Покупка квартиры по доверенности: кому доверять, и насколько. Как избежать обмана?

Продажа квартиры по доверенности – редкое явление на вторичном рынке столичной недвижимости. В жизни случается, что когда собственник недвижимости не может продавать квартиру лично и выписывает доверенность другому человеку. Покупатели решаются на такие сделки только тогда, когда они сулят большую выгоду. Впрочем, в стремлении сэкономить, можно потерять гораздо больше.

По данным корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», в целом на рынке жилья доля сделок, которые совершаются с участием доверенных лиц составляет около 1-2% от общего числа договоров купли-продажи. Как пояснил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, сделок по доверенности так мало, потому что покупатели наслышаны об аферах с недвижимостью, которые проводят с помощью поддельных, отозванных или просроченных доверенностей и отказываются от сделки, если не могут увидеть и пообщаться с собственником.

Даже когда покупатели идут на сделки по доверенности, то требует существенную скидку за риск, добавляет Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». Эксперт рассказала, что в компании были случаи, когда собственникам недвижимости было гораздо выгоднее потратиться на перелет из зарубежных стран, чем продавать жилье по доверенности с большими скидками.

Наиболее часто, говорит Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам, по доверенности квартиры продаются в следующих случаях: люди уезжают на ПМЖ за рубеж, но продажу квартиры решают отложить до того времени, когда обустроятся на новом месте. Также это может быть ситуация, когда пожилые родители выдают доверенность на операции с недвижимостью своим детям, зачастую тяжелобольные люди с выдают доверенность родственникам или знакомым. Иногда доверенность выписывают риелторам. Хотя Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», убежден в том, что выдача доверенности риелтору должна быть категорическим исключением. Продавцу на этот шаг стоит идти только в том случае, когда никаких других вариантов не существует, а личность, профессионализм и порядочность риелтора не вызывает абсолютно никаких сомнений. Если это не так, от передачи права продажи риелтору лучше воздержаться.

Какие бывают доверенности
Существует несколько разновидностей доверенностей, по которым можно совершать сделки на рынке недвижимости. Доверенность может быть генеральная, специальная, разовая. Чтобы распоряжаться квартирой в полном объеме, необходимо получить от собственника генеральную доверенность. Она, как правило, выдается близким родственникам и оформляется в присутствии владельца недвижимости на особом бланке, - говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty). Специальная доверенность чаще всего выдаются риелторам на сбор документов или подачу документов на регистрацию.
Разовая доверенность предусматривает единичное действие, например, получение одной справки. Довольно часто в рамках одной сделки выдается несколько доверенностей: например, агенту доверяют собрать документы, а родственникам или друзьям дают полномочия подать документы, собранные на продажу жилья, на регистрацию, получить с регистрации экземпляр договора и передать его покупателю.

Представителями собственников, на которых выписывается доверенность, могут быть физические и юридические лица. Гражданин, выступающий в качестве представителя, должен обладать полной дееспособностью, быть совершеннолетним. Представитель не может совершать сделки от имени собственника в отношении себя лично.

Процедура передачи полномочий другому лицу регулируется законом и ее последовательности посвящена 10 глава Гражданского кодекса РФ. Вообще любой человек может доверить выполнение каких-либо функций другому. Максимальный срок, на который выдается доверенность, составляет 3 года. Если срок не указан, то она действительна всего 1 год. В документе обязательно должна фигурировать дата его выдачи. Еще важная информация, которая фиксируется в доверенности, - получает ли доверенное лицо право передоверия полномочий или у него таких полномочий нет.

Нотариус-обязателен
Если речь идет не о продаже недвижимости, то все доверенности - простую (специальную или разовую), и генеральную в обязательном порядке нужно заверять у нотариуса, это требование п.2 ст. 185 Гражданского Кодекса РФ. В оформлении доверенности обязательно должны быть указаны место и дата ее подписания, фамилии, имена, отчества и место жительства доверителя и поверенного, в некоторых случаях - занимаемая ими должность. Само содержание доверенности законом не регламентировано, а передаваемые поверенному полномочия можно написать в произвольной форме.

Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость», советует продавцу, выписывающему доверенность обращаться к нотариусу того региона, где реализуется недвижимость. То есть, если продается московская квартира, то нотариус должен практиковать в Москве, а, например, не в Московской области, Рязани или прочих городах России. Кроме того, стоит обращать внимание и на стаж и репутацию заверяющего доверенность нотариуса. «К сожалению, сейчас качество подделок столь высоко, что отличить подлинник от «липовой» доверенности под силу только профессионалам, осуществляющим проверку через органы, осуществляющие регистрацию этих документов», - сетует эксперт.

Когда доверенность могут признать недействительной
Распространенный вид мошенничества – продажа квартиры по недействительной доверенности. Александр Зиминский (Penny Lane Realty), перечисляет основания для признания доверенности недействительной (к доверенности применимы все признаки и последствия недействительности сделок). Например, если доверенность, выдана недееспособным гражданином или несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 171, ст. 172, ст. 176 ГК РФ). Причинами недееспособности могут быть как психическое расстройства, так и злоупотребление алкоголем или наркотиками. В соответствии со ст. 175 ГК РФ доверенность, выданная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, действительна только при письменном согласии его родителей, усыновителей или попечителей. Недействительна доверенность, выданная дееспособным гражданином, но в состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Недействительны доверенности, выданные под влиянием заблуждения или обмана, насилия, угрозы (ст. 178, ст. 179 ГК РФ). Если бывший собственник докажет в суде, что доверенность была получена обманным путем или под влиянием угроз и насилия, то такая доверенность будет признана недействительной. Соответственно, недействительными будут признаны сделки, совершенные на основания этой доверенности.

Согласно положениям 188 статьи Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие истечения ее срока, отмены доверенности доверителем, отказ доверенного лица, - говорит Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость»).

Если доверенность отозвана, нотариусу, который ее заверял, направляется соответствующе извещение. «Поэтому, если сделка совершается по доверенности, - отмечает Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Брокеридж»), - мы всегда проверяем, не прекращены ли полномочия по доверенности, жив ли доверитель и т.д.».
И если договор подписывался после отзыва доверенности, он будет признан недействительным, так как подписан неполномочным лицом, - предупреждает Петр Васютик, заместитель генерального директора агентства отличной недвижимости «Great reality».

Кто получит деньги?
Если сделка по продаже недвижимости проходит по доверенности, то невольно возникает вопрос о том, как производится расчет и получает ли доверенное лицо доступ к деньгам за проданное имущество. По словам Льва Литовкина, («ИНКОМ-Недвижимость»), формально деньги может получить, как продавец, так и доверенное лицо. Во втором случае следует быть очень осторожным. «Ведь даже родственники, которые, казалось бы, предельно честны с вами, получив на руки немалую сумму, например, минимум 3,5 млн. рублей за самую дешевую однокомнатную 18-ти метровую квартиру в Москве, могут исчезнуть из вашего поля зрения буквально в считанные часы», - предупреждает эксперт.

Теоретически, деньги также можно перевести на счет продавца. Хотя безналичная форма расчета между участниками сделки, осуществляемой в рамках вторичного рынка, для России, как и прежде, большая редкость.

Риски и их минимизация
Сделки по продаже и покупке жилья по доверенностям все эксперты, опрошенные журналом www.metrinfo.ru, считаются высоко рискованными. Сейчас в судах разной инстанции находятся сотни дел, где люди оказались обманутыми именно потому, что покупали квартиру не напрямую, а через доверенных лиц. Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость») предупреждает, что риск особенно повышается, если собственник квартиры находится в местах лишения свободы, или лечится от инсульта, алкоголизма, наркомании и т.д. Выйдя из тюрьмы или больницы, бывший собственник может подать в суд, утверждая, что не понимал значения своих действий, или подписал доверенность под угрозой.

Чтобы минимизировать риски, Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Брокеридж») рекомендует перед заключением сделки обязательно найти доверителя и связаться с ним тем или иным способом. По ее словам, в 99% случаев такое возможно. Эксперт рассказала, что например, в их компании, если доверитель находится в Москве или хотя бы в пределах России, риелторы встречаются с ним или на худой конец связываются с ним по телефону, по электронной почте, по факсу и просят подтвердить, что доверенность не отменялась. Если доверитель находится в отдаленном регионе или за рубежом, подобная поездка может стать недешевым удовольствием, признает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), но иного надежного способа снизить риск он не видит. Эксперт рассказал, что самой дальней от Москвы точкой, которую пришлось посетить сотрудникам «РЕЛАЙТ-Недвижимость», был Южно-Сахалинск. «Ничего ненормального в подобных командировках лично я не вижу: ведь лучше никакой сделки, чем сделка рискованная», - подчеркивает эксперт.
Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Брокеридж»), считает более сложной ситуацию, когда в сделке фигурирует доверенность, приравненная к нотариальной. Например, если человек длительно находится в больнице, доверенность может удостоверить главврач. Эксперт объяснила, что эти доверенности проверяются таким же образом – направляется запрос врачу с просьбой подтвердить, что доверенность выдана, что она не отменялась, а также, что доверитель жив.

Впрочем, многие эксперты вообще не советуют идти на сделку по доверенности. «Нужно твердо настаивать на том, чтобы собственник в сделке участвовал лично», - говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Конечно, риски при покупке квартиры по доверенности высокие. Так что если вы чувствуете малейшую неуверенность, или что-то подозреваете даже на интуитивном уровне – доверьтесь внутреннему голосу, не лезьте в это дело. Если очень понравилась квартира, и вы все-таки желаете ее купить – послушайте наших экспертов, повидайтесь с собственником.

Источник: METRINFO