Стратегические игры в квадратные метры

Не так быстро

Инвестиции в недвижимость все равно остаются высоконадежными, где-то примерно посредине между гособлигациями и акциями. Но мировой кризис показал, что вложения в недвижимость не могут (да и не должны) быть средством быстрого зарабатывания денег на увеличении стоимости объекта. "Приобретая недвижимость, вы никогда не можете быть уверены в увеличении ее цены, тем более за короткий период времени,— говорит Игорь Индриксонс, директор департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills.— Зато вы вполне можете прогнозировать свои доходы от сдачи ее в аренду. Вот подтверждение этому непреложному факту: во время кризиса зарубежные инвестиционные трасты недвижимости (REIT) потеряли значительную часть капитализации, но доходы их вкладчиков, получаемые от аренды, почти не упали".

Недвижимость вообще не является высоколиквидным активом, а во многих странах к тому же быстрые продажи облагаются высоким налогом. "Например, налог на краткосрочную прибыль в США может достичь 50% на федеральном уровне, а к нему еще может прибавиться налог на уровне штата,— констатирует Алекс Лисневский, президент брокерской компании Mercury Capital Group Inc. (Калифорния).— Инвестирование в недвижимость, как и расставание с лишним весом, должно происходить стратегически и с долгосрочной нацеленностью".

Смена вех

Конечно, в разных странах и для разных видов недвижимости различна и ликвидность недвижимости, и устойчивость к понижению цен. В этом смысле кризис развеял некоторые мифы.

Во-первых, миф о том, что наиболее высокой ликвидностью обладает курортная недвижимость. "Дело обстоит как раз наоборот: при любых катаклизмах в первую очередь попадает под удар именно курортная недвижимость,— утверждает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.— Отдых, тем более дорогой, не относится к самым насущным потребностям, и на нем в первую очередь начинают экономить. С другой стороны, как известно, в кризис самые выгодные инвестиции — в себя, то есть в собственное образование. А потому в кризисные периоды наиболее устойчива так называемая студенческая недвижимость, то есть жилье вблизи образовательных центров. На нее всегда найдутся арендаторы".

Второй миф — о том, что наиболее выгодны вложения в недвижимость класса люкс. Здесь опять же ситуация обратная: наибольший доход дают инвестиции в недорогое жилье, пользующееся массовым спросом. "Лучше купить 10 квартир в районе среднего достатка, чем один дом в дорогом районе, и пытаться сдать его в аренду за сумму, равную доходу от 10 квартир. Если даже три квартиры у вас будут свободные, вы все равно будете получать 70% потенциального дохода. А если простаивает ваш крутой дом, у вас будет проблема 100-процентной вакантности, то есть потери дохода",— говорит Алекс Лисневский.

Впрочем, есть и исключения из этого правила, и они касаются тех точек планеты, недвижимость в которых представляет несомненную ценность. "С начала года средние цены на элитное жилье Лондона выросли примерно на 8%,— констатирует директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн.— Премиальную недвижимость в столице Великобритании довольно просто сдать в аренду и перепродать. Следует, однако, иметь в виду, что те объекты, которые востребованы у покупателей, приносят не более 5-6% годовых. С другой стороны, высокий доход от аренды может принести недвижимость, которую сложно перепродать".

И наконец, третий развеянный миф (и наиболее обидный для многих частных инвесторов) — о том, что развивающиеся страны (или относительно бедные регионы развитых стран) с невысокими ценами на жилье обязательно покажут высокий рост.

"Инвестиции в недвижимость ОАЭ или Болгарии принесли убытки инвесторам, рассчитывавшим на рост стоимости своей недвижимости,— констатирует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.— Например, недвижимость в Болгарии переоценена, многие застройщики откладывают реализацию проектов из-за затоваренности рынка. Ряд девелоперских компаний стали банкротами. В Болгарии, в отличие от большинства европейских стран, так и не сформировался достаточный внутренний спрос на недвижимость, особенно на горнолыжную и курортную, которую строили в расчете на рост экономики и внешний спрос. Как следствие, болгарская недвижимость сегодня продается с существенным дисконтом".

Игорь Индриксонс и Елена Юргенева приводят также в пример Калабрию (самая бедная область Италии), которая привлекала инвесторов дешевизной, но не оправдала надежд. 

Андрей Воскресенский

Полный текст материала >>

Источник: КОММЕРСАНТЪ