Группа депутатов-единороссов, включая Александра Хинштейна и Александра Когана, 25 февраля 2010 г. внесла в Госдуму РФ проект федерального закона № 334201-5 «О внесении изменений в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Он направлен на защиту прав граждан — участников долевого строительства и устанавливает особые правила банкротства для застройщиков, привлекавших денежные средства граждан. Комитет Госдумы по собственности должен подготовить законопроект для рассмотрения в первом чтении до июня 2010 г.

Сейчас в процессе банкротства застройщиков львиная доля их активов переходит к банкам и другим крупным кредиторам, которым легче защитить свои интересы. Зачастую банки назначают подконтрольных арбитражных управляющих и фактически руководят процессом банкротства.

В проекте закона заложен ряд правовых механизмов, которые могут значительно усилить позицию граждан-дольщиков при банкротстве застройщиков. Особенно это касается покупателей, чьи средства привлеклись по серым схемам и которым трудно доказывать в судах свои права на квартиры.

Признать притворными

Законопроект предполагает дополнить главу 9 закона о банкротстве новым параграфом «Банкротство застройщиков». Ее действие будет распространяться на застройщиков, привлекавших средства дольщиков различными способами, в том числе и не по 214-ФЗ. На практике девелоперы использовали и используют разные схемы реализации жилья: например, вклад в складочный капитал коммандитного товарищества, заключение договора инвестирования, договора простого товарищества, договора подряда на строительство многоквартирного дома, выдача векселя для последующей оплаты им квартиры. Договоры заключаются не только с застройщиками, владеющими земельными участками на праве аренды или собственности, но и с третьими лицами.

Законопроект дает возможность признать такие договоры притворными, т.е. прикрывающими договоры с застройщиком о передаче жилого помещения. У дольщиков и ранее имелась возможность признать договоры притворными. Но уверен, что в арбитражном суде при рассмотрении дела о банкротстве покупателям будет легче защитить свои права, чем в судах общей юрисдикции, где средняя квалификация судей оставляет желать лучшего.

Законопроект разрешает арбитражному суду передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение по месту нахождения спорного дома, земельного участка или по месту жительства более половины участников строительства. Это возможно только в том случае, если суд установит, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав дольщиков. В настоящее время дела рассматриваются по месту нахождения застройщика, что может быть неудобным для покупателей.

Например, застройщик возводил дом в Московской области и привлекал денежные средства в основном жителей Москвы и Подмосковья, но его местом нахождения (юридическим адресом) является Сахалинская область, в которой и будет рассматриваться дело о его банкротстве. У дольщиков не будет возможности ни ознакомиться с делом, ни участвовать в собрании кредиторов и судебных заседаниях, проходящих за тысячи километров от места жительства.

Равная защита

Согласно действующему законодательству для участия в деле о банкротстве дольщик должен обладать денежным требованием к застройщику. Для этого необходимо расторгнуть договор с застройщиком и потребовать возврата проинвестированных средств. У покупателей, не расторгнувших договор долевого участия (инвестиционный), остается право на получение квартиры, которое носит неденежный характер и не дает им возможности участвовать в процессе банкротства. В законопроекте заложена дополнительная защита для таких граждан, а если строительство дома близко к завершению, таковых может оказаться большинство.

Предполагается, что в ходе банкротства будет вестись реестр требований о передаче жилых помещений. Также устанавливается возможность передачи соинвесторам квартир, если есть соответствующее решение собрания кредиторов и при условии обеспечения защиты интересов иных кредиторов. Собрание кредиторов, в которое могут входить дольщики с денежными требованиями, может вынести решение о получении квартир отдельными категориями покупателей. Например, соинвесторы с неденежными требованиями, у которых на члена семьи приходится менее 15 кв. м. Этот механизм вполне может быть реализован на практике, при условии что дом достроен и активы застройщика-банкрота достаточны для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очередей.

Если же в суде выяснится, что получить квартиру в собственность невозможно, соинвестор в соответствии с законопроектом имеет право предъявить в арбитражный суд требование о расторжении договора и возврате уплаченных средств, а также о возмещении убытков.

Действующая судебная практика показывает, что существует реальная проблема по предоставлению равной защиты всем дольщикам. Граждане обращаются в суды общей юрисдикции с исками о признании права собственности на квартиру в незавершенном доме и получают соответствующее судебное решение. Другая часть граждан — дольщиков этого же дома обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия.

Юристы-теоретики и юристы-практики давно рассматривают вопрос о недопустимости наличия двух режимов удовлетворения прав дольщиков, что приводит к ущемлению прав одних перед другими. Законопроект не решает данный проблемный вопрос полностью, но он позволяет покупателям конвертировать неденежные требования в денежные непосредственно в процессе банкротства. Для равной защиты всех соинвесторов проект закона вводит условие о возможности приостановления производства и исполнение по делам, связанным с передачей квартир, рассматриваемым в судах общей юрисдикции до начала банкротства, по ходатайству участников строительства.

Например, застройщик строил три жилых дома в Подмосковье и привлекал средства граждан. До начала процедуры банкротства он успел построить первый дом практически полностью, по двум другим домам завершилась разработка проектной документации и вырыт котлован. Для равной защиты всех покупателей первый дом должен быть продан на торгах и деньги от его реализации распределены среди дольщиков и иных кредиторов. На практике же дом не вошел в конкурсную массу, большая часть квартир в нем досталась только соинвесторам этого дома, тогда как другие дольщики остались ни с чем. Сейчас в соответствии с 214-ФЗ любой жилой дом как объект незавершенного строительства находится в залоге у граждан, проинвестировавших именно в этот дом. Думаю, это не совсем справедливо, так как застройщики в нарушение норм законодательства могут направлять денежные средства, привлеченные у дольщиков, для завершения строительства другого дома.

Законопроект заложил основы для создания механизма равного и пропорционального удовлетворения прав дольщиков независимо от того, обладают они денежными требованиями или неденежными.

Законопроект предлагает установить приоритетный порядок погашения требований дольщиков, не имеющих собственного жилья или если его площадь менее 15 кв. м в расчете на каждого члена семьи. При удовлетворении денежных требований в ходе конкурсного производства таковые рассматриваются в составе третьей очереди кредиторов. Все остальные попадают в последнюю, четвертую, очередь. Это вполне справедливо. Разве можно предоставлять одинаковую защиту гражданам, которые копили всю жизнь на одну квартиру и не имеют другого жилья, и квартирным спекулянтам, инвестировавшим в десятки квартир, благодаря которым до начала кризиса цены на жилье росли такими темпами?

Особенности приобретения долгостроев

Проект закона устанавливает особые правила продажи не завершенных строительством домов и земельных участков под ними. Покупатель такого имущества обязан достроить дома и передать квартиры дольщикам, оплатившим инвестиционные взносы за квартиры первоначальному застройщику. Это своего рода «охранное обязательство», накладываемое на покупателя имущества застройщика-банкрота.

В настоящее время покупатель земельного участка и объекта недвижимости зачастую не имеет прямых обязательств перед дольщиками. В законопроекте сделана попытка исправить состояние дел. Правда, для реализации этого механизма необходимо, чтобы нашелся застройщик, который будет готов приобрести жилой дом «с дольщиками». И он должен быть коммерчески заинтересован в реализации проекта. Тут все может зависеть не только от количества дольщиков, но и от проблем, связанных с самим объектом: значительные обременения, невозможность получения каких-либо согласований или внесения изменения в проектную документацию и т.п.

Тем не менее можно назвать примеры успешного завершения строительства долгостроев. Застройщики рассматривают завершение строительства таких объектов как социальную нагрузку, за которую можно получить новые строительные площадки от органов местной власти на льготных условиях. В завершении строительства проблемных домов участвуют в основном крупные девелоперы, например «СУ-155» (достраивает в Москве объекты «Стройиндустрии»), «ПИК-Регион» (завершает строительство домов в Долгопрудном, Дедовске, Дмитрове и других городах Подмосковья), которые отмечали, что рентабельность проектов невысока, но компенсация за дострой учитывается городскими властями при заключении будущих инвестиционных контрактов.

На данный момент законопроект готовится к первому чтению. Он разработан по поручению президента РФ, и в его разработке участвовали Минэкономразвития и представители Высшего арбитражного суда РФ, поэтому вероятность его рассмотрения на весенней сессии 2010 г. высока. Если же принятие законопроекта будет находиться под прямым надзором президента, то, как показывает пример с законом о торговле, он будет принят в любом случае — даже при мощном контрлоббировании со стороны девелоперов.