Квартиры в Иркутске. Квадрат на вырост

Федеральные деньги, полившиеся ручьем на программы строительства в регионах России, сделали свое дело. Иркутские риелторы отмечают оживление и небольшой рост цен на наиболее ликвидные квартиры (однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 40-45 кв. м и 50-56 кв. м соответственно) как на первичном, так и на вторичном рынках. Эксперты называют такое прибавление в стоимости квадратных метров скорее корректировкой, чем стабильной тенденцией. Однако не исключают, что ситуация может измениться и цены пойдут вверх целенаправленно уже по причине дефицита недвижимости в областном центре — через пару лет.

Стимул от государства

Несмотря на прогнозы застройщиков Приангарья о колоссальном падении объемов сдающегося жилья, 2009 год Иркутская область закончила с прибавлением. Как рассказал министр строительства и дорожного хозяйства Приангарья Руслан Болотов, в прошлом году в регионе было введено в эксплуатацию 602,221 тыс. кв. м жилья, что превысило показатели 2008 года (было сдано 540 тыс. кв. м, — «SR-Иркутск»). Достигнуть такого результата, по словам министра, удалось благодаря беспрецедентному вниманию государства к строительному сектору. За весь год на выполнение различных федеральных программ (переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и т. д.) Иркутской области было направлено свыше 5,5 млрд рублей. Кроме того, еще свыше 1 млрд рублей было затрачено по сфере соцзащиты на обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны (ВОВ), жителей Крайнего Севера, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС и других категорий граждан. «Все эти программы в конечном счете и позволили поддержать строительный рынок региона», — отметил Руслан Болотов.

Работа по обеспечению госзаказа готовыми квадратными метрами в Иркутской области продолжится и в текущем году. Так, в течение 2010 и первых трех кварталов 2011 года руководству Приангарья совместно со строительными организациями необходимо обеспечить жильем не менее 3,5 тыс. ветеранов ВОВ (в очереди, по данным на 1 мая, стоит 3561 человек, для расселения требуется 140-150 тыс. кв. м — «SR-Иркутск»). Потребуются жилые метры и на реализацию программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. В рамках соответствующей областной целевой программы предполагается расселить в течение года 690 человек, кроме того, еще 1690 человек получат новое жилье по соответствующей региональной адресной программе. «Также в новые квартиры переедут жители домов из зоны строительства развязок нового Ангарского моста, готовое жилье необходимо и для выполнения госзаказа по обеспечению жильем работников МВД, других федеральных структур», — перечислил господин Болотов.

Областной центр из всех государственных строительных денег получит, как и в прошлом году, большую часть. Только на расселение жителей из ветхого и аварийного фонда в 2010 году Иркутску будет перечислено более 200 млн рублей из фонда ЖКХ. Порядка 2 млрд рублей будет направлено из федерального бюджета и на обеспечение ветеранов жильем.

Пошел в рост

Такое внимание госвластей к стройиндустрии не замедлило сказаться на рынке недвижимости областного центра. Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости (АН) «Тауэр» Владимир Долгополов, примерно с середины апреля стоимость квадратного метра в Иркутске начала повышаться. «Государство выкинуло на жилищный рынок большое количество денег в виде сертификатов ветеранам Великой Отечественной войны, вдовам участников ВОВ, сотрудникам МВД. И сразу после этого те немногие квартиры, которые можно было приобрести на сумму сертификата, — 1,098 млн рублей — стали расти в цене», — поясняет эксперт.

По его словам, только с начала апреля стоимость квадратного метра вторичной недвижимости выросла примерно на 5%. Если еще месяц назад самую дешевую однокомнатную квартиру в городе можно было приобрести — в Ленинском и Свердловском районах — за сумму до 1 млн рублей (800-900 тыс. рублей), то сейчас те же варианты уже обойдутся покупателям в 1,1-1,2 млн рублей. Схожую динамику приводит и генеральный директор АН «Олимп», вице-президент союза риелторов Иркутской области Наталья Комиссаренко. Стоимость обыкновенной однокомнатной хрущевки в Октябрьском районе, по ее словам, также поднялась от 1,3 млн рублей в период минимальных цен на жилье летом прошлого года до 1,4-1,45 млн рублей сегодня.

Еще одним фактором, оказавшим влияние на оживление рынка недвижимости, стало возрождение ипотечного жилищного кредитования. Средние ставки по рублевым и валютным кредитам, выданным с начала года, продолжают постепенно снижаться, приближаясь к докризисному уровню. Как отмечают в банках Иркутска, год назад средние ставки по ипотеке были на 1,2% выше в рублях и на 2,7% выше в валюте. Кроме того, отдельные банки начали возвращаться к принципам лояльности к клиентам, смягчая требования к потенциальным заемщикам. В результате, как свидетельствует статистика Центрального банка РФ, объем ипотечных жилищных кредитов, выданных в марте, возрос в рублях почти в два раза по сравнению с февралем — до 46,152 млрд рублей, в валюте (в рублевом эквиваленте) — до 2,795 млрд рублей. Количество кредитов в рублях возросло за март на 18 959 (до 39 779 кредитов), в валюте — на 280 (до 629 кредитов). Это больше, чем за весь первый квартал 2009 года и в 2,5 раза больше по количеству и объему, чем в марте 2009 года.

«По нашим оценкам, примерно 60% всех сделок по покупке квартир сейчас приходится на тех, кто берет недвижимость по ипотеке и сертификатам», — отмечает Наталья Комиссаренко. Генеральный директор АН «Слобода» Дмитрий Щербаков пока более настороженно относится к заявлениям о возвращении на рынок ипотечных денег: «у нас примерно 50% клиентов являются обладателями различных сертификатов на приобретение жилья. По ипотеке совершается не больше 5-10% сделок. Несмотря на то, что процентные ставки сейчас снижаются, получить кредит на жилье в банке сейчас по-прежнему сложно».

О несущественном влиянии ипотечных денег на рынок недвижимости говорит и аналитик этого рынка Алексей Зайцев. По его словам, положительные моменты в развитии ипотеки действительно есть — к банкам, реально выдающим ипотечные жилищные кредиты, с начала 2010 года добавился целый ряд новых, процентная ставка постепенно приближается к докризисному уровню. «Однако значительным остается размер первоначального взноса по данному виду кредитования, если до кризиса он составлял от 10% от стоимости жилья, то сейчас он в два-три раза больше. Кроме того, использование ипотеки при приобретении жилья в первую очередь зависит от платежеспособности населения, а она не сильно изменилась по сравнению с 2009 годом. Поэтому доля сделок с использованием ипотечного кредитования не вернулась на докризисный уровень и составляет не более 5-8% от общего числа», — поясняет эксперт.

Дотянуть до дефицита

При этом Алексей Зайцев подчеркивает, что говорить о системном росте цен на жилье в Иркутске пока рано. «Существующие колебания в стоимости квадратного метра больше похожи на корректировку», — отмечает эксперт. Аналогичного мнения придерживается и аналитик управляющей компании «Финам Менеджмент» Максим Клягин: «реальный новый этап роста цен может быть связан только с возвращением на рынок массового спроса, что будет возможно только по мере качественного улучшения ситуации в макроэкономике, полного восстановления ипотечного кредитования и т. д.»

Однако, как сходятся во мнении все эксперты, ожидать, что через некоторое время цены на квартиры опять начнут падение, не стоит. «Государственные деньги разогрели рынок, и продавцы, особенно ликвидных однокомнатных квартир, это почувствовали и хоть не намного, но подняли цены. А так как программы по выделению квартир ветеранам ВОВ, военным, переселению граждан из ветхого и аварийного жилья будут продолжаться и дальше, то и падению нет причин», — поясняет Владимир Долгополов. При этом, по его мнению, рост цен на квадратные метры будет происходить незначительными темпами — не больше 5% в месяц. Наталья Комиссаренко также уверена, что рост цен на жилье неминуем. «По общему мнению российских аналитиков, стоимость жилья будет увеличиваться в среднем на 5-10% в квартал, не больше, поэтому тем, кто хотел купить квартиру, не стоит откладывать приобретение», — отмечает эксперт, в то же время успокаивая, что такого активного роста цен, как в 2006 году, когда стоимость квадратного метра вырастала в месяц на 50-70%, уже не будет.

Спровоцировать более значительный рост цен на жилье в Иркутске может единственное обстоятельство — дефицит готовых квартир на рынке. Правда, серьезное превышение спроса над предложением на иркутском рынке недвижимости, скорее всего, возникнет не раньше 2012 года. «Основным приоритетом в данный момент для всех строителей является доведение текущих проектов (которые находятся в стадии строительства) до конца, а развитие новых отложено на неопределенный период. В связи с этим предложение на рынке и дальше будет сокращаться. Поэтому вполне может возникнуть ситуация в ближайший год или два, когда на рынок опять вернется дефицит строящегося жилья. Размер этого дефицита и его последствия (влияние на уровень цен) в первую очередь будут зависеть от платежеспособного спроса», — поясняет Алексей Зайцев.

Ольга Сысоева

За две недели (с 30 апреля по 14 мая 2010 года) готовые квартиры в Иркутске, по данным REALTY.IRK.RU, подорожали в среднем на 0,2%. Новостройки за указанный период подросли в цене на 0,1%.

Готовые квартиры в Иркутске

За последние две недели (с 30 апреля по 14 мая 2010 года) жилая недвижимость в Иркутске подорожала в среднем на 0,2%. РРРост цен зафиксирован в трех районах города: в Кировском — на 0,2% (с 61,1 до 61,2 тыс руб/кв.м), в Куйбышевском — на 0,4% (с 44,4 до 44,3 тыс руб/кв.м) и в Ленинском — на 0,6% (с 37,7 до 37,9 тыс руб/кв.м).

Сильнее всего в Кировском районе подорожали двухкомнатные квартиры в панельных домах — рост на 3,6% (с 51,6 до 53,5 тыс руб/кв.м). В Куйбышевском районе самое значительнее удорожание пришлось на трехкомнатные квартиры в кирпичных домах — рост на 2,0% (с 49,3 до 50,3 тыс руб/кв.м). В Ленинском районе лидером роста стали однокомнатные квартиры в панельных домах — рост на 3,2% (с 46,6 до 48,1 тыс руб/кв.м).

В Октябрьском районе средняя стоимость жилой недвижимости за это время не изменилась, а в Свердловском — снизилась на 0,1%.

Новостройки в Иркутске

Средняя стоимость новостроек в Иркутске за указанный срок подросла на 0,1%. Значительный рост цен был зафиксирован в Октябрьском и Куйбышевском районах — на 0,7% и 0,8% (с 40,2 до 40,4 тыс руб/кв.м и с 35,9 до 36,2 тыс руб/кв.м). Наиболее сильно подорожали квартиры в уже сданных домах в Октябрьском районе — 0,6% (с 44,0 до 44,3 тыс руб/кв.м) и новостройки со сроком сдачи во втором полугодии 2010 года в Куйбышевском районе — на 6,6% (с 35,9 до 36,3 тыс руб/кв.м).

В Кировском и Свердловском районах стоимость квартир в строящихся домах осталась на прежнем уровне — 53,3 тыс руб/кв.м и 37,3 тыс руб/кв.м соответственно. В Ленинском районе новостройки снизились в цене на 0,8% (с 36,1 до 35,8 тыс руб/кв.м). Сильнее всего в этом районе подешевели квартиры в новостройках со сроком сдачи во втором полугодии 2010 года — снижение на 6,7% (с 37,3 до 34,8 тыс руб/кв.м).

Источник: КОММЕРСАНТЪ