирует, что цена 1 кв. м в год в помещениях класса "А прайм" будет на уровне $800, класса А - около $500, класса B - около $200.

По мнению Трофимовой, уровень вакантных помещений в бизнес-центрах останется на уровне около 20%. Она объясняет, что ввод новых объектов непропорционален возможному повышению спроса. В 2010 г. будет сдано около 1 млн кв. м офисов и около 400000 кв. м складов (из них около 100000 кв. м перенесено с 2009 г.). Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Int., считает, что арендные ставки на складские площади будут незначительно снижаться в первом полугодии 2010 г. А в III квартале начнут расти благодаря всплеску спроса и сокращению доли вакантных площадей.

Светлана Данилова, Елена Никитина

Полный текст материала >>

Источник: ВЕДОМОСТИ