Ипотечные истории из жизни: учимся спасаться от жен, защищать сирот, грамотно общаться с управдомами и банками

Как спастись от будущей жены?

Собираюсь купить квартиру. Мои родители готовы подарить мне около 2 млн. руб., еще есть около 1 млн. своих денег. На оставшееся придется брать ипотечный кредит. Еще я собираюсь жениться, и мне бы хотелось, чтобы в случае развода жена не претендовала на мою квартиру. Как это сделать?

Самым оптимальным выходом наши эксперты назвали брачный договор. Этот документ позволяет установить абсолютно любые имущественные права сторон - в данном случае, квартира может быть объявлена безоговорочной собственностью мужа. "Брачный договор, - напомнил Сергей Носков, начальник отдела правового обеспечения ипотечного кредитования юридического департамента Москоммерцбанка, - может быть заключен в любой момент: как до государственной регистрации брака, так и после нее".

Если же брачного договора не будет, общее правило, которым руководствуются суды, таково: имущество, с которым люди вступали в брак, признается их личным; то, что "образовалось" в процессе брака - совместно нажитая собственность. Но и тут существует оговорка: имущество, полученное кем-то из супругов лично (в виде подарков, наследства и т.п.) является опять-таки личным, а не совместным.

Поясним ситуацию на примере. Допустим, автор приведенного выше вопроса заплатил до брака первый взнос и какую-то часть регулярных платежей, выплатив всего 40% стоимости квартиры. Потом вступил в брак и, будучи уже женатым человеком, довнес оставшиеся 60%. В случае развода суд постановит, что первоначальные 40% - безусловно, лично мужа. А в 60% ему принадлежит только половина. Так что квартира будет делиться исходя из того, что 70% будет мужа, а 30% - жены.

Ситуация может еще более осложниться, если кто-то из супругов потратит на погашения кредита свои личные средства - скажем, полученный женой в наследство от бабушки миллион рублей. Предоставив в суд соответствующие доказательства, данная сторона может попытаться изменить в свою пользу деление квартиры на доли. Не забудем и о том, что в бракоразводных процессах суды, как правило, больше "подыгрывают" женщинам:

В общем, брачный договор - вариант со всех точек зрения идеальный. Хотя понятно, что для того, чтобы предложить заключить его до брака (т.е. в период, когда человек, по общепринятым представлениям, должен порхать на крыльях любви и не думать о "грязных материальных" вопросах) потребна изрядная сила воли.

Кто заплатит коммуналку?

Купили квартиру, которая находилась в залоге у банка: прежние жильцы не смогли выплачивать ипотеку и были выселены. Процесс продажи банком занял два года, и все это время управляющая домом организация, естественно, выставляла счета за отопление, техобслуживание и водоснабжение. Сейчас коммунальщики требуют, чтобы мы погасили эти долги.

Ситуация совершенно однозначная: бремя по содержанию собственности лежит на собственнике - это говорится в ст. 210 Гражданского кодекса. А другой кодекс, Жилищный, уточняет, что обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает "с момента возникновения права собственности на жилое помещение" (ст. 153, п.2, пп. 5), напоминает нам Сергей Носков. Так что с юридической точки зрения вопроса тут просто нет,

Другое дело, что трудящиеся коммунальных служб излишней деликатностью не страдают: иногда они требуют "долги", которых в природе не существуют, причем довольно нагло. Линия поведения с этими замечательными людьми должна быть такой: сначала все им предельно четко объясняем, демонстрируя знания приведенных выше статей ГК и ЖК. Если не помогает - просим дать платежку на "долги", и относим ее в прокуратуру вместе с договором купли-продажи. Обращаем внимание на сроки документов и вежливо задаем вопрос: не кажется ли уважаемым прокурорским работникам, что в действиях коммунальщиков имеются признаки вымогательства (ст. 163 Уголовного кодекса, до трех лет отсидки), да еще с использованием служебного положения? После этого, как правило, следует звонок из прокуратуры трудящимся метлы и канализации, и коммунальщики начинают искать себе в жертву кого-нибудь менее юридически подкованного.

Очень корыстный банк

Бывшая жена взяла кредит на покупку квартиры. Недавно она умерла, осталась 8-летняя дочка-инвалид, которая живет сейчас со мной. Как положено, я уведомил банк о смерти заемщика и принес нужные документы. Сообщил, что готов платить по кредиту, чтобы дочка получила квартиру. На это начальник отдела ипотечного кредитования сказал, что в связи со смертью заемщика платежи по кредиту заморожены - их можно не платить до вступления ребенка в наследство. Несмотря на это, я стал вносить платежи до этого момента - перерыв составил всего два месяца. В юридическом отделе банка подтвердили, что все нормально. Каково же было мое изумление, когда я (точнее, девочка-наследница) получила повестку из суда! На основании 2-месячного перерыва банк требует изъять квартиру. При этом представители банка отрицают то, в чем уверяли их собственные работники. Позиция банка: мы хотим квартиру, и ничего другое (в частности, мою готовность погасить долг за эти два месяца) обсуждать не намерены.

По-человечески все понятно, а вот юридически ситуация не столь бесспорная. "Для кредитной организации существенным условием является личность должника, - обращает внимание Сергей Носков ("Москоммерцбанк"). - В данном случае наследником в порядке универсального правопреемства становится дочь, но она в силу своего возраста является недееспособной. Логично предположить, что в данном случае банк считает, что обстоятельства существенным образом изменились - а это в соответствии с со ст. 451 ГК РФ является основанием для изменения или расторжения договора. Требования кредитной организации обоснованны и вполне могут быть удовлетворены судом".

Есть и другое мнение. "Избыточными" считает требования банка Артис Вейпс, руководитель компании "Фонд кредитов". И подчеркивает, что по данному вопросу автору письма нужно обращаться в суд. Эксперт обращает внимание и на еще один аспект проблемы. Общеизвестно, что плательщики ипотечных кредитов имеют, как правило, страховку жизни, и именно страховые компании в подобных случаях должны погасить задолженность в полном объеме. Если вопрос вообще возник, то либо страховки нет (что странно), либо страховая компания деликатно ушла в тень. Что еще более странно:

А Сергей Степанкин, эксперт агентства "Кутузовский проспект", напоминает о еще одной затронутой проблеме: по словам автора письма, он минимум дважды получал от сотрудников банка заверения о том, что все в порядке - а потом появился иск в суд. "Устным заверениям верить нельзя, - категоричен эксперт. - Нужно добиваться письменных документов. Если давать отказываются - записывайте разговоры на диктофон, это будет доказательством при судебном разбирательстве".

Кредитная карта - помеха?

Хотел взять кредит на ремонт квартиры. По всем параметрам, в том числе по уровню дохода (своему и жены) прохожу. Но! Все банки, узнав о наличии у меня кредитки на 250 тыс. руб., сразу же начинают считать этот лимит как полностью выбранный. Соответственно, из моего месячного дохода сразу же вычитается сумма, которую я якобы плачу по этой карте - хотя на самом деле долга у меня нет. После этого моего дохода, естественно, не хватает. Банки предлагают закрыть карточку. Но я этого делать не хочу: у меня по ней хорошая история плюс возможность иногда получить деньги без лишних хлопот:

Прежде всего, не стоит говорить о правомерности действий банков: это их деньги, и они вправе сами решать, давать ли их кому-то. "Принимая решение о выдаче кредита, банк оценивает риски заемщика, а к ним относится и наличие дополнительного кредита, в т.ч. по карте, - говорит Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц Смоленского Банка. - Наш банк при рассмотрении заявки также учитывает наличие кредитного лимита. На рынке есть кредитные организации, которые готовы предоставить ссуду в такой ситуации, но они будут считать риски повышенными, и очень сильно повысят проценты по такому кредиту".

Так что практическая рекомендация в данном случае сводится к тому, чтобы поискать банк, согласный дать деньги, и оценить его условия. Также можно, напоминает Артис Вейпс ("Фонд кредитов"), уменьшить кредитный лимит по карте. Этот шаг хорош тем, что позволяет сохранить кредитную историю.

Банк "потерял" деньги

Заплатила очередной платеж по ипотечному кредиту через банкомат (того же банка, где взят кредит). Причем не в последний день, а примерно за две недели до него. Через пару дней перезвонила в кредитный отдел - мне ответили, что деньги не поступили. Звоню в службу по пластиковым картам - там сверяют данные чека и подтверждают, что деньги ушли. И так несколько раз - в одном месте деньги "ушли", в другом - "не пришли". Что делать, тем более что срок выплат уже прошел, и кредитный отдел считает, что у меня просрочка по платежам?

Ситуация совершенно однозначная и многих слов не заслуживающая: это полностью вина банка. Автору письма эксперты советуют написать заявление в главный офис с просьбой разобраться. Для подкрепления своих слов к письму необходимо приложить все выписки по банковской карте. Письмо необходимо зарегистрировать, оставив один экземпляр с соответствующей отметкой у себя. Не лишним будет обратиться в Центральный банк РФ и Роспотребнадзор.

Платить по кредиту, разумеется, в обычном режиме, без всяких штрафов за "просрочку". А если соответствующие претензии от банка поступят - смело идти с ними в суд. Впрочем, банк, скорее всего, и не станет предъявлять таких требований. Во всяком случае, письменных, которые могут послужить доказательством.

Владимир Абгафоров

Источник: METRINFO