Спрос на коммерческую недвижимость в Иркутске не вырос, а вот структура спроса изменилась

 Григорий Устинов, специалист по коммерческой недвижимости АН «Слобода»:

-- Как за прошедший год изменились ставки аренды коммерческой недвижимости в Иркутске?

-- На ту коммерческую недвижимость, что «сама себя продает», ставки практически не изменились. Даже в кризис, вопреки сложившемуся мнению, не было ощутимого снижения цен. В хороших местах, как и раньше, площади сдавались примерно по тем же ставкам, что и в 2007-2008 годах. Разве что в самый разгар кризисных явлений дисконт составлял 10-15% от докризисного уровня. Единственное, что изменилось: помещения, расположенные на «второй линии» от оживленных улиц, сейчас потихоньку находят своих арендаторов. В кризис интерес к ним совсем пропал: я не говорю о том, что ставки на них сильно снизились, площади «второго эшелона» перестали тогда в принципе интересовать арендаторов.

В Кировском районе торговые помещения сейчас сдаются по ставкам 1,5-3 тыс руб/кв.м. в месяц. Тут надо четко разделять объекты: если помещение находится в «первой линии» с отдельным входом, тогда оно может рассматриваться как торговый объект или офис продаж и претендовать на уровень ставок магазина. В ином случае сдать помещение удастся только как офис -- в пределах 650-800 руб/кв.м. в месяц. К слову, многие владельцы пытаются позиционировать подобные варианты, как объекты смешанного типа, которые можно арендовать и в качестве офиса, и как магазин. Сдать их в аренду сложнее всего. Для торговли такие варианты обычно не подходят -- слишком далеко от «проходных» дорог, а для офиса они слишком дороги.

В Октябрьском районе диапазон средних ставок примерно тот же: 1-2 тыс руб/кв.м в месяц за торговые залы и 600-800 руб/кв.м в месяц за офисные. В Свердловском районе ставки - «один в один». Но уточню, что выборка состоит из объектов, расположенных вдоль центральной улицы района -- ул. Лермонтова. Варианты формата «магазин у дома», во-первых, обойдутся дешевле, во-вторых, имеют свою специфическую аудиторию: такие торговые помещения арендуют в основном местные сети, торгующие продукцией собственного производства – «Белореченское», «Янта». Владельцы помещений идут таким клиентам навстречу в силу долгосрочности намерений и стабильности этих арендаторов. В том числе соглашаются снизить плату -- до 800-900 руб/кв.м в месяц.

-- Насколько успешнее сейчас в Иркутске торговые площади по сравнению с офисными -- и по заполняемости и по уровню арендных ставок? Справедливо утверждение, что аренда торговых помещений вдвое дороже?

-- Я бы не выделил здесь явных аутсайдеров. И заполняемость, и уровень арендных ставок по офисным и торговым площадям сопоставимого качества постепенно приближаются к докризисному уровню. Но если мы сравниваем абсолютные цифры, т.е. стоимость аренды за «квадрат», то, конечно, торговые помещения стоят дороже. И чем ближе к центру, тем заметнее разница. И соотношение один к двум -- это не предел. Приведу пример: помещения в районе Центрального рынка, по той же ул. Партизанской, подходящие под торговлю, можно сдать за 2,5-3 тыс.руб., в зависимости от площади, а офисы там же удастся сдать не дороже 1 тыс.руб. за квадрат. Эта разница всегда существовала. Но в последнее время, пожалуй, стала острее.

-- Какие офисные и торговые центры в Иркутске сейчас пользуются наибольшей популярностью у арендаторов?

-- Риэлтерские компании, специализирующиеся на рынке коммерческой недвижимости, занимаются в основном стрит-ритейлом и отдельными офисными помещениями. Сдача в аренду площадей в ТРЦ или бизнес-центре -- задача управляющего конкретного центра. Поэтому если риэлтер вдруг начинает рассуждать на эту тему, ссылаясь на собственный богатый опыт, ставьте ему большой минус: увы, скорее всего, он просто начитался федеральной прессы.

В нашем сегменте традиционной популярностью пользуется «золотой квартал» из улиц Ленина, Карла Маркса, Урицкого и Тимирязева. Кризис на предпочтения топовых арендаторов не повлиял, разве что «круг интересов» сильнее сузился вокруг этого квартала.

-- Как изменился спрос на аренду коммерческих площадей с начала нынешнего года?

-- Я бы не сказал, что он сильно изменился, в последнее время он был на хорошем стабильном уровне. А вот структура спроса изменилась. С начала этого года заметен приток иногородних компаний. В Иркутск заходят новые федеральные игроки: в основном магазины одежды, банки, аптеки.

Кстати, про банки. Интересно, что изначально собственники просто жаждут заполучить банк в качестве арендатора. Рассуждают, что у банков есть деньги, значит, это заведомо беспроблемный съемщик. При ближайшем знакомстве эйфория, как правило, проходит. Ведь у кого есть деньги? Правильно -- у того, кто не любит их отдавать. Кроме умения торговаться и сбивать цену, банки еще и решение по поводу аренды принимают долго: согласовывают место, ставку, корректируют договор. К примеру, некоторое время назад, один из известных банков, будучи в поисках подходящего помещения, сразу предупредил, что согласование с головным офисом займет не меньше двух месяцев. При максимальном сроке экспозиции объекта в три месяца это непозволительно долго.

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области