«Быки» выходят на стройку

Н

Безусловно, это позитивные сигналы для всех участников рынка недвижимости. Однако очевидно, что сегодня эти решения — конъюнктурные, обусловленные желанием властей не допустить банкротства крупных игроков и помочь банкам избавиться от проблемных кредитов и залогов. Весь вопрос в том, станут ли эти шаги в дальнейшем частью целенаправленной политики государства по развитию рынка недвижимости и модернизации строительной отрасли.

Ипотека меняет ориентацию

В качестве первого шага правительство собирается увеличить объем ипотечного кредитования новостроек. Об этом на днях заявил премьер Владимир Путин. Сейчас с помощью ипотеки приобретается преимущественно жилье на вторичном рынке. Доля ипотечных сделок на первичном рынке незначительна и составляет около 10% (около 25% до кризиса). Новая ипотечная идеология призвана переориентировать ипотеку со вторичного рынка на рынок новостроек.

Банки, которые согласятся выдавать клиентам кредиты на покупку новостроек под 11% годовых (то есть по ставке ниже рыночной, которая сегодня составляет 13–15% годовых) с первым взносом не более 20%, получат господдержку. Ее окажут федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Внешэкономбанк (ВЭБ). АИЖК займется рефинансированием кредитов, выданных мелкими банками. ВЭБ будет выкупать ипотечные бумаги, выпущенные крупными банками и самим АИЖК.

Бюджет программы порядка 250 млрд рублей, из которых собственные средства ВЭБа в объеме до 50 млрд рублей, а также пенсионные накопления под его управлением в размере 100 млрд рублей будут направлены на выкуп облигаций с ипотечным покрытием у крупных банков. Еще 60 млрд рублей пенсионных накоплений ВЭБ потратит на выкуп гарантированных государством облигаций АИЖК. Средства Фонда национального благосостояния, выделяемые Внешэкономбанку в соответствии с законом о поддержке финансовой системы РФ, пойдут на открытие кредитной линии АИЖК в объеме 40 млрд рублей с процентной ставкой 9,5% годовых сроком до 2020 года.

На днях наблюдательный совет Внешэкономбанка в рамках Программы инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010–2012 годах одобрил механизм рефинансирования ипотечных кредитов. «ВЭБ уже начинает заключать договоры с банками. Думаю, что в течение марта банки подпишут соглашения, а выдавать кредиты могут начать уже в апреле», — заявил глава АИЖК Александр Семеняка. Предположительно, будут установлены ограничения размера ссуд: от 4 до 8 млн рублей в зависимости от региона.

Чиновники с подачи крупного бизнеса пытаются развернуть рынок недвижимости от «медвежьего» тренда к «бычьему»

Строителям упростят режим

Второй шаг правительства направлен на устранение административных барьеров и упрощение процедуры согласования строительных проектов. С такими предложениями выступил вице-премьер Дмитрий Козак. Они изложены в Плане мероприятий по совершенствованию государственного регулирования в сфере строительства. В течение года Минрегиону, Минэкономразвития и ряду других ведомств поручено разработать полсотни поправок в федеральное законодательство. Выделено несколько стратегических направлений.

Первое — упрощение согласовательных процедур при получении разрешений на строительство, экспертизе проектной документации, инженерных изысканиях. Чиновникам предписано быть дружелюбными к проектировщикам и застройщикам, упростить требования к градостроительным документам, исключить обязательность предоставления излишней информации, усовершенствовать алгоритм подготовки документации по планировке застроенных территорий.

Второе — реформа земельного законодательства. Среди новаций — отмена деления земель на категории, введение повышенной ставки налога для неиспользуемых земель с целью ее вовлечения в хозяйственный оборот, оптимизация процедуры формирования участков для строительства, упрощение порядка прохождения госэкспертизы проектов.

Третье — установление однозначных правил подключения новостроек к инженерно-техническим и электрическим сетям. Коммунальным и электросетевым компаниям запрещается взимать плату за подключение объектов к инфраструктуре сверх той, которая предусмотрена договором (типовые договоры и тарифы будут утверждаться правительством), а также возлагать на строительные компании дополнительные обременения по строительству и реконструкции инженерно-технических объектов.

В интересах крупного бизнеса

Перейти от разговоров о доступном жилье к конкретным делам федералы могли и восемь лет назад. Уже в то время от застройщиков поступали предложения упростить согласования, убрать административные барьеры. Рациональным зерном в предложенных чиновниками схемах является изменение ипотечной идеологии. Но ведь и до кризиса звучали предложения переключиться на финансирование нового строительства, а не разбазаривать средства на покупку старой недвижимости. Однако тогда никто из чиновников на подобные призывы не откликнулся. С чего это вдруг сейчас конструктивные предложения посыпались, как из рога изобилия?

Возможно, этот процесс инициирован крупными операторами строительного рынка. Говоря биржевым языком, чиновники с подачи крупного бизнеса пытаются развернуть рынок недвижимости от «медвежьего» тренда к «бычьему». Тем более что для этого сложились все условия.

Основными игроками на рынке экономичного жилья (а именно на него ориентирована господдержка) являются крупные компании, потому что они имеют доступ к индустриальным технологиям домостроения. В результате кризиса многие строительные предприятия перешли под контроль госбанков либо работают под их присмотром. На рынке ипотеки господствуют те же госбанки. В 2009 году около 90% всех ипотечных кредитов было выдано Сбербанком, АИЖК и ВТБ24. Причем доля Сбербанка возросла с 37 до 63%.

Обстоятельства таковы, что крупные застройщики и госбанки становятся основными конечными получателями средств по ипотечной программе правительства. Причем на начальном этапе меры господдержки будут стимулировать спрос на готовое жилье, поскольку банкам нужна в залог реальная недвижимость. Только она может рассматриваться в качестве надежного обеспечения займов и выпускаемых под них ценных бумаг. Что это за готовое жилье? Раз новых объектов на рынке почти нет, это в основном остатки в готовых домах, построенных все теми же крупными компаниями. Распродажа позволит строителям избавиться от запасов, создать искусственный дефицит жилья и раскрутить ценовой маховик.

Объявленная либерализация рынка вдвойне нужна публичным строительным компаниям — она повышает их инвестиционную привлекательность. В разрезе фондового рынка позитивные изменения коснутся всех публичных компаний, в особенности ПИК и ЛСР, которые в среднесрочной перспективе будут активно привлекать деньги под свои девелоперские портфели.

Шире круг

Стоит заметить, что в этой игре есть положительные моменты для всех участников рынка, а в долгосрочной перспективе и для потребителей. Во-первых, крупные компании получат шанс выбраться из долговой ямы, почистив балансы. Исчезнет риск банкротства крупных предприятий, которые способны спровоцировать обвал как строительного рынка, так и смежных отраслей.

Во-вторых, будет запущен новый инвестиционный цикл. Сейчас ставка сделана на стимулирование спроса. Это неизбежно вызовет рост цен, потому что предложение не будет расширяться так же быстро, как финансирование. Но рано или поздно рынок насытится новым предложением и сбалансируется, цены стабилизируются.

В-третьих, либерализация госрегулирования (если, конечно, она будет осуществлена) неизбежно привлечет на рынок новых игроков. Рискнем предположить, что в конкурентной среде возникнут технологичные компании, заинтересованные не только в строительстве комфортного жилья, но и в создании качественной среды обитания. Кроме того, будут созданы предпосылки для повышения прозрачности операций на рынке новостроек.

Однако до конца не ясно, являются ли эти решения частью долгосрочного плана модернизации отрасли, прежде всего технологической. Пока основными контрагентами государства выступают крупные строительные компании, владеющие индустриальной базой строительства дешевого жилья. Соответственно, развитие новых инициатив приведет к очередной волне массовой низкокачественной застройки советского образца. Возможно, после того как флагманы домостроения будут спасены и банки избавятся от проблемных активов, государству нужно будет поставить задачу развития более качественных форматов жилья экономкласса и переориентировать господдержку на игроков, которые примут активное участие в модернизации отрасли.  

Илья Ступин

Источник: ЭКСПЕРТ