Новостройка или «вторичка» - взвесить все «за» и «против»

Если вы задумались о покупке квартиры, но не знаете на чем остановить свой выбор – на «вторичке» или новостройке – предлагаем вам взвесить все плюсы и минусы обоих вариантов, выслушав истории покупки жилья двух уже счастливых обладателей однокомнатных квартир.

Условия выбора

«Вторичка»: cегодня на приобретение вторичного жилья может толкнуть необходимость мгновенного заселения. В такой ситуации и оказался один из покупателей. И, к несчастью, за этим выбором последовали сложности разного характера, которые можно было ожидать. Непредсказуемыми  становятся сроки разрешения всех вопросов и проблем. Например, наш покупатель потратил не менее полугода на подбор подходящего жилья, при том что сроки поджимали из-за продажи прежней недвижимости и необходимости скорейшего переселения.

Новостройка: при возможности спокойного ожидания ремонта в квартире без отделки или достройки нового дома, очевидным выбором покупки станет новострой. Конечно, есть и тут подводные камни: неизвестное качество построенного дома, затяжные сроки достройки, возможные «войны» с ТСЖ… Наш покупатель квартиры в новостройке знал довольно точное расположение желаемой недвижимости, и покупка не была острой необходимостью, а лишь способом для разъезда.

Бюджет

«Вторичка»: при покупке вторичного жилья зачастую могут образовываться длинные цепочки продаж. В данном случае, или, если в сделке участвует более 1-2 банков (то есть участники цепочки пользуются ипотечными услугами разных банков), банк в ипотеке может отказать - из-за потенциальных рисков в случае «разрыва» цепочки. Также проблемой может стать и неодобрение банком приобретаемого жилья (например, старый дом, «подозрительные» документы на жилье, несанкционированная перепланировка и т.п.). Но за счет того, что сегодня основными сделками на «вторичке» являются размен/обмен с доплатами, ипотека на вторичное жилье зачастую не предполагает больших сумм, что, соответственно, снижает банковские риски.

Новостройка: если вы собираетесь брать ипотечный кредит на новостройку, то учтите, что при подборе квартиры список может резко сократиться до тех домов, которые аккредитовал сам банк. Остальные варианты - только по согласованию с банком, то есть гарантия выдачи ипотеки на квартиру в ином доме резко снижается.

Покупателю  новостройки особо выбирать не пришлось. А вот у покупателя вторичного жилья «раздолье» было, но вот время, потраченное на поиски подходящего варианта, составило не менее полугода.

Выбор риэлтора/агентства недвижимости

Как показывает практика, каждый случай сделки с недвижимостью по-своему уникален. И сложно предугадать, за какое время и какой именно результат вы получите, совершая сделку самостоятельно или с риэлтором. Но однозначно, за свою работу риэлтор получит свои заявленные комиссионные, а вот за потраченные силы при самостоятельной покупке вы получите компенсацию только в виде хорошего опыта (ну, и сэкономите на комиссии, что, вообще говоря, не рекомендуется).

«Вторичка»: редко, когда сделка на вторичном рынке проходит без участия риэлтора в связи со сложностью процесса. Но выбрать агентство недвижимости сегодня трудно по нескольким причинам:  большое количество таких компаний, неоднозначная их репутация, сложные условия взаимодействия клиента и риэлтора (договор на оказание услуг), встречающийся непрофессионализм рядовых риэлторов (как частных маклеров, так и работающих в крупных агентствах) и т.д. Лучше выбирать агента либо по рекомендации знакомых вам людей, либо иметь знакомых/родственников в риэлторской сфере. Сам процесс работы при этом может быть довольно трудным, в зависимости от сложности цепочки и требований покупателя. 

Новостройка: купить новостройку можно самостоятельным путем, эта практика в общем-то не имеет особых подвохов. Тем не менее воспользоваться риэлторскими услугами можно за относительно небольшие комиссионные. В обязанности риэлтора в случае работы с новостройкой войдет только подготовка всех соответствующих документов.

Процессы

«Вторичка»

В процесс покупки вторичного жилья входят следующие основные этапы:

подбор риэлтора/агентства недвижимости;
формирование запроса на покупку жилья: требования к квартире и определение точного бюджета;
подбор и просмотр вариантов;
сбор всех необходимых документов (со стороны покупателя и продавца (документы на недвижимость));
выбор банка (в случае оформления ипотеки) и оформление ипотечного кредита;
реализация цепочки (оформление сделки).
Какой из данных процессов будет самым затяжным, сказать сложно, но при покупке вторичного жилья есть несколько подводных камней, которые могут возникнуть со стороны покупаемой квартиры и затянуть весь процесс:

несовершеннолетние дети, прописанные в квартире, но не являющиеся собственниками, должны быть выписаны и вписаны в другую квартиру;
бывшие супруги, имеющие право на эту собственность, если она была приобретена в браке, и даже если бывший супруг или супруга не были прописаны и не проживали в данной квартире;
выписка всех членов семьи, которые могут отсутствовать в городе на момент совершения сделки (например, член семьи, находящийся в армии - а по возвращении из армии этот человек может опротестовать сделку, если его выписали без его ведома);
продажа по доверенности – обратите внимание на полномочия обладателя доверенности и на  дату ее выдачи (максимальный срок действия доверенности – 3 года);
наследственные квартиры – самый безопасный вариант покупки квартиры с единственным наследником, в ином случае в течение полугода после смерти владельца могут объявиться претенденты на его имущество.
Новостройка: процесс покупки квартиры в новостройке (от застройщика) может показаться проще, но стоит учесть некоторые моменты, особенно в случае, если дом еще строится:

выбор застройщика (проверка предыдущей и действующей деятельности компании на предмет затяжных проектов или недостроенных объектов);
проверка документов на застройку: разрешение на строительство, проектная документация;
принятие решения – на каком этапе покупать квартиру;
информация об управляющей компании;
условия сдачи дома.
Без участия риэлтора основные процессы покупки жилья ограничиваются: выбором новостройки, подборкой квартиры, подготовкой документов на приобретаемое жилье, для оформления ипотеки (если необходимо) и, соответственно, покупкой.

Сроки

«Вторичка»: как уже неоднократно упоминалось, сроки покупки вторичного жилья значительно отличаются от сроков покупки новостроя, и сказать, сколько времени уйдет в том или ином случае, нельзя. В нашем примере, при отсутствии оформления ипотеки и с учетом 4 звеньев в «цепочке», процесс покупки длился 9 месяцев с момента обращения к риэлтору.

Новостройка: покупка квартиры в новостройке может оказаться практически «мгновенной», особенно в сравнении со сделкой по вторичке. Наш покупатель стал обладателем квартиры всего за 2 месяца с момента обращения к риэлтору.

Заключение

Однозначного победителя в нашем «поединке» нет. Но, с учетом более кратких сроков приобретения жилья, меньших затрат времени на сбор документов, малого количества подводных камней и большей гарантии выдачи ипотечного кредита, покупка новостройки может быть более очевидным выбором при относительно равных условиях покупателей. 

Наталья Соколовская

Источник: СОБСТВЕННИК