Банки вынуждены вкладывать в недвижимость, чтобы достроить заложенные проекты

В прессе появились оптимистичные новости о росте интереса к российскому рынку со стороны западных инвесторов. По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, общий объем инвестиций в российскую недвижимость вырос за прошлый год на 52% и составил $4,919 млрд. А инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в 2010 году вырос на 24% до $3,963 млрд, из которых 26% пришлись на иностранные инвестиции. Аналитики уверяют, что причина увеличения интереса к недвижимости, это устойчивость экономики и возросшая ликвидность рынка.

На мой взгляд, все не так оптимистично. Ведь значительная часть инвестиций – вынужденная. В разгар финансового кризиса значительная часть объектов недвижимости полностью или частично сменила владельцев. Новые владельцы, как правило, получили права собственности на недвижимость, которая служила предметом залога (в качестве обеспечения по кредитам). При этом большая часть такого рода объектов (бывших ранее предметом залога), естественно, находились в недостроенном состоянии. Для того, чтобы их продать или сдать в аренду, было необходимо сделать серьезные инвестиции в достройку. Именно эти инвестиции и породили грандиозный рост инвестиций в недвижимость. Формально – да, деньги пришли. Но стоит ли трактовать эти деньги как некий критерий роста перспективности рынка – большой вопрос...

Еще один аспект увеличения объемов сделок – реализация непрофильных активов. Многие банки, получив недвижимость, а иногда и целые девелоперские компании, в качестве залога по непогашенным в срок кредитам поспешили передать эти активы на баланс дочерних компаний. Сделано это было под лозунгом избавления от «непрофильных активов», однако на деле часто было вызвано банальным нежеланием фиксировать убытки на своем балансе. Уж если убытки неизбежны, лучше показать их на балансе «дочек», где они не так бросаются в глаза. Продажа же недвижимости (обычно с серьезным дисконтом относительно докризисных цен), если она производилась, часто проходила уже от имени «дочек». Денежный поток от этих продаж тоже учитывался как рост инвестиций в рынок недвижимости. Забавно, но это тоже формально верно.

Вывод же прост и неутешителен для потенциального инвестора: сами по себе данные об объеме инвестиций в рынок недвижимости (даже будучи абсолютно достоверными) не позволяют сделать достоверных выводов относительно перспектив рынка ни в плане ценовой динамики (что интересует большинство частных инвесторов), ни в плане динамики продаж (а это больше интересует профессионалов).

Для того, чтобы рыночные данные можно было относительно объективно анализировать, необходимы данные и о ценах, причем, реальных, с учетом всех скидок, и об объемах сделок. Наличие подобных данных позволит делать достаточно обоснованные выводы о состоянии рынка и будущей ценовой динамике (при условии сохранения текущей ситуации в экономике). Если же часть данных недоступна или недостоверна, точность любых прогнозов резко падает. И происходит это вне всякой связи с квалификацией уважаемых аналитиков.

Сергей Хестанов

Источник: SLON.RU