Коммерческая недвижимость. Полезные площади пошли в рост

Полезные площади пошли в рост

В среднем на треть снизились в Иркутске цены аренды и продажи коммерческой недвижимости в период кризиса. Но, как ни парадоксально, именно в этих неблагоприятных экономических условиях на рынке деловой недвижимости областного центра проявился интересный тренд: открылись первые развлекательные центры нового образца. Впрочем, эксперты считают, что девелоперы вводили новый формат по инерции.

Магазины и офисы синхронно подешевели

Как отмечают эксперты, цены на коммерческую недвижимость в Иркутске в кризис снизились примерно на 30-50%. "В среднем по всем сегментам спрос просел примерно одинаково, -- заявляет маркетолог-аналитик ГК 'Актив' Татьяна Галущенко. -- Поэтому и цены снизились относительно равномерно -- в среднем на треть". Данные портала REALTY.IRK.RU эти подсчеты подтверждают. Причем основное снижение цен пришлось на нынешний год. Так, с ноября 2009 года по ноябрь 2010 года в Куйбышевском районе Иркутска стоимость торговой недвижимости снизилась в среднем на 29%, в Свердловском -- на 33%, в Ленинском -- на 23%. Исключением стали Кировский и Октябрьский районы: в Кировском за указанный период отмечено повышение средней стоимости торговых площадей на 16%, в Октябрьском -- на 1,5%.

В сегменте офисной недвижимости ситуация несколько иная: в Куйбышевском, Свердловском и Ленинском районах цены за год упали в среднем на 24%, 25% и 22% соответственно. Между тем в Октябрьском районе снижение за весь период составило 3%. В Кировском районе офисы успели подорожать -- плюс 12% к средней стоимости год назад.

При этом стоимость аренды с ноября 2009 года к началу 2010 года снизилась примерно на 20%, замечает управляющий объектами недвижимости ООО "Дом Плетюхина" Юрий Винников. А с начала текущего года аренда, по его словам, даже немного подросла -- примерно на 4% в среднем по городу.

Положительную динамику на рынке аренды ощутили не все его участники. "Спрос в объемах с прошлого года не менялся. В этой нише мы вообще никакой активности не заметили, -- уверенно заявляет Татьяна Галущенко. -- Спрос остался на достаточно низком уровне. К примеру, мы отметили, что общая заполняемость объектов, построенных в 2008 году, сейчас составляет 80%, введенных в 2009 году -- не более чем 50%. Здания, строительство которых было окончено в 2010 году, заполнены едва ли на 10%".

Трудности сбыта

Также в кризис, по словам экспертов, изменилась ситуация по насыщению районов города деловыми зданиями. Так, в 2008 году в Кировском районе, по подсчетам управляющего бизнес-центром "Зенит" Вадима Литвиненко, было сконцентрировано примерно 49% всей коммерческой недвижимости города, в Октябрьском -- 36%, остальное приходилось на Ленинский и Свердловский районы. А к октябрю 2010 года лидером по концентрации деловых площадей стал уже Октябрьский район -- здесь располагается 42% деловой недвижимости. В Кировском районе -- примерно 33% всех коммерческих площадей, в Куйбышевском -- 11%, в Ленинском -- 9%, в Свердловском -- 4%.

При этом 80% новостроек в сегменте коммерческой недвижимости собственники пытаются сейчас продать, отмечает коммерческий директор ГК "Актив" Илья Круговых. "В аренду сегодня мало, кто сдает. Если и предлагают, то, как правило, небольшие офисные здания площадью до 3 тыс кв.м. Остальные собственники не хотят зарабатывать на ренте, желают выйти в кэш".

"В Иркутске сейчас 82 действующих бизнес-центра, -- добавляет Татьяна Галущенко. -- Их общая площадь достигает 300 тыс кв.м. Для сравнения: три года назад было в 2 раза меньше -- порядка 150 тыс кв.м. Сегодня около 60 тыс кв.м находится в стадии сбыта, большая часть из них фактически пустует".

В этой ситуации Дмитрий Левин (управляющий партнер агентства Mainstream Realty, специализирующегося на коммерческой недвижимости) считает удивительным появление в Иркутске нового формата -- торгово-развлекательных комплексов современного образца. "И, тем не менее, как раз в разгар кризиса вводятся 'Jam Moll' общей площадью 30 тыс кв.м и 'Карамель' площадью 23 тыс кв.м, -- напоминает собеседник. -- При этом поиск арендаторов в эти здания прошел весьма успешно. В Moll'е заполнено 80-90% всех полезных площадей, в 'Карамели' -- 70-80%". Удачное привлечение клиентов Левин объясняет низким объемом предложения на рынке торговой недвижимости в Иркутске. "Уже сейчас с учетом новых центров насыщенность города торгово-развлекательными площадями составляет 400 кв.м на тысячу человек, -- утверждает Левин. -- Для сравнения: в Самаре, Нижнем Новгороде этот показатель достигает 700 кв.м на тысячу жителей. При этом нормой для России считается 1000-1100 кв.м на тысячу человек. То есть потенциальный рост объема предложения, который рынок точно выдержит, составляет 200-250%".

Илья Круговых в свою очередь объясняет успешное заполнение объектов тем, что работу вели профессионалы с давно налаженными контактами. "Ross Group не только арендаторов искали, холдинг осуществлял брокердж обоих проектов, то есть готовил концепцию центров изначально и вносил изменения в проект по ходу строительства. Плюс искал арендаторов среди давних партнеров. Неслучайно в обоих центрах присутствуют и 'Спортмастер', и 'М.Видео', -- замечает Круговых. -- Работа непрофессионалов в подобных условиях вряд ли увенчается успехом. К сожалению, у местных владельцев земельных активов в данном случае прогрессирует 'болезнь собственника' -- когда хозяин 'лучше' профессионала знает, что и как делать со своим кусочком земли. Собственники, конечно, научились привлекать к работе профучастников, но решающее слово по-прежнему оставляют за собой".

С коллегой согласна Татьяна Галущенко: "На данный момент достоверно известно о скором вводе еще четырех проектов коммерческой недвижимости общей площадью около 20 тыс кв.м. Как собственники собираются реализовать их -- представить сложно. Центры, введенные в эксплуатацию в 2009-2010гг., реализовать или сдать в аренду труднее всего. Сказывается не самое удачное время -- спрос слишком низок". В этих не самых благоприятных внешних условиях ошибки девелоперов могут привести к провалу того или иного проекта, считает собеседница. Ошибки, между тем, остались прежними: проекты не слишком адаптированы под реальные нужды арендаторов. К примеру, отсутствие парковки или неправильный выбор района -- не редкость на рынке иркутской деловой недвижимости. "Например, трудно ожидать, что крупный офисный центр площадью 6-7 тыс кв.м будет востребован в периферийном Ленинском районе", -- приводит пример Татьяна.

Особенно сильно в кризис просели продажи коммерческих площадей, расположенных в жилых комплексах, добавляют эксперты. "В конце прошлого года более 50% таких помещений пустовали, -- говорит Юрий Винников. -- В принципе провал у этого сегмента можно было ожидать. Коммерческая недвижимость в жилых домах всегда шла 'паровозом', строители нечасто задумывались о ее специальном продвижении, как и об отдельном проектировании цокольных и первых этажей, в которых офисы и магазины обычно располагаются". По словам риэлтеров, такие моменты, как отсутствие обязательного запасного выхода для аптеки или широкий зал магазина, перекрытый колоннами, -- самые частые просчеты застройщиков. К слову, такие ошибки приводят к потере примерно половины потенциальных арендаторов.

Возвращение ипотеки

Вслед за жилищными займами банки вернули в свои кредитные линейки ипотеку коммерческой недвижимости. Однако объемами кредитования им пока рано хвастаться.

Так, Байкальский банк Сбербанка за весь прошлый год выдал всего 10 займов на покупку коммерческих помещений. В нынешнем году, по сравнению с предыдущим, прироста нет. По словам Александра Жабоедова, директора дополнительного офиса Байкальского банка Сбербанка РФ, за первые три квартала 2010 года банк одобрил всего 6 заемщиков, выдав в общей сложности 15 млн руб на покупку деловой недвижимости. Тем не менее, в банке надеются на увеличение темпов роста объема нежилищного кредитования, поскольку условия получения займов смягчились: к примеру, размер первоначального взноса снизился до 20% от стоимости объекта покупки. "Плюс в нынешнем году этот продукт действительно можно назвать ипотекой, поскольку в качестве залога по кредиту теперь можно оформить сам объект покупки, -- уточняет Жабоедов. -- Это сокращает число отказов в выдаче кредита. Дело в том, что потенциальные заемщики -- сектор малого бизнеса, преимущественно 'стартапы'. Их возможные залоги -- оборотные средства -- обеспечить крупную сумму займа не могут".

К слову, сейчас в Иркутске, по данным SIA.RU, ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости выдают четыре банка: Братский АНКБ, Сбербанк, ВТБ24, НОМОС-банк. В начале 2010 года таких банков было всего два. Максимальные сроки кредитования сейчас составляют от 3 лет (НОМОС-банк) до 10 лет (Сбербанк). Ставки по кредиту в Иркутске начинаются от 16% годовых.

Еще раз о ценах

По данным REALTY.IRK.RU на конец ноября 2010 года, средняя стоимость торговых площадей в Иркутске в Кировском районе составляет 88 тыс руб/кв.м, в Октябрьском -- 49 тыс руб/кв.м, в Свердловском -- 33 тыс руб/кв.м, в Куйбышевском -- 20 тыс руб/кв.м, в Ленинском -- 30 тыс руб/кв.м. <t>Офисные площади традиционно чуть дешевле: в Кировском районе -- в среднем 72 тыс руб/кв.м, в Октябрьском -- 47 тыс, в Свердловском -- 34 тыс, в Куйбышевском -- 28 тыс, в Ленинском -- 26 тыс руб/кв.м.

Стоимость аренды магазинов в Кировском районе выше, чем в остальных территориях города -- 950 руб/кв.м ежемесячно, в Октябрьском районе торговые помещения предлагают по средней ставке 650 руб/кв.м, в Куйбышевском -- 630 руб/кв.м в месяц.

Самая дорогая аренда офисных площадей также в Кировском районе -- 800 руб/кв.м в месяц. В Октябрьском районе офисы сдаются в среднем по 610 руб/кв.м, в Куйбышевском районе -- 450 руб/кв.м в месяц.

Несмотря на рост цен в Кировском районе, риэлтеры пока не видят причин для оживления сегмента коммерческой недвижимости. "Вероятно, со своими объектами на рынок вернулись собственники, решившие в 2008 году переждать кризис, -- предполагает частный риэлтер Василий Ломыга. -- Но это всего лишь цены предложений: реального подъема рынка недвижимости они не показывают. Его показывает увеличение количества сделок -- а этого как раз не наблюдается".

Данные Управления Росреестра по Иркутской области предположение риэлтеров подтверждают: так, в октябре 2010 года в Иркутске и Иркутской районе ведомство зарегистрировало на 22% меньше сделок с нежилой недвижимостью, чем в сентябре -- 1365 против 1750.

Источник: ДЕЛО