Загородное жилье. Никто не хотел покупать.

Последние полтора года на рынке загородного жилья царит затишье. За это время с него ушли почти все риэлтеры -- одна сделка по продаже дома за 2-3 месяца почитается у агентств сегодня за счастье. У застройщиков малоэтажного жилья активность продаж почти такая же, но они еще держатся.

Таким образом, предложения загородных домов на рынке сегодня исходят либо от строителей, либо от частных собственников, которые почти полностью отказались от услуг посредников. К примеру, в базе портала о недвижимости REALTY.IRK.RU на одно предложение от агентства недвижимости приходится 7,5 предложений прямой продажи. Подсчеты частного риэлтера Василия Иванова близки к этим показателям: если год назад соотношение прямых сделок и сделок через посредников, по его данным, составляло 60 к 40, то сегодня -- уже 90 к 10. Он объясняет это тем, что суммы сделок на рынке загородного жилья больше, чем на рынке многоквартирной недвижимости, поэтому и размер агентского вознаграждения выше. И его попросту никто не хочет сегодня платить.

А директор девелоперской компании "Meta Group" Дмитрий Кузнецов полагает, что причина в другом: "Большинство риэлтеров слабо разбираются в технологиях загородного строительства, особенностях инфраструктуры. И ничего толком посоветовать покупателю такие риэлтеры не могут".

Ближняя дача

Тем не менее, рынок загородного жилья большей частью является вторичным. А вот от компаний, предлагающих долевое участие в строящихся поселках, предложений мало. По данным REALTY.IRK.RU, таких всего 10%. "Это неудивительно, сейчас не самое благоприятное время для открытия новых площадок за городом, -- считает руководитель риэлтерского отдела ООО "Бюро недвижимости Иркутское" Марина Попова. -- Даже если принять в расчет небольшое оживление на рынке жилой недвижимости -- до загородной оно докатится еще очень не скоро".

Кроме того, малоэтажное строительство изначально менее рентабельно, чем многоэтажное, добавляют эксперты. "Затраты на землю и инфраструктуру в малоэтажном строительстве ниже, но зато объемы проигрывают в десятки раз", -- знает Василий Ломыга.

Поэтому о новых проектах в сфере загородного строительства сегодня почти никто не заявляет. А если такие площадки и открываются, то, как правило, в пригородных территориях: в Ершах, за микрорайонами Юбилейный, Радужный. "Застройщики малоэтажки сейчас выберут скорее не самый популярный район в черте города, чем какой-то километр Байкальского или Голоустненского трактов. Ведь так можно позиционировать жилье и как городское, и, в то же время, экологичное", -- рассуждает Ломыга.

Такое жилье продается лучше, согласны застройщики. "У нас сейчас идет работа над двумя проектами: один -- в поселке Пивовариха, другой -- за Радужным, -- рассказали в одной из строительных компаний. -- Вот и смотрите: в первом за 2009 год мы продали всего два дома, причем уже построенных, во втором -- больше десяти, на разных стадиях готовности, некоторые даже на уровне фундамента".

Другие застройщики пошли еще дальше и стали предлагать жилье в многоквартирных загородных домах, причем построенных внутри малоэтажных поселков. Эксперты считают, что для покупателя это пока непонятный формат: квартира -- и за городом!

Речь идет о ЖК "Родники", расположенном по улице Багратиона, между мкр.Юбилейный и Ершовской горой. Девелопер проекта (ЗАО "СибЭнергоРемСтрой"), рекламируя комплекс, пишет, что "здесь удачно сочетаются близость к городской инфраструктуре и отдаленность от шумной суеты улиц", а "до ближайшей остановки транспорта около 100 метров". С одной стороны, девелопер делает акцент на парковой зоне внутри комплекса: аллея, живой родник, дорожка для пробежек. С другой -- не отрицает, что загородной эту территорию можно назвать с натяжкой: вокруг уже развернулось строительство 10-этажных домов. "Мы как раз при определении цен ориентируемся на коллег, которые строят рядом многоквартирные дома, -- подтверждает сотрудник компании. -- Но берут хорошо -- более одной квартиры в квартал. В 2009 году мы снизили цены на 15%, а сейчас впервые за год подняли их на 1%".

Не до жиру

Из восьми опрошенных застройщиков загородного жилья только один говорит о том, что продажи в 2010 году сдвинулись с мертвой точки. Оживлению способствовало окончание строительства комплекса, считает он.

Однако, несмотря на затишье, некоторые компании все же затевают новые проекты. Этой весной компания "Meta Group" объявила об открытии трех площадок вдоль Байкальского тракта. По словам директора компании Дмитрия Кузнецова, сейчас самое время для выхода на рынок: "Продать землю сегодня очень сложно, поэтому собственники этих участков согласились на наши условия -- мы с ними расплачиваемся по мере продажи объектов. Причем стоимость земли идет отдельной строкой, и при расчете покупатель видит, сколько именно он заплатил за землю. Как, впрочем, и за все остальное".

Сейчас на строительном рынке невозможна маржа выше 20%, уверен Кузнецов. "И поэтому сегодня выгоднее не скрывать того, сколько девелопер зарабатывает. Это просто смешно по сравнению с 50-60-процентной доходностью два года назад", -- поясняет он.

Все три его проекта ориентированы на состоятельных покупателей: дорогой район, недешевые материалы -- кирпич и брус. Тем не менее, Кузнецов считает, что сильно не рискует: "Если не наберем достаточного числа заявок от потенциальных покупателей, мы просто не будем начинать строительство, а земля останется у собственника".

Себестоимость такого строительства (без учета стоимости земли) собеседник оценивает в 25-26 тыс руб/кв.м. "Похоже на правду", -- согласился коммерческий директор ГК "Форт-Росс" Андрей Мисютин. Его оценка близка -- 27 тыс руб/кв.м. "Но некоторые компании до сих пор строят дома из кирпича по старым техническим требованиям, -- отмечает он. -- И тогда стены дома значительно тоньше, а цена ниже -- 20-22 тыс руб/кв.м". Продавать домовладения в мини-поселке "Lisiha Club" (дом площадью 200 кв.м и участок площадью 12 соток) Кузнецов собирается по 6,5 млн руб.

Брус считается самым дешевым материалом. Средняя себестоимость деревянного домостроения составит сегодня около 15 тыс руб/кв.м. Однако лидером среди материалов участники рынка считают бетон. "За последние пять лет популярность бетона в малоэтажном строительстве серьезно возросла, -- знает коммерческий директор иркутского филиала "Технониколь" (продажа строительных материалов) Сергей Юдаков. Тогда кирпичное и монолитное домостроение занимали 65% рынка индивидуального строительства, дерево -- 25%, ячеистые пенобетоны -- 10%". Сегодня кирпич по-прежнему самый используемый материал, но доля бетона, по словам Юдакова, возросла уже до 20%. Дерево и кирпич сократили объемы своего присутствия на рынке каждый на 5%.

Не сдаются

На рынке готового загородного жилья ситуацию оценить некому -- большая часть сделок проходит мимо агентств. По данным Управления федеральной регистрационной службы по Иркутской области (УФРС), в 2009 году совершено 516 сделок по покупке отдельных жилых домов -- меньше почти в 4 раза по сравнению с 2007 годом (1983 сделки) и в 7 раз по сравнению с 2008 годом (3827 сделки).

Соотношение количества коттеджей в сформированных загородных поселках к частным домам в садоводствах примерно 2 к 3. "Да, частные домовладения преобладают, -- соглашается Марина Попова из "Бюро недвижимости Иркутска". -- И по ним происходит большинство сделок, просто в силу более низкой стоимости".

В целом, по оценке риэлтера, цены на загородное жилье снизились с начала 2009 года на 20%. Сейчас, по словам Поповой, предложение частных домов по Александровскому тракту начинается от 300 тыс руб, по Мельниковскому -- от 100 тыс руб, Култукскому и Качугскому -- от 600 тыс руб. На Байкальском тракте, рассказывает Попова, самый "плохонький" домик по левой (менее популярной) стороне стоит не менее 2 млн руб, а диапазон цен на стандартные частные дома составляет от 2 до 6 млн руб.

"Однако покупатель готов платить не более полутора миллионов, -- замечает риэлтер. -- И вот тут-то сделка и умирает, поскольку собственник ни в какую не хочет снижать цену. Сколько бы ни говорили о падении на рынке, собственники видят, что объектами интересуются, и не сдают ценовых позиций. К сожалению, продавцы не замечают, что этот спрос -- иллюзорный. Интересуется-то много клиентов, а сделок совершается ничтожно мало".

Про те сделки, что все же совершаются, рассказывает Василий Иванов: "Полгода назад на моих глазах покупатель сбил цену на коттедж в поселке Молодежный с 8 до 5,5 млн рублей. В марте этого года знакомый купил дом за 4 млн рублей в поселке Ново-Разводная, осенью 2009 года этот дом фигурировал в базе данных одного иркутского агентства по цене 6 млн руб".

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области