Банк мечтает об идеальной ипотечной квартире. Как ему угодить, чтобы получить заветный кредит?

Новостройка: идеальные черты

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, всегда становится предметом залога, она принадлежат заемщику, но в случае его некредитоспособности ее придется продать, а вырученные деньги банк забирает в счет погашения долга. Поэтому основное требование, которое предъявляют к ипотечной квартире абсолютно все банки, - ее ликвидность: «Для банка важно, как быстро и по какой цене удастся реализовать квартиру на рынке в случае дефолта заемщика», - утверждает Стефан Буайе, начальник управления стратегического маркетинга и качества банка «Сосьете Женераль Восток» (BSGV).

Ну а ликвидность недвижимости зависит от множества факторов, причем как от характеристик здания и непосредственно жилого помещения, так и от юридических аспектов сделок с данным объектом. Если речь о новостройке, то наиболее приемлемы для банка уже сданные ГК объекты (а желательно и оформленные в собственность) или хотя бы объекты на завершающей стадии строительства при условии надежности застройщика. Поэтому при кредитовании на первичном рынке банки оценивают в первую очередь не саму недвижимость, а застройщика: «Запрашиваются инвестконтракт, документы на аренду земли, разрешение на строительство и т.д., - рассказывает Оксана Дивеева, директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood, - и кроме того, требуется, чтобы продажи велись по договору долевого участия».

Если же банки видят, что квартира приобретается по сомнительным схемам, то, скорее всего, в ипотеке будет отказано. А наиболее охотно, как отмечает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, банки выдают кредиты на те проекты, в которых принимают участие как инвесторы, в этом случае они знают реальную ситуацию на объекте. Довольно просто получить кредит и на объекты аккредитованных в банке застройщиков, которыми, как рассказывает Алексей Тимаков, директор по продажам квартир и домов в «Новом Ступине» компании MR Group, могут стать финансово устойчивые компании, работающие на рынке более 3 лет и имеющие в «портфеле» более 3-5 успешных проектов. Список аккредитованных объектов и застройщиков, как правило, можно найти на сайте банка.

«Вторичка»: что желают видеть банки

При кредитовании покупки недвижимости на вторичном рынке банки оценивают сам объект и здание, в котором он расположен. По данным Алексея Тимакова (MR Group), дом, где находится будущий предмет залога, должен иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент, металлические или железобетонные перекрытия (хотя есть банки, которые готовы кредитовать квартиры в домах с деревянными перекрытиями, но под бОльший процент) и высоту не менее 3 этажей (за исключением отдельных домов, таунхаусов и недвижимости в регионах; некоторые банки готовы рассматривать и двухэтажные дома). Неохотно выдаются кредиты на недвижимость в блочных или панельных 5-этажных строениях, особенно возведенных в 70-х гг. прошлого века и ранее, да и кредиты на отдельные частные дома получить непросто.

«Большинство банков попросит предъявить доказательство того, что дом не стоит в планах на снос или реконструкцию», - говорит Анна Левитова (EVANS). А еще проверяет состояние дома: как уверяет Владислав Есенков, замначальника управления по работе с клиентами КБ «Унифин», объекты в аварийных зданиях, т.е. с износом согласно нормам БТИ более 60%, не принимаются. «Немаловажный фактор - расположение здания», - отмечает Ольга Саукитенс, начальник отдела продаж «Московского Агентства Недвижимости»: дом на окраине города у автотрассы менее предпочтителен, чем недвижимость в центре рядом с парком. Кроме того, ряд банков, по сведениям Марины Мишурис, председателя правления ОАО «Флексинвест Банк», выдает кредиты только на объекты, находящиеся в регионе кредитования, т.е. если банк и заемщик находятся в Москве, то и ипотечная квартира должна располагаться в столице или в Московской области.

Что же касается самого объекта, покупаемого в кредит, то, прежде всего, он должен иметь признаки обособленного помещения: отдельный вход, собственную кухню, санузел и т.д. Квартира должна быть подключена к электрическим и газовым сетям и «не может располагаться в подвале, цоколе или на первом этаже здания, - утверждает Марина Мишурис, - таким образом банки стараются избегать риска использования предмета залога не по назначению (например, для предпринимательской деятельности)». «А загородный дом, покупаемый в кредит, должен находиться в так называемом «организованном жилом поселении», к которому есть круглогодичный подъезд и подведены коммуникации», - рассказывает Стефан Буайе (BSGV). Конечно, банк обращает внимание и на состояние жилья, оцениваются площадь, планировка и отделка, и чем привлекательнее объект по этим параметрам, тем он предпочтительнее для банка.

Также банки обращают внимание на заявленную стоимость недвижимости - как отмечает Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta estate, если цена объекта будет завышена, банк вряд ли выдаст кредит на него. «Также банк не возьмет квартиру под залог, если продавец не готов показать ее рыночную стоимость или же цена квартиры слишком низкая», - говорит Ольга Саукитенс («Московское Агентство Недвижимости»).

И есть целый перечень недвижимости, на приобретение которой получить кредит практически невозможно. По данным Алексея Тимакова (MR Group), к таким объектам относятся комнаты в коммунальных квартирах (за исключением случаев приобретения последней комнаты и оформления права собственности и залога (ипотеки) на всю квартиру), квартиры в «малосемейках» (домах гостиничного типа и типа «общежитие») и в домах с деревянными внешними стенами.

Стоит также отметить, что банки при оценке ликвидности квартиры и ее привлекательности в качестве залога основываются на отчетах оценщиков, а также, поскольку недвижимость страхуется от конструктивной гибели, им важно, чтобы она удовлетворяла требованиям страховых компаний.

Дети и пенсионеры не в чести

Как уже говорилось, банки оценивают и правовые аспекты сделки купли-продажи жилья. «Квартира должна быть юридически свободной», - говорит Оксана Дивеева (Blackwood), т.е. без обременений и готовой к регистрации и прописке нового собственника. «А у прежних собственников не должно быть задолженностей по коммунальным и налоговым платежам, а также долгов перед предыдущим продавцом или застройщиком», - предупреждает Стефан Буайе (BSGV).

Банкам не так важно, сколько у квартиры было и будет собственников и прописанных лиц, особенно с учетом того, «что сегодняшний Жилищный кодекс разрешает новому собственнику через суд выписать прописанных просто на основании права собственности, если только они не имели право на участие в приватизации и отказались от нее», - сообщает Анна Левитова (EVANS). Однако имеет большое значение состав жильцов. «Ипотека не предоставляется, если квартира имеет явные обременения, ее собственники находятся в федеральном розыске или если не прошло полгода после смерти последнего собственника», - говорит Олеся Мандзяк (Delta estate). «Кредит не будет выдан, если история объекта выглядит подозрительной, например, если он продавался чаще, чем раз в год», - добавляет Анна Левитова (EVANS). «Предметом залога не может стать объект, где в числе собственников будут несовершеннолетние, ведь в случае несостоятельности заемщика и наложения взыскания на его имущество у банка будут огромные проблемы с органами опеки», - рассказывает Владислав Есенков (КБ «Унифин»). Аналогичные проблемы могут быть, если в квартире живут инвалиды и заслуженные и привилегированные пенсионеры, люди, находящиеся на попечении, и т.п., поэтому в таких случаях в ипотеке, как правило, тоже отказывают. Нежелательны для банка и жильцы, которые временно снялись с регистрационного учета и имеют право вернуться и вновь зарегистрироваться – военные, заключенные.

Вопрос перепланировки

А еще в банках не любят квартиры с перепланировками, которые в большинстве своем не узаконены. Если банки и идут на кредитование квартир с перепланировкой, то обязывают клиента либо согласовать ее в течение определенного срока (как правило, 6 месяцев), либо привести в прежнее состояние.

Любые перепланировки и даже масштабные ремонты должны согласовываться с банками и в течение действия ипотечного договора, ведь все это может повлиять на стоимость объекта недвижимости. «Например, в кредитных договорах Сбербанка России определена обязанность заемщика следить за надлежащим состоянием предмета залога, а также согласовывать с банком любую перепланировку жилья. Для ее проведения заемщик должен обратиться в банк с заявлением в произвольной форме и приложить разрешение на перепланировку от соответствующей административной службы», - рассказывает Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка России. Подобные правила действуют и в других банках.

«Банки оценивают законность перепланировки, а также ее влияние на стоимость квартиры. Если задуманное не уменьшит стоимость залога и не приведет к ухудшению его качества, то получить согласование проблем не составит. А если есть риск, что планируемая реконструкция впоследствии затруднит возможную реализацию залога, то, естественно, при согласовании могут возникнуть проблемы. К таким неоднозначным перепланировкам относится, например, случай, когда 1-2-комнатную квартиру превращают в квартиру-студию, ведь для классической семьи (родители с ребенком) данная квартира уже не подойдет и продать ее будет сложнее», - рассказывает Марина Мишурис («Флексинвест Банк»). В последнем случае банк, скорее всего, откажет в перепланировке.

Ну а если заемщик все-таки проведет реконструкцию вопреки желаниям банка, то, как сообщает Олеся Мандзяк (Delta estate), вполне может предстать перед судом, который либо обяжет собственника-заемщика вернуть все в первоначальное состояние, либо расторгнет ипотечный договор и выселит заемщика из квартиры.

Близки к идеалу

Подводя итог всего вышесказанного, можно утверждать, что идеальная ипотечная недвижимость на первичном рынке – это квартира в готовом и сданном ГК доме от надежного застройщика, желательно аккредитованного у банка. А на вторичном рынке банковской мечтой выступает квартира в недавно сданном доме, в которой не было перепланировок, никто не зарегистрирован и есть только один собственник, не имеющий супругов, детей и наследников. Однако и банки и риелторы понимают, что таких объектов очень мало, а подобные ситуации единичны, поэтому к идеалу были причислены и другие варианты. Например, Анна Левитова (EVANS) идеальным ипотечным объектом назвала квартиру в кирпичном доме, построенном после 1980 г., без перепланировок, с одним собственником, право собственности которого было получено в результате приватизации, и на момент приватизации в квартире был прописан только 1 человек (этот самый собственник). А Марина Мишурис («Флексинвест Банк») идеальной считает квартиру в пределах МКАД, расположенную на одном из верхних этажей дома 1985 года постройки, площадью 70 кв. м, стоимостью 7-9 млн руб., имеющую одного и единственного в ее истории собственника, без прописанных в ней лиц и обременений, при условии отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Но не стоит думать, что банки выдают кредиты только на идеальные, с их точки зрения, объекты, а в остальных случаях бесповоротно отказывают. Ссуду можно получить даже на ряд бесперспективных, на первый взгляд, объектов, правда, потратив время и силы на урегулирование различных формальностей - на выписку несовершеннолетних детей, погашение задолженности по коммунальным платежам, согласование перепланировки и т.д. Но, конечно, спокойнее, быстрее и эффективнее сначала ознакомиться с требованиями банка к ипотечным квартирам и подбирать жилье исходя из них. С банковскими же условиями можно ознакомиться на сайтах банков, да и их назубок знают все профессиональные риелторы.

Банки лояльные и не очень

Банки, как люди, отличаются по характеру - есть требовательные и более лояльные. «Например, один банк может принять в залог квартиру с деревянными перекрытиями, а другой нет. Ряд банков требует, чтобы перепланировки в квартире были узаконены к моменту сделки, а другие допускают сделки при несогласованной перепланировке под обязательство нового собственника узаконить или изменить планировку в течение 6-12 месяцев. Кто-то требует, чтобы технический паспорт квартиры был выдан не ранее чем за 5 лет до сделки, а кому-то этот критерий не важен», - рассуждает Стефан Буайе (BSGV).

Некоторые эксперты рынка считают, что более демократичны крупные банки, например, Сбербанк, ВТБ 24, Райффайзенбанк, Юникредитбанк, Банк Москвы, так как у них более широкие возможности. «Наиболее лоялен к квартирам СБ РФ, и это объясняется тем, что банк очень тщательно проверяет самого заемщика», - уверяет Ольга Саукитенс («Московское Агентство Недвижимости»). Но вот, например, Анна Левитова (EVANS), напротив, считает, что чем крупнее банк, тем он строже: «Крупные игроки, такие как Сбербанк и ВТБ24, обладают очень большим финансовым потенциалом, но и очень высокими требованиями к заемщику и к квартирам. Менее требовательны меньшие банки, но ипотека у них дороже». Последнего вывода придерживаются и другие эксперты рынка, а Наталья Карасева (Сбербанк России) приводит такую формулу лояльности банков: «Чем ниже ставка по отношению к среднерыночным, тем жестче будут условия и, соответственно, наоборот». «Требования к квартирам мягче при высокой процентной ставке по кредиту», - дополняет Ольга Саукитенс («Московское Агентство Недвижимости»).

Банки, выдавая кредиты, изучают и проверяют не только заемщика, но и объект, на покупку которого выдается кредит и который становится предметом залога. Перечень банковских требований довольно обширен, поэтому, отправляясь на поиски квартиры, лучше ознакомиться с ним заранее, чтобы не тратить впустую время и силы. Однако найти подходящую квартиру не так уж и сложно, так как требования не сверхъестественны, а при сравнительно высоких процентных ставках банки становятся гораздо лояльнее и к заемщикам, и к квартирам. 

Источник: METRINFO