Строить дома выгоднее, чем торговать металлом

— Насколько прибылен девелопмент?
— Если оценивать общую рентабельность проектов, она далеко не всегда большая. Но уникальность девелоперского бизнеса была в том, что построить объект стоимостью в $100 млн, можно было, имея меньше $10 млн. Вот отдача на вложенные средства в те времена и получалась в 100-200%.

До недавнего времени, начать собирать клиентские деньги практически на любой объект (особенно в Москве) можно было даже без разрешения на строительство — просто поставив забор на стройплощадке. И некоторые компании так и делали. Кто-то немножко демпинговал, давал активную рекламу, либо выбирал хорошее место. И сам собой входящий [денежный] поток шел, на него и строили.

Главное было сильно эти деньги не «отвлекать» от стройки. Было много примеров, когда даже при галопирующих ценах на квартиры и стабильном спросе люди умудрялись банкротиться, и объекты не достраивались.

— Вы первый объект построили на собственные деньги или заемные тоже привлекали?
— Каких-то масштабных целевых кредитов в то время, конечно, не было. Точно не вспомню, наверняка были какие-то короткие овердрафты, но в небольшом объеме. В основном приходилось рассчитывать на собственные ресурсы и на то, что мы могли привлечь от покупателей, продавая на ранних стадиях строительства.

Строителям интересно проектное финансирование на 3, а лучше, 5 лет — оно позволит им строить крупные комплексы. Короткие деньги только усугубляют ситуацию — вы вроде деньгами наполнены, а только плечи расправили, несколько этажей построили — время пролетело, и вам, помимо того, что надо продолжать строить, еще надо и срочно деньги отдавать. И в кризис мы увидели, что при изменении рыночной конъюнктуры стройки встают.

Знаковый момент для компании был, когда мы в Санкт-Петербурге начали проект на 100 000 кв. м, — «Шуваловские высоты». Вслед за ним «потянулся» проект в Москве, в Южном Бутово — «Лазаревское» тоже на 100 000 кв. м. Сейчас на стадии проектирования у нас три жилых комплекса — в Текстильщиках и Митино в Москве, и на пл. Хошимина в Санкт-Петербурге. Площадь каждого из последних двух проектов превышает 150 000 кв. м.

— Эти площадки вы как взяли?
— В Санкт-Петербурге на тендере. В Митино купили неработающее предприятие — завод, который давно уже использовался как арендный комплекс. Сейчас предприятие будет ликвидироваться, землю под ним мы оформляем в собственность. В Текстильщиках это жилая застройка — старый фонд, который требуется переселить, и снести несколько домов.

— Почему вы вышли в Краснодар?
— Власти там очень открыты к девелоперам и инвесторам. Понятно, что и сегодняшнее время наложило отпечаток. Хотя в регионах мы часто встречаем проекты, согласованные без обременений — в Москве и Санкт-Петербурге такого найти уже невозможно: здесь нормативы по социалке, по паркингам и т.д. Хотя, думаю, что скоро и в Краснодаре власти прекратят согласовывать такие «облегченные» проекты.

Если город сможет финансировать социальную иинфраструктуру, любой девелопер только спасибо скажет — но гаражи в доме можно и нужно делать самим.

— Другие города края рассматриваете?
— Сочи, Анапа, Геленджик — это другой сегмент. Он будет развиваться, и мы видим в нем свое место. Но в Сочи рынок перегрет. Вызывает опасения, что большой объем площадей, который сейчас строится к Олимпиаде, после нее будет невостребован. Он сейчас не продается — «зарезервирован» под гостей олимпиады. Можно предположить, что в 2014 г. он практически одномоментно выйдет на рынок. И тогда произойдет насыщение рынка и падение цен. Впрочем, это будет ясно и за два года до этого — люди, анализируя ситуацию, скорее всего, решат немного подождать, чтобы потом купить недвижимость со скидками и бонусами, попав в ситуацию абсолютного рынка потребителя. Поэтому сложно представить, насколько целесообразно сейчас начинать какие-то проекты на продажу. Тем более, что входные условия здесь достаточно сложные: и по юридической подоснове, и по цене. Несмотря на то, что цены на сочинском рынке сильно упали и ликвидность объектов низкая, пока нет предложений земельных участков, которые можно было бы очень дешево купить.

— Ваша антикризисная тактика?
— Наша компания, когда кризис наступил, проанализировала расходы и их жесточайше сократила. Поджав себестоимость и свою доходность, понизили цены на строящиеся объекты до 20%, ввели программы по рассрочке, и за счет этого получили достаточно стабильные продажи.

В Санкт-Петербурге меньше пришлось снижать цены — но там и комплекс находился в более высокой степени готовности, и квартир в нем меньше оставалось. Да и рынок Петербурга менее «рваный», чем московский. Ситуация там спокойнее — там невозможно очень много заработать на взлете цен, но зато там цены так и не падают, как в Москве (максимум на 10%).

— Как строились ваши отношения с банками-кредиторами?
— Мы передоговаривались с банками (Сбербанк, банк «Санкт-Петербург»). Основное кредитование обеспечивает Сбербанк. Надо отдать ему должное — мы входили в кризис с открытой кредитной линией (2,7 млрд руб. до 2011 г.), и за весь этот период он ни разу не приостановил выдачу денег, и не поменял ставки.

— Как прошлый год закрыли?
— Практически на нуле. На строительстве какой смысл уходить в минус? За этот год все затраты оптимизировали. Но на управленческих расходах, технологиях, себестоимости можно выжать максимум 10%. Цены сейчас такие, что доходы позволяют покрывать расходы по старым проектам практически в ноль. По новым проектам за счет того, что на площадки можно зайти на других, более интересных, условиях, — там есть доходность, но не более 20-25%. Ниже неинтересно работать в нашей стране. Проекты длинные — года на три, если заемные деньги на этот период разложить, у вас и останутся «европейские» 10%.

Краткая биография
Максимов Леонид Владиславович
Родился 4 апреля 1974 г. в Москве
В 1996 г. окончил Московскую Государственную Геологоразведочную академию (МГГА)
С 1992 г. работал в сфере инвестиций, металлопроката, девелопмента
С 2001 г. — учредитель, акционер, председатель совета директоров ГК «Пионер»
Женат, четверо детей
Хобби: активный отдых

Справка о компании
Группа компаний «Пионер» — инвестиционная строительная организация, основана в 2001г.
Учредители — ГрудинА.Ю., МаксимовЛ.В.
В портфеле компании насчитывается 10 проектов, общей площадью более 600 тыс. кв. метров, из них в Москве — 350 тыс. кв. метров, в Санкт-Петербурге
— 250 тыс. кв. метров.
Штат — более 200 человек

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU