Недоделки: как заставить застройщика их устранить?

Приемка квартиры в новостройке - важное событие в жизни дольщика. Но в преддверии новоселья ему следует потрудиться – проверить, в каком состоянии сдается квартира, и в случае если обнаружатся дефекты, обязать застройщика устранить их бесплатно и в установленный законом срок.

Для начала – несколько типичных ситуаций, в которые попадают покупатели новостроек. Первый покупатель, назовем его Алексей, взял кредит на «однушку» в типовой панели с «муниципальной» отделкой. Когда дом был построен, Алексей вместе с представителем застройщика осмотрел квартиру и в целом остался доволен качеством ремонта – простенько, но другого он и не ожидал. Правда, подвела сантехника – кран в ванной комнате постоянно протекал, поэтому по ванне расползлись ржавые разводы. Кроме этого плохо закрывалась одна из оконных створок. Все недоделки были зафиксированы на бумаге и через несколько дней устранены.

Второму покупателю - Сергею - повезло меньше, хотя и купил он квартиру в престижном монолитном доме. В сопровождении представителя управляющей компании он поднялся на свой этаж и увидел, что входная дверь его квартиры болтается на одной петле и чтобы ее открыть, ключ не нужен вообще. Дальше Сергея ждало еще большее разочарование – посреди комнаты возвышалась куча мусора из цемента и обломков бетона. Даже беглого взгляда было достаточно, чтобы увидеть, что стены в квартире неровные, а стяжка на полу вся бугрится. Создавалось впечатление, что рабочие просто ненадолго вышли из квартиры. Какие эмоции испытал новоявленный собственник, представить несложно. К тому же представитель УК занял агрессивную позицию и сказал, что мусор – это мелочи, а такие полы и стены у всех квартир данного дома. Весомым аргументом, по его мнению, было и то, что госкомиссия в доме прошла, значит, качество жилья признано соответствующим. Сергею потребовалось несколько месяцев на то, чтобы заставить застройщика привести квартиру в должное состояние. А самым действенным аргументом стала угроза судебного разбирательства.

Третья покупательница – Елена – приобрела квартиру в строящемся монолитном доме с квартирами свободной планировки. Так как срок сдачи застройщик затянул, а девушка жила в съемной квартире, получение ключей было для нее долгожданным событием. Когда же этот момент настал, представитель УК просто посоветовал Елене подписать все необходимые документы, можно сказать, иначе она не получит ключи и ей УК не разрешит начинать ремонт. Елена выбрала путь наименьшего сопротивления и подписала все бумаги, так как уже решила, что квартиру доводить до жилого состояния ей все равно придется за свой счет.

Итак, многие дольщики оказываются в похожем положении и не знают, как им поступить. Что люди могут требовать от застройщика на этапе передачи квартиры и что, соответственно, должны получить, а также, стоит ли что-то подписывать до устранения видимых недоделок или лучше воздержаться, рассказывают эксперты.

По закону и мимо него
На самом деле все взаимоотношения между дольщиком и застройщиком регламентирует закон. Как рассказал Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента ЗАО «Сити-XXI век», приемка квартиры в построенном доме регулируется положениями подразделов 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ. Кроме этого защиту покупателю обеспечивает закон «О защите прав потребителей», а также ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве, но в том случае, если квартира приобреталась по данной схеме.

Если застройщик продавал жилье по ФЗ № 214, то, согласно ч.2 ст. 8 этого закона, квартиры передаются дольщикам после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее предусмотренного договором срока, рассказывает Евгения Сердечная, руководитель департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». К этому времени дом должен получить почтовый адрес, а БТИ - произвести обмеры всех помещений – затем эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой невозможно оформление передаточного акта, дополняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».

Перед тем как подписать передаточный акт или иной документ о передаче квартиры, участник долевого строительства должен осмотреть квартиру и заявить обо всех обнаруженных недостатках. Для этого застройщик создает комиссию, в которую входит сам дольщик, представитель застройщика, а также представитель товарищества собственников, если такое к моменту сдачи-приемки будет создано.

Что положено, а что нет
Далеко не всегда дольщик, участвующий в приемке, в курсе, в каком состоянии должна быть квартира и какие инженерные системы функционируют на данном этапе. По мнению Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), лучше всего, когда все эти «нюансы» прописывается в договоре. «Для покупателя это наиболее удобная схема», - подчеркивает он. Антон Скорик, генеральный директор компании «МОРТОН-Инвест», говорит, что такой договор станет основой для разрешения любых споров относительно качества работ, сроков и т.д. Если договора нет, то состояние передаваемой квартиры зависит от того, как сдается дом: с квартирами со свободной планировкой или с чистовой отделкой.

До кризиса процент квартир, сдающихся с отделкой, на рынке был минимален. Отделка выполнялась только в муниципальном жилье, которое по закону должно быть готово к проживанию. И только в последние два года такая услуга, как ремонт или «отделка от застройщика», стала востребованной покупателями коммерческого жилья, и ее стали активно предлагать девелоперы.

«Но если уровень муниципальной отделки и качество используемых материалов определен городским заказом, то в коммерческих домах все решает застройщик в зависимости от проекта», - говорит Борис Леонтьев, директор «НДВ-Проект-Концепт».

В частности, Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, рассказал, что в ЖК «Новосходненский» все квартиры предлагаются покупателям с отделкой. Но по желанию стоимость отделки (3 000 рублей за кв. м) может быть вычтена из цены квартиры, и покупатель получит квартиру без учета предусмотренных ею работ. «Тем не менее, по статистике, 80% наших покупателей предпочли купить жилье с отделкой, поскольку в этом случае можно переехать в квартиру сразу после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию», - отмечает эксперт. Кстати, отделка в ЖК «Новосходненский» включает в себя оклейку стен обоями, укладку линолеума, плитки в санузле, установку деревянных межкомнатных дверей и сантехнического оборудования. Кухня оборудуется раковиной и плитой, по всей квартире устанавливаются отопительные приборы, проводится электричество.

Процедура приемки квартиры с отделкой довольно трудоемкая, ведь она должна быть полностью готовой к заселению. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») советует быть особенно внимательным при осмотре наиболее сложных «участков» квартиры. Сюда можно отнести качество укладки плитки в санузле и «фартука» в кухне; проверку качества установки стеклопакетов, чтобы определить, нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров, установлен ли утеплитель. Также следует проверить стыки труб во всей квартире; работу электрики, функционирование счетчиков, как электрических, так и водных, обратить внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне и в санузлах и др.

Борис Леонтьев («НДВ-Проект-Концепт») перечисляет основные виды работ, выполняемых застройщиком, в квартирах со свободной планировкой: наружное остекление, отопление и вертикальные инженерные коммуникации (водопровод, канализация, вентиляция). В квартире также должна быть установлена входная дверь. Все остальные работы выполняются по усмотрению заказчика.

Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») рекомендует тщательно осмотреть видимые стыки труб, ведь квартира без отделки в любом случае сдается с установленными трубами и радиаторами отопления, обеспечивающими рабочую температуру помещения до начала постоянной эксплуатации квартир. Также нужно проверить качество установки оконных стеклопакетов и остекления балконов, ровность бетонных конструкций, отсутствие трещин в несущих стенах и перекрытиях, а также подведены ли к квартире электропровода и подключены ли они к счетчику именно данной квартиры. В некоторых домах перечень опций расширен, например, он включает центральное кондиционирование, поэтому дольщику нужно обратить внимание на качество этого оборудования и поинтересоваться, как оно функционирует.

Ответственность и счет за «забывчивость»
Если дольщика устраивает качество квартиры и установленных инженерных систем, он подписывает акт приемки и получает ключи. Если есть претензии, то обнаруженные недостатки должны быть зафиксированы в дефектной ведомости или в другом подобном документе, - говорит Евгения Сердечная («НДВ-Недвижимость»).

Эксперт предупредила, что если квартира построена с явными недостатками, дольщик может потребовать от застройщика устранить их безвозмездно или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить расходы на устранение недостатков. Эту норму содержит ч.6 ст.7 ФЗ № 214.

Как добавил Василий Шарапов («Сити-XXI век»), срок устранения недостатков в каждом конкретном случае зависит от их характера. Если он письменно не согласован, то по закону «О защите прав потребителей» он не может превышать 45 дней. По этому же закону за нарушение сроков устранения недостатков покупатель вправе требовать от продавца неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. «Довольно часто суды существенно уменьшают размер такой неустойки, оценивая ее как чрезмерную», - признает эксперт.

Когда квартира приобретена по ФЗ №214, то по ч.3.ст.7, если в намеченные сроки выявленные недостатки не устранены или расходы по их устранению не компенсированы, дольщик имеет право потребовать от застройщика вернуть вложенные им деньги и уплатить проценты за их пользование в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Но тот же 214-й закон защищает и строителя. Согласно ч.7 ст.7 ФЗ №214 застройщик не несет ответственности за дефекты, если не он виноват в их появлении. То есть если эти изъяны появились в результате неправильной эксплуатации, даже во время гарантийного срока.

Кстати, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, не может составлять менее чем пять лет. По закону №214 «Об участии в долевом строительстве» именно такой срок фигурирует как гарантийный в течение пяти лет с момента сдачи дома.

Ну а если покупатель не нашел понимания у застройщика, то остается только одно – судиться.

Людмила Чичерова

Источник: METRINFO