Доступного малоэтажного жилья может не стать

Все началось традиционно: в постановлении от 14 апреля 2008 г. №7-П в связи с жалобами ряда граждан Конституционный суд (КС) признал не соответствующим Конституции РФ абзац второй статьи 1 упомянутого закона в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства «в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов». Требуется внесение изменений в закон.

Тогда все вздохнули свободно: КС разрешил прописку на дачах, говорилось в одноименной статье «Индикаторов рынка недвижимости». Но радость была недолгой. Уже в августе 2008 года портал www.irn.ru забил тревогу: «Прописка на даче будет доступна только владельцам дорогих коттеджей».

В результате в предложенном теперь варианте законопроекта предусматривается отнюдь не расширение возможностей дачников по регистрации по месту действительного проживания. Наоборот, чтобы избежать коллизии, отмеченной КС, готовившие документ юристы решили обратить внимание не на необходимость позволить людям прописаться «в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке». А на продолжение этой фразы в тексте существующего закона: «на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов». В результате в законопроекте появляется следующая норма: «Границы территориальной зоны, предусматривающей ведение дачного хозяйства, должны находиться в границах населенных пунктов».

Чтобы понять суть проблемы, следует подробнее перевести положения предлагаемых к закону поправок с юридического на русский. О необходимости дать возможность людям получать прописку в загородных домах говорилось давно. Классическая ситуация: человек решает отойти от дел, пожить на старости на природе. С этой целью он хочет продать квартиру и купить дом. Но: квартиру ему продать не разрешают, так как загородный дом в облюбованном месте считается дачей. Прописаться там нельзя и выписаться «в никуда» тоже. Квартира остается юридически «не чистой», все стороны терпят убытки, сделка разваливается, а ближайшие родственники пенсионера перестают снимать телефонные трубки, опасаясь просьб о регистрации на их площади.

Остается искать подходящее жилье в поселках, земля которых определена для индивидуально-жилищного строительства (ИЖС). Но вот беда: такие поселки расположены гораздо ближе к Москве, и цены в них такие, что не квартиры, а трех квартир не хватит. А вот спрос на «эконом-класс» остается неудовлетворенным. Об этом, в частности, заявил генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев, который назвал законопроект «ставящим крест на развитии рынка доступного малоэтажного жилья в Российской Федерации». Подавляющее число не элитных, а доступных среднем классу коттеджных поселков строится вне границ населенных пунктов, а процесс включения таких поселков в их границы – один из самых коррупционно-емких на земельном рынке.

Даже сейчас перевод земель из категории сельскохозяйственных в дачные обходится в $500-1000 за сотку, а чтобы перевести их в категорию ИЖС требуется уже от $2000 до $3000 за сотку. Соответственно, участки подальше от Москвы, на которые еще может рассчитывать средний класс, могут взлететь в цене в 2-3 раза.

Более того, неясно, каким образом можно ввести в границы населенных пунктов уже существующие поселки. Да и новые проекты придется останаливать на неопределенный срок. Уже возникают потребительские страхи (стоит ли вообще что-то покупать?), которые больно бьют по карману девелоперов и риэлторов. Но самое главное: просто надо попытаться мысленно представить себе, сколько индивидуальных домов можно построить на территории Москвы? Сколько они будут строить? И даже если говорить о территориях подмосковных деревень, сколько домов поместится там? Не говоря уже об отсутствии в последних необходимой инфраструктуры.

Когда этот законопроект будет проходить заключение Минэкономики, Минфина и других экспертов, как они оценят его влияние на финансовую систему, задается вопросом портал www.irn.ru. Огромное количество сельскохозяйственных земель, которое находится в залогах у банков или уже перешло в их собственность, вдруг теряет шансы быть переведенными в категорию дачного строительства. Эта земля становится никому не нужна, а ее стоимость начинает стремиться к нулю. Интересно, как это скажется на ставках капитализации.

Сергей Жарков

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU