Спрос упал и не отжался. Цены на жилье в Иркутске вопреки ожиданиям риэлтеров не растут

Кризис пережили

Одним из событий прошедшей недавно в Иркутске Ярмарки недвижимости стало заявление некоторых риэлтеров о том, что кризис на рынке жилья закончился. С этим соглашались не только иркутские специалисты, но и их коллеги из Ангарска, Шелехова, Братска и Усолья. По словам риэлтеров, цены на квартиры в регионе перестали снижаться в начале нынешнего года, и сейчас рынок переживает стагнацию.

По их подсчетам, за время кризиса -- с середины 2008г. до начала 2010г. -- стоимость жилья в Иркутской области снизилась в среднем на треть. При этом в областном центре падение оказалось более ощутимым, чем в других городах.

Иркутск.

С середины 2008г. к началу 2010г., по данным портала REALTY.IRK.RU, стоимость жилья на вторичном рынке Иркутска снизилась на 24-28%. Самое сильное падение (на 28,1%) было зафиксировано на квартиры в Октябрьском районе; на 27,9% и на 27,4% подешевело в кризис жилье в Свердловском и Куйбышевском районах. В Кировском районе квартиры снизились в цене на 25,8%. Меньше всего кризис сказался на стоимости жилья в Ленинском районе -- снижение на 24,0%.

Риэлтеры со статистикой соглашаются. "Квартиры подешевели в среднем на 30%, -- подтверждает президент Иркутской областной гильдии риэлтеров Александр Гоцкин. -- При этом дешевое жилье снижалось в цене меньшими темпами, чем дорогое. В результате сократилась и разница между ценами на жилье в разных районах". По его словам, до кризиса стоимость квадратного метра в зависимости от расположения различалась на 30-40%, сегодня -- не более чем на 10%.

По данным REALTY.IRK.RU, в середине ноября средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья в Кировском районе Иркутска составила 64,3 тыс руб/кв.м, в Октябрьском -- 47,8 тыс руб/кв.м, в Свердловском -- 44,8 тыс руб/кв.м, в Куйбышевском -- 42,5 тыс руб/кв.м, в Ленинском -- 38,1 тыс руб/кв.м.

Шелехов.

Генеральный директор шелеховского агентства недвижимости (АН) "Шанс" Ирина Дрягина отмечает, что динамика цен на жилье в Шелехове оказалась не такой сильной, как в Иркутске. По оценке риэлтера, цены упали в среднем на 15-20%. И именно из-за того, что в областном центре снижение оказалось более глубоким, чем в Шелехове, цены в этих городах, по ее словам, почти сравнялись. К примеру, сегодня шелеховские квартиры предлагаются по цене 36-38 тыс руб/кв.м.

Ангарск.

Единственный город Приангарья, в котором падение цен на жилье сопоставимо с иркутским -- Ангарск. По подсчетам директора АН "Карта мира" Григория Бабицкого, здесь в кризис цены и на готовое, и на строящееся жилье снизились на 27-35%. При этом до кризиса средняя стоимость квартир, по словам Бабицкого, составляла 37 тыс руб/кв.м в сегменте новостроек и 35 тыс руб/кв.м -- на вторичном рынке.

Братск.

По наблюдениям президента Союза риэлтеров г.Братска Галины Михайлюковой, в ее городе жилье на вторичном рынке "просело" в цене в среднем на 20%. "У нас квартиры изначально не были переоценены, поэтому и снижение по сравнению с Иркутском сравнительно невелико, -- объясняет она. -- Сейчас падения уже нет, но рынок стагнирует".

Низкую активность на рынке г-жа Михайлюкова объясняет тем, что с него почти исчезли самые востребованные варианты -- двухкомнатные квартиры. Эти предложения, по ее словам, буквально "смели" с рынка получатели государственных жилищных сертификатов. "900 тысяч рублей по этим сертификатам как раз хватало на покупку 'двушек'", -- поясняет она. Также, по словам Михайлюковой, на рынке Братска в этом году участились случаи продажи ипотечных квартир, чьи владельцы не справляются с погашением кредита. Такие квартиры, говорит она, как правило, реализуются с дисконтом в размере 10% от изначальной стоимости.

Усолье-Сибирское.

В Усолье снижение цен на жилье сопоставимо с динамикой в Братске, отмечает директор усольского филиала АН "Недвижимость-Капитал" Игорь Прудников. "На данный момент у нас так же, как и в Братске, дефицит двухкомнатных квартир, поэтому даже среднюю стоимость квадратного метра по этому сегменту назвать не смогу", -- говорит Прудников. По его данным, стоимость "квадрата" в однокомнатных квартирах этого города составляет в среднем 19 тыс руб/кв.м, в трехкомнатных -- 19,9 тыс руб/кв.м. Четырехкомнатные дороже -- 23 тыс руб/кв.м.

Прогнозы

Мнения специалистов о том, как будут себя вести цены дальше, расходятся. Иркутские риэлтеры уверены, что цены начали расти, а их коллеги из других городов считают, что объективных причин для этого нет. Как только на рынок перестанут поступать деньги в виде ветеранских сертификатов, субсидий для переселенцев с Крайнего Севера, материнского капитала и т.д., причин для роста цен на жилье не останется, говорят они.

"У нас и сейчас цены растут только на те варианты жилья, стоимость которых укладывается в суммы сертификатов", -- говорит Галина Михайлюкова. С коллегой соглашается Григорий Бабицкий: "Именно по этой причине впервые за долгое время двухкомнатные квартиры по стоимости 'квадрата' обогнали однокомнатные". "Однако государственный 'ручеек' мельчает, -- предупреждает Прудников из Усолья. -- Это уже сказывается -- цены перестали расти. Как бы снова не пошли вниз, когда этот 'пир' закончится. Ветеранам почти всем сертификаты раздали, использование материнского капитала на приобретение недвижимости с января следующего года уже ограничили".

Не почувствовали пока риэлтеры из областных городов и влияния ипотеки на рынок. "В этом году в Шелехове открылось три новых филиала банков. Все они специализируются на жилищных кредитах. Но каких-то значительных объемов кредитования мы пока не видим", -- говорит Ирина Дрягина.

Александр Гоцкин из Иркутска, напротив, считает, что ипотека уже "разогревает" рынок. По его подсчетам, жилье в Иркутске уже на 50% отыграло кризисное падение и к концу 2010 года вернется на уровень начала 2008 года. "К примеру, однокомнатные квартиры в Иркутске с начала года выросли в цене с одного миллиона до полутора, -- говорит он. -- Это, конечно, самый активный сегмент. Квартиры больших площадей так сильно не дорожали".

Однако данные REALTY.IRK.RU этого не подтверждают. По статистике портала, с начала 2010 года цены на жилье в Иркутске подросли в пределах 3%. Исключение составляет лишь Кировский район, где квартиры за этот период подорожали на 11,6%. На рынке действительно стали заметны предложения с более высокими ценами, чем раньше, говорят риэлтеры. Но интереса у покупателей они вызывают мало. Примечательное явление сегодняшнего дня -- это то, что на рынке появляются квартиры с идентичными характеристиками, но по ценам существенно отличающимся. "Есть продавцы, которые ориентируются на рыночные цены и понимают, что сегодня их уровень далеко не докризисный. А есть собственники, так и не смирившиеся со снижением, и они пытаются продать свои квартиры по ценам двухлетней давности", -- объясняет Гоцкин.

Количество сделок с жильем в Иркутске не растет, а снижается, подтверждают данные Управления Росреестра по Иркутской области. Так, в октябре 2010 года в Иркутске и Иркутском районе было зарегистрирована 6781 сделка с жилой недвижимостью, что на 1% меньше, чем в сентябре (6853 сделки). Аналогичная динамика была зафиксирована и месяцем ранее: в сентябре сделок с жильем проведено на 3% меньше, чем в августе.

Объективных причин для роста цен на рынке жилья пока нет. "Возможно, некоторым риэлтерам просто слишком сильно хочется, чтобы среди населения возник ажиотаж, -- полагает Дрягина. -- Пока ипотечная активность банков не подтверждена цифрами, я бы не стала прогнозировать рост цен".

Источник: СИА