Да здравствует кризис

В начале февраля в Екатеринбурге открылась четырехзвездочная гостиница на 168 номеров Novotel Yekaterinburg Centre под управлением международного оператора Accor Group. Основным инвестором проекта выступила компания «Кеско», в строитель­ство вложено 30 млн долларов. Стоимость проживания начинается от 4,8 тыс. рублей за ночь. Ожидаемый срок окупаемости — 9 — 10 лет.

Гостиничные проекты пользовались популярностью у инвесторов весь 2009 год. В докризисное время по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости этот сектор развивался менее динамично. Причины — длительные сроки окупаемости, высокие требования к инфраструктуре, отделке и местоположению. Сегодня вложения в строительство отелей гораздо перспективнее: общий дефицит современного номерного фонда в региональных городах сохраняется.

Инвестиции в объекты со сроками окупаемости 9 — 12 лет — показатель выздоровления рынка коммерческой недвижимости. Однако есть опасения, что закончиться этому процессу не суждено. И в ближайшем будущем все может вернуться к докризисной схеме спекулятивных продаж и коротких вложений.

Нетвердые шаги

По словам руководителя отдела консалтинга и исследований Cushman & Wakefield Дениса Соколова, рынок коммерческой недвижимости преодолел дно. Совокупный объем инвестиций в этот сегмент увеличился в стране в IV квартале 2009 года по сравнению с III кварталом на 17% — до 1,1 млрд долларов. Практически во всех регионах России стоимость квадрата в конце прошлого года начала расти (правда, пока несущественно, на 1,5 — 2% в месяц). Эксперты отмечают, что в Москве владельцы объектов стали снимать их с продажи, чтобы выставить позднее по более дорогой цене.

На Урале динамика неоднозначна, но все-таки гораздо положительнее, чем в прошлые периоды. Например, в Екатеринбурге, по данным консалтинговой компании «Альфа-Урал», средневзвешенная цена продажи офисной недвижимости выросла на 22%, торговой — на 9,2%, в Тюмени офисы подорожали на 4,5%, а торговые площади подешевели всего на 3,7%. Арендные ставки во всех крупнейших уральских городах практически не поменялись.

Вряд ли для Урала (да и России в целом) 2010 год будет характеризоваться быстрым ростом спроса. Аналитики отмечают, что потребность в площадях в регионе до сих пор очень низка.

Но многие эксперты уже настроились на позитивный лад. Управляющий директор по России и СНГ Jones Lang LaSalle Шарль Буде: «Вакантная доля площадей в офисном секторе достигла отметки в 25%. Это много, учитывая, что нормальным считается соотношение 9 — 10%. Впрочем, положительные сдвиги уже заметны. Ситуация сильно изменилась по сравнению с тем, что было в начале года. Раньше потенциальные арендаторы откладывали решение «офисного вопроса», поскольку не понимали, что будет с их собственным бизнесом, с рынком недвижимости. Сейчас они размышляют по-другому: наступили отличные времена для того, чтобы закрыть офисный вопрос на много лет».

По версии управляющего директора Colliers International Максима Гасиева, в этом году мы увидим устойчивый рост арендных ставок (собственники в хороших объектах уже перестали давать скидки) и дефицит качественной торговой недвижимости. То есть налицо все предпосылки для появления следующего бума. Как только откроется заемное финансирование, он не заставит себя ждать.

Помедленнее, кони

Однако столь ранний бум, на наш взгляд, для рынка коммерческой недвижимости окажется губительным. Через несколько лет он может привести к новому, вероятно, еще более жесткому кризису.

И вот почему. 2009−й не принес для сегмента коммерческой недвижимости катастрофы. Простой пример: в Екатеринбурге в прошлом году был введен рекордный объем нежилых площадей (964,4 тыс. кв. метров). Обанкротились или продали свои объекты только те девелоперы, чей бизнес был до крайности неэффективен, но они бы и без кризиса плохо кончили. Никаких качественных изменений, по большому счету, на рынке не произошло (если не брать в расчет созданную Гильдией управляющих и девелоперов классификацию офисников. Генеральный директор управляющей компании R.management Алексей Мальцев:

— Количество и качество участников рынка девелопмента можно оценить довольно просто — по количеству и качеству реализуемых и реализованных проектов. Если офисные центры наши компании строить более-менее научились (эти объекты в принципе типовые), то с торговыми объектами дело обстоит намного хуже. Дело в том, что логика создания ТЦ, в отличие от жилья и офисников, должна быть обратной: вначале создается некий функционал объекта (достигается понимание того, кто будет арендатором), а затем он уже облекается в физическую сущность — непосредственно само строящееся здание. Все его характеристики должны быть напрямую подчинены требованиям арендаторов. Исходя из этого критерия, можно сказать, что количество профессиональных торговых центров на Урале откровенно мало. Например, в Екатеринбурге их не более пяти-шести из 64, то есть не более 10%. Из удачных ТЦ регионалам принадлежат всего два. У уральского строительного бизнеса есть примечательная черта — убеждение, что ему никто не нужен, он сам все построит не хуже. В результате собственники вместе с местными архитекторами ваяли концепции объектов. И были искренне уверены в том, что их сотрудники за зарплату, не обладая достаточным опытом, сделают всю работу и сэкономят много денег. В кризис это привело к одному — потере клиентов и низкой загруженности площадей.

Если в 2010 году спрос на коммерческие площади начнет ощутимо расти, то эта фундаментальная проблема так и не решится. Девелоперы станут массово размораживать проекты (в разных городах Урала их 40 — 70% от всех строящихся
объектов) с непродуманной концепцией и непонятным позиционированием. И их все равно будут скупать. Вал подобных предложений сведет к нулю вероятность появления проектов новой, посткризисной формации.

Ситуацию может усугубить еще один фактор. Сегодня некоторые объекты перешли в собственность кредиторов девелоперов. В большинстве случаев новые владельцы (например, банки) имеют, мягко говоря, отдаленное отношение к строительству. На волне нового роста мы можем получить повторение 2006 года, когда в девелопмент попало большое количество дилетантов.

Нет управы 

2009 год ничего не изменил и в области управления объектами коммерческой недвижимости. По идее, кризис должен был подтолкнуть девелоперов к одной мысли — УК и собственник объекта должны быть двумя разными компаниями. Это повышает шансы на то, что проект будет генерировать доход. Однако никакого сдвига в сознании не произошло. Более того, даже цивилизованного рынка УК на Урале в 2009 году так и не появилось.

Местные девелоперы никому не доверяют. Например, в Питере управление практически всегда передается на аутсорсинг, у нас — наоборот. А в кризис собственники (видимо, из желания сэкономить) еще больше укрепились в мысли, что сами должны отвечать за эксплуатацию своего объекта. Алексей Мальцев:

— Банально, но бизнес появляется там, где есть выбор и конкуренция. У нас же главенствуют другие принципы. УК — это либо аффилированная с застройщиком структура, либо компания, просто выполняющая различные функции по обслуживанию недвижимости. Этакий дворецкий при барине, работающий за тарелку супа. Найти управляющие компании, получившие объект в управление на основании рыночных механизмов, крайне трудно. Дело в том, что в период бурного роста управление недвижимостью рассматривалось как некое приложение к процессу строительства: главное — построить, «освоить объемы», а доходная часть по объекту сама приложится. Соответственно, на эту задачу можно и не зацикливаться, поставив во главе управляющей компании какого-нибудь «легкотрудника» в лице собственного родственника или его супруги. Как следствие, управляющие компании превратились в некие «отстойники» девелопмента, состоящие из друзей, родственников, родственников друзей и прочих «своих» людей.

Ничего не изменилось и с точки зрения маркетинга. Собственники или УК для конкурентной борьбы не нашли ничего лучше, как просто сбрасывать цены. Особенно это видно на рынке Челябинска, где некоторые владельцы офисных зданий в разгар кризиса отталкивались от нуля (арендаторы платили только за коммунальные услуги). Других способов удержать клиентов в прин­ципе никто не придумал.

Таким образом, быстрый рост может оказаться для сегмента коммерческой недвижимости негативным фактором. Он не позволит девелоперам осознать ошибки, которые они совершили в предкризисный период. А это исключит возможность качественного роста рынка и в конечном счете приведет к новому обвалу. Кризис в сегменте должен длиться как минимум еще год. Вероятно тогда мы станем свидетелями появления умного девелопмента.

Сергей Ермак

Источник: ЭКСПЕРТ