Подрастет недорогое

Александр Гоцкин, президент Иркутской областной гильдии риэлтеров:

-- Я вижу несколько причин для роста цен на жилье в Иркутске в ближайшее время. Кроме небесспорных, таких как -- общее оздоровление экономики России и мнение большинства покупателей, что дна рынок жилья уже достиг, и ниже цены уже не будут -- есть вполне очевидный факт возврата банков на рынок жилищного кредитования. Между тем и докризисный рынок недвижимости и текущий -- посткризисный -- сильно «подогревался» именно ипотечным кредитованием.

Сейчас большинство банковских программ по кредитованию покупки жилья на рынок вернулось, то есть можно ожидать, что в условиях конкуренции банки продолжат снижать ставки по ипотеке. Тем не менее, текущие ставки по ипотеке и лояльность банков к заемщикам уже подхлестнули рынок и увеличили активность покупателей жилья. Правда, не во всех сегментах рынка жилой недвижимости можно наблюдать равномерный рост спроса. Наиболее активно покупателя интересует сегмент недорогого жилья небольшой площади: однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Что касается сегментов элитного жилья и коммерческой недвижимости -- на них оживление спроса не так очевидно. Объясню, почему так происходит: примерно 50-70% сделок по приобретению недвижимости осуществляется сейчас на заемные средства. Уровень дохода большинства иркутян за последние два года не вырос и по текущим кредитным ставкам, а также требованиям банков позволяет заемщику взять от 0,5 до 1,5 миллиона рублей на покупку недвижимости. С учетом того, что основная масса банков требует внести еще 30% от стоимости объекта недвижимости в качестве первоначального взноса, получаем возможную стоимость объекта покупки -- 1,5-2 миллиона рублей. Не больше. При этом уровень цен в вышеперечисленных сегментах рынка на порядок выше, чем в сегменте жилья эконом-класс. Получается, ничего кроме недорогих однокомнатных и двухкомнатных квартир основная масса заемщиков купить не может.

Примечательно также, что в кризис существенно сгладилась разница в стоимости жилья по районам. До кризиса наблюдались существенные отличия в цене -- от 30 до 40% -- в зависимости от района, в котором находится квартира. Сегодня эта разница составляет буквально 10-15%.

Еще одни момент: стало труднее определять среднюю стоимость квартир, так как сейчас аналогичные по характеристикам объекты выставляются по ценам, отличающимся в разы. Поскольку есть продавцы, которые ориентируются уже на рыночные цены, понимают, что сегодня их уровень далеко не докризисный. А есть собственники, которые так и не смирились со снижением цен, они пытаются продать свои квартиры по ценам двухлетней давности.