«Большие» кредиты под залог недвижимости. Тонкости проверок и детали расчетов

Банки становятся милостивее к заемщикам, и сегодня даже появилась соблазнительная возможность занять у банка кругленькую сумму в несколько десятков миллионов рублей. Дают эти кредиты либо под залог имеющегося жилья, либо того, которое заемщик приобретет с помощью этого кредита. Журнал Metrinfo.Ru решил разобраться, что собой представляют «большие» кредиты, отличаются ли их условия от стандартных и как можно получить весьма существенный заем.

Сумма больше – условия те же

Сегодня суммы, которые банки готовы выдать в кредит частному лицу, доходят до нескольких десятков миллионов рублей. Например, в Инвестторгбанке можно получить 40 млн руб. (продукт «Премиальный»), а в Промсвязьбанке и СвязьБанке максимальная сумма – 30 млн руб. «В нашем банке максимальная сумма стандартного кредита 18 млн руб., но в индивидуальном порядке мы одобряем и займы больше данного лимита, так, в апреле мы выдали кредиты на суммы от 21 млн руб. до 1 млн долларов США», - рассказывает Наталья Коняхина, региональный директор DeltaCredit в Центральном федеральном округе.

Некоторые банки заявляют, что у них нет фиксированного максимального лимита кредитования и сумма займа определяется стоимостью недвижимости. В таком случае теоретически можно претендовать даже на ссуду и на 100 млн руб., но в большинстве кредитных учреждений лимиты все-таки обозначены: «Например, в нашем банке клиент может оформить кредит на сумму до 80% от оценочной стоимости залога, но не более 22,5 млн руб.», - сообщает Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие».

«Большие» кредиты обычно выдаются в рамках стандартных ипотечных программ, подразумевающих оформление приобретаемой квартиры в залог в пользу банка, либо по кредитным программам на покупку недвижимости под залог имеющегося имущества. «Один из важнейших критериев для банка - ликвидность предмета залога. Поэтому охотнее всего принимаются в залог объекты городской жилой недвижимости, находящиеся в собственности потенциального заемщика, т.е. объекты вторичного рынка – они наиболее ликвидны», - говорит Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». И, как отмечает Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования», их легче оценивать.

В ряде банков «большой» кредит на покупку жилья можно получить и под залог загородной недвижимости (земельного участка, таунхауса, коттеджа и т.п.), правда, ее залоговая стоимость по сравнению с рыночной занижается, и довольно существенно – порою на 50-60%, поэтому и сумма кредита будет меньше.

И все же есть особенности

Кредиты на большие суммы выдают и крупные банки, например, Сбербанк, Промсвязьбанк, и менее известные. Никаких «специальных» условий у этих кредитов нет, они выдаются по тем же ставкам, что и «маленькие», и величина их зависит от обычных факторов – доходов заемщика, ликвидности залога, срока кредитования, размера первоначального взноса.
Однако заявки на «большие» кредиты очень часто подают не наемные работники, а собственники или совладельцы бизнеса, индивидуальные предприниматели и руководители. А для них и методика подтверждения доходов иная (одной справки 2НДФЛ или по форме банка не достаточно), и оценка платежеспособности проводится иначе. Такие заемщики считаются более рисковыми, и поэтому процент по кредиту для них может быть повышен на 0,5 - 2 пункта. Впрочем, повышенной ставки им не избежать даже при небольшой сумме займа, в 2 - 3 млн руб., ведь она зависит, как объясняет Марина Мишурис, председатель правления ОАО «Флексинвест Банк», все же не от размера запрашиваемого кредита, а от типа дохода. Но зато, если состоятельный клиент откроет в данном банке счет, сделает вклад или внедрит на своем предприятии зарплатный проект, он может получить скидку.

Еще одна особенность «большого кредита» - он дороже в обслуживании. Многие банки практикуют всевозможные комиссии за выдачу кредита, обслуживание счета, рассмотрение заявки и т.п. «В основном они определяются и взимаются в процентах от суммы кредита и составляют в среднем 1 - 1,5%, поэтому чем больше сумма, тем выше размер комиссии», - сообщает Ирина Градович, начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка.
Да и косвенные расходы, как правило, выше. Юрий Птицын вице-президент Московского индустриального банка, напоминает, что при кредитовании могут возникнуть расходы, которые не зависят от банков: например, за государственную регистрацию сделок, за оценку, страховку, медицинское обследование (для страхования жизни), и при большой сумме кредита приходится платить больше. Например, при кредите на 20 млн руб. за страхование жизни и здоровья придется платить в среднем 60-100 тыс. руб. в год.

Ставки, сроки, суммы

Кредиты на крупные суммы, как утверждает Евгения Таубкина (НБИК), сегодня можно получить под 12-16% годовых в рублях и под 9-12% в валюте. В Промсвязьбанке предлагаются ипотечные кредиты на сумму до 30 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и до 20 млн руб. в других регионах и кредиты под залог недвижимости на сумму до 20 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и до 15 млн. руб. в регионах. Ссуду можно получить на срок до 25 лет.

По ипотечным кредитам при покупке жилья на «вторичном» рынке и первоначальном взносе больше 51%, процентная ставка будет от 9,5 до 14% (в рублях, при условии страхования) в зависимости от срока кредитования. Если же первоначальный взнос от 20 до 51%, то кредит можно получить под 11 - 14,5% годовых. При приобретении же новостройки до оформления ее в собственность займы выдаются под 11-16% годовых, а после ставка снижается до 9 - 14,5%. А по кредитам на приобретение жилья под залог уже имеющейся недвижимости процентная ставка составляет 9,5 - 14,5%.

В Просвязьбанке, к счастью заемщиков «больших» кредитов, комиссия не зависит от суммы займа и составляет 36 тыс. руб. в Москве и Санкт-Петербурге и 29 тыс. руб. в других регионах. «Таким образом, при получении крупной ссуды, например, 10 млн руб., комиссия составит 0,29 - 0,36% от суммы кредита, что значительно ниже рынка, - говорит Ирина Градович (Промсвязьбанк), - а на лето, при подаче заявки в период с 1 июня по 31 августа, наш банк вообще отменяет комиссию».

А во «Флексинвест Банке» можно получить в кредит до 22,5 млн руб. максимум на 30 лет. Ипотека в рублях оформляется на вторичное жилье под 11 - 14,25%. Кредит на покупку жилья под залог имеющейся недвижимости можно получить максимум на 25 лет по ставке 13,5 - 14,5% (при страховании от всех рисков и после получения документа, подтверждающего целевое использование средств, т.е. фактически после оформления приобретаемого объекта в собственность). Что примечательно, в банке действует программа «Ипотека для бизнесмена» (под залог имеющейся недвижимости). Ее условия не отличаются от стандартной, но четко указан пакет требуемых документов, и кроме того, наличие специального продукта свидетельствует о том, что кредиты собственникам бизнеса здесь привычное дело.

По всем программам предусмотрена комиссия за выдачу кредита, ставка которой, как сообщает Марина Мишурис (Флексинвест Банк), в зависимости от размера получаемого займа не меняется и всегда составляет 2% от суммы кредита.

Примерно такие же ставки и в банке «Открытие» - как сообщает Александр Ефимов, от 12,5 до 14,5% по ипотеке на вторичном рынке и при условии страхования и от 12,5 до 15,5% при покупке жилья под залог имеющейся недвижимости. Кредит можно оформить максимум на 30 лет, а процентная ставка зависит от размера первоначального взноса. Кстати, по классической ипотеке он должен быть не менее 20%, а по кредитам под залог имущества – не менее 30%. В банке на случай ипотеки нет никаких комиссий, единственное, за что придется заплатить, – за аренду сейфовой ячейки (если сделка будет проходить с ее использованием), в среднем 2,5 тыс. руб.

Ну а самый большой кредит на 40 млн в Инвестторгбанке можно получить под залог уже имеющейся недвижимости максимум на 5 лет под 16% годовых, при этом комиссия за предоставление кредита составит 1%. Что интересно, полученную по данной программе ссуду не обязательно тратить на покупку жилья.

Документы и проверки

Различия в процессе получения крупных и небольших займов все же имеются. Прежде всего, есть разница в пакете документов, необходимых для оформления кредита. «Клиент, претендующий на крупные суммы, должен быть готов к тому, что банк будет более тщательно подходить к оценке своих рисков и наверняка запросит дополнительную информацию по платежеспособности, активам и обязательствам», - предупреждает Наталья Коняхина (DeltaCredit). «Как правило, нужно подтверждение наличия в собственности движимого и недвижимого имущества, депозитов, ценных бумаг и др.», - говорит Ирина Градович (Промсвязьбанк). Кое-где могут попросить права и военный билет, а при их отсутствии - справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

«Если же у клиента есть бизнес, то смотрят на срок его существования, соотношение «серой» и «белой» частей. Необходимо будет предоставить бухгалтерские балансы, управленческую отчетность, где зафиксированы денежные потоки компании, аналитические отчеты, договоры с заказчиками и т.п.», - добавляет Евгения Таубкина (НБИК). Хорошую службу может сослужить и наличие положительной кредитной истории.

«Вообще же в случае бизнесменов, как правило, нет четкого перечня документов для подтверждения доходов, ведь все возможные ситуации не предусмотришь, так что по итогам рассмотрения первоначально представленных документов могут попросить какой-нибудь дополнительный», - отмечает Марина Мишурис («Флексинвест Банк»). Т.е. заявки на крупные ссуды рассматриваются с бОльшей, если не сказать с максимальной скрупулезностью, банки стараются проверить и учесть все, что только можно: «Чем больше сумма кредита, тем она требует более пристального внимания различных служб банка: кредитного аппарата, службы безопасности, юристов, залоговиков и т.п. и многоуровневой системы принятия решений», - говорит Юрий Птицын (Московский индустриальный банк). «Также для крупных кредитов может быть установлен «усложненный» процесс одобрения – рассмотрение на правлении или совете директоров», - дополняет Марина Мишурис.

Если на одобрение «обычных» кредитов в среднем уходит 3-5 дней, то по «большому» кредиту этот процесс может занять и 14 дней, и даже несколько месяцев.

Хитрые коэффициенты

Обычно при расчете максимально возможной суммы кредита для конкретного заемщика используется коэффициент «платеж/доход» (П/Д). В разных банках он разный, как сообщает Ирина Градович (Промсвязьбанк), - обычно в диапазоне от 40 до 60%, но чаще 50%: подразумевается, что на погашение кредита заемщик может направить половину своего дохода. Например, чтобы взять кредит с ежемесячным платежом в 50 тыс. руб. нужно зарабатывать не менее 100 тыс. руб. в месяц. Если же в кредит берется несколько десятков миллионов, то платеж составляет несколько сот тысяч, и доход заемщика должен быть соответствующим. Правда, при рассмотрении заявок на крупные кредиты в большинстве случаев применяется дифференцированный подход: «чем выше доход заемщика, тем больший процент от своего дохода он может отдавать в счет погашения задолженности без ущерба для повседневных расходов, и наоборот», - объясняет Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Поэтому в случае «больших» кредитов коэффициент П/Д может составлять 55 - 65% и даже 70%.

«Например, в нашем банке при кредите на 18 млн руб. на 15 лет ежемесячный платеж составит порядка 220 тыс. руб. Получить такую ссуду сможет заемщик, доход которого не менее 400 тыс. руб. в месяц на всю семью, при этом сумма платежа - 55% от зарплаты», - говорит Наталья Коняхина (DeltaCredit). «А если кредит на 15 лет, но на сумму 30 млн руб., то по нашим условиям ежемесячный платеж составит около 350 тыс. руб. И доход семьи должен быть примерно 600 тыс. руб. в месяц. В данном случае соотношение платежа по кредиту к доходу – около 60%», - приводит пример Ирина Градович (Промсвязьбанк).

Понятно, что людей с подобными доходами немного, значит и «кредиты на крупные суммы, как правило, составляют очень незначительную долю в портфеле банка», - замечает Ирина Градович. «В 2010 г. по кредитам в сумме от 1 до 10 млн руб. в месяц в среднем рассматривалось примерно 13 заявок, а по ссудам свыше 10 млн руб. – не более одной. В текущем же году динамика первой группы осталась на прежнем уровне, а по более крупным кредитам увеличилась до 3 заявок в месяц», - рассказывает Юрий Птицын (Московский индустриальный банк). А Наталья Коняхина (DeltaCredit) утверждает, что в ее банке 7-10% кредитов – это займы в диапазоне от 15 до 30 млн руб.

Недвижимость становится доступнее – сегодня предлагаются кредиты на 30-40 млн руб., причем обычно на тех же условиях и под те же проценты, что и гораздо более скромные суммы. Правда, банки могут потребовать дополнительный пакет документов и крайне серьезно подойти к вопросу проверки заемщика и его кредитоспособности, тем самым затянув решение о выдаче кредита на пару-тройку недель. Ну и надо понимать, что у большого кредита все большое – и суммы за его обслуживание, и ежемесячные платежи. 

Источник: METRINFO