Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2009-2010гг., реализовать или сдать в аренду сложнее всего

Татьяна Галущенко, маркетолог-аналитик ГК "Актив":

-- В Иркутске сейчас 82 действующих офисных здания. Их общая площадь достигает 300 тысяч квадратных метров. Для сравнения, три года назад было в 2 раза меньше - порядка 150 тысяч квадратных метров. Сегодня из 300 тысяч квадратных метров около 60 тысяч находится в стадии сбыта, большая часть из которых фактически пустует.

Кстати, достоверно известно еще о 4 проектах коммерческой недвижимости общей площадью около 20 тысяч квадратных метров. Как собственники собираются реализовать их - представить сложно. Мы отметили, что центры, введенные в эксплуатацию в 2009-2010гг., реализовать или сдать в аренду сложнее всего. Сказывается не самое удачное время - разгар финансового кризиса - для ввода новых площадей. В этих не самых благоприятных внешних условиях ошибки девелоперов имеют решающее значение. Ошибки, между тем, остались прежними: проект не слишком адаптирован под реальные нужды предпринимателей. К примеру, отсутствие парковки или неправильный выбор района. Допустим, трудно ожидать, что крупный офисный центр площадью 6-7 тысяч квадратных метров будет востребован в периферийном Ленинском районе.

Рассматривая летом 2010 г. заполненность офисных зданий по времени их ввода в эксплуатацию, мы отметили, что общая заполняемость объектов, построенных в 2008 году, сейчас составляет 80%, введенных в 2009 году - не более чем 50%. Здания, строительство которых было окончено в 2010 году, заполнены едва ли на 10%. При этом 80% новостроек в сегменте коммерческой недвижимости собственники пытаются сейчас продать: в аренду мало, кто сдает. В основном это небольшие офисные здания площадью до 3 тыс кв.м.

За последние два года также сильно изменилась насыщенность города офисными зданиями по районам. Так, в 2008 году в Кировском районе сконцентрировалось примерно 49% всей офисной недвижимости, в Октябрьском - 36%, остальное располагались в Ленинском и Свердловском районах. В октябре нынешнего года мы отметили, что лидером по объемам деловых площадей стал уже Октябрьский район - доля в 42%. В Кировском районе находится примерно 33% всех коммерческих площадей, в Куйбышевском - 11%, в Ленинском - 9%, в Свердловском - 4%.

В среднем с 2008 года к настоящему моменту цены на офисную недвижимость упали на 25-30%. Сейчас готовые деловые площади в Иркутске стоят в среднем 48 тыс руб/кв.м, строящиеся - 41 тыс руб/кв.м. Стоимость аренды с середины 2008 года к началу 2010 года снизилась примерно на 30%. С начала текущего года стоимость аренды даже немного подросла - примерно на 4% в среднем по городу.