Загородное счастье

Эксперты оценили рынок загородной недвижимости в Иркутске

По оценкам экспертов, около 90 процентов частных домов в Иркутске – самострои. Но тренд «строим дом своими руками» понемногу сдает позиции из-за того, что местные девелоперы начали работать над альтернативными малоэтажными продуктами. В моду медленно, но верно входит не только загородное жилье, но и загородная жизнь с комфортом.
Коттеджные поселки под ключ, где рядами выстроились аккуратные сказочные домики. «Электричество, газ, телефон, водопровод – коммунальный рай без хлопот и забот», а также централизованная канализация, хорошие дороги, уличное освещение, охрана и много другое входят в общий пакет. Плюс – свежий воздух и отдаленность от шумного города, и в то же время – возможность за 10–15 минут домчаться по свободной трассе до делового центра. Практически так позиционируют себя большинство загородных поселков, которые сегодня строятся в окрестностях Иркутска.

Перспективные направления

Не удивительно, что большинство предложений, почти 40 процентов от общего числа, сосредоточено на Байкальском тракте: престижность и пиар сделали свое дело, Байкальский тракт давно лидирует в Иркутске в качестве самого востребованного направления. Но у такой популярности есть обратная сторона медали: желание большого числа людей жить в этом районе сделали тракт слишком «перенаселенным», что иногда приводит к дорожным «пробкам». Однако людей это не пугает, и в настоящее время Байкальский тракт – наиболее востребованный среди иркутян.

Развивающимися направлениями считаются Качугский и Александровский тракты. На Александровском сегодня действует два предложения: коттеджные поселки «Поднебесный» и «Средний» на 6 и 18 км соответственно. Качугский тракт застраивается активнее: на 15 км расположился поселок «Гора», на 17-м – «Калинка», следом – «Фрегат», а чуть подальше – поселок «Кантри» (25 км). Дорога в сторону села Хомутово давно стала позиционироваться как «в 10-ти минутах от города» и как «альтернатива Байкальскому тракту», поэтому это направление востребовано и интересно. Но отсутствие инфраструктуры, конечно, портит общую довольно привлекательную картину. Это отмечают и аналитики компании «Инвест 38»: в отчете по спросу и предложению земельных участков они отмечали, что лишь около 8 процентов от всех покупателей ищут участки в этом направлении. Все эти предложения можно отнести к разряду «бюджетных»: направление интересно людям, которые хотят небольшой собственный дом взамен 2-, 3-комнатной городской квартиры.

Александровский же тракт всерьез пока не воспринимают. Также к малоразвитым направлениями относят Култукский, Московский и Мельничный тракты. Но при этом положительно оценивают эксперты Мельничный тракт: по их оценкам, в будущем он получит серьезный импульс для развития, но в волну попадет только та часть, которая находится вблизи к водохранилищу. Специалисты «Инвест 38» также отмечают, что спрос на направление в сторону Мельничной Пади интересны покупателям почти на таком же уровне, как и Байкальский тракт.

Классификация

«Самостроев» в городе значительно больше, чем комплексных предложений. Но сегодня появляется спрос на комплексный жилищный продукт, который рождает предложение. В настоящий момент иркутский пригородный рынок включает в себя 26 коттеджных поселков разной степени готовности и ценовой категории. Но помимо этих отличий девелоперы предлагают еще и продукты разной степени проработанности, на любой вкус, цвет и кошелек.
Первый тип: «земля + инженерные сети». Все, в пакет больше ничего не входит. Девелопер осваивает кусок земли, распродавая отдельные участки с минимальной инженерной начинкой. Когда и каким образом покупатели земли будут строить жилье, ему неважно. Однако новоявленным владельцам стоит подумать, с какими неудобствами они могут столкнуться в будущем. Первые и самые явные проблемы носят названия либо «жизнь на Марсе» (когда покупатели земли не торопятся строиться, и на огромном участке одиноко высятся лишь несколько готовых домиков), либо «ненавистные соседи» – каждый владелец своего участка волен застраивать его, когда ему вздумается, поэтому если рядом с готовым объектов ведутся строительные работы, то это явно будет мешать уже заселившимся жильцам. Характер помех может быть разным: шум от стройки, грязь и строительный мусор на дороге и рядом с соседними домами, случайно разрушенные строительной техникой элементы благоустройства или подъездные пути и многое другое (нужное подчеркнуть). В общем, этот тип предложений – промежуточный вариант между «самостроем» и полноценным комплексным продуктом. Так в Иркутске реализуются поселки «Хоромы», «Фрегат» и «Калинка».
Второй тип: «земля + инженерные сети + архитектурная составляющая». Здесь к первому варианту добавляется единый внешний вид всех домов в поселке, так как девелопер предлагает несколько возможных архитектурных решений на выбор покупателю. В результате это помогает избежать варианта «кто в лес, кто по дрова», когда дома в одном месте получаются кардинально противоположными по стилю и цветовому решению, – так обычно выглядят хаотично возникшие поселки, где люди сами строили жилье. Коттеджные поселки «Хрустальный» и «Поднебесный» строятся именно по такому принципу.
Третий тип – это комплексные продукты, в которых учтено все: «земля + инженерные сети + архитектурная составляющая + подряд», причем строительный подряд ведет именно компания-девелопер. Это дает максимальные гарантии покупателю, что «на выходе» поселок получится именно таким, как его презентовали в «тридешках». В таких предложениях застройщики предусматривают все: благоустройство территории, охрану поселка, видеонаблюдение – в общем, все блага цивилизации. «Шишкин», «Снегири» и «Гринленд» строятся таким образом.
Интересно, что в некоторых случаях цена между полностью готовым продуктом и промежуточным вариантом - с архитектурным решением, но без подряда - практически не отличается, за исключением разницы в цене на землю. То есть строить силами наемных подрядчиков, может быть, даже дороже, чем довериться одному девелоперу.
Если говорить о привычной классификации «элит», «бизнес-класс», и «эконом», то разделить поселки, строящиеся в Иркутске, по классам в настоящее время затруднительно, считают эксперты: слишком мало прецедентов по строительству такого жилья.
– В загородном строительстве сейчас нет рынка как такового, слишком маленькое количество проектов реализуется, а завершенные проекты по пальцам можно пересчитать. Поэтому и сегментировать в этой области нечего. Есть отдельные проекты, рассчитанные на определенную целевую аудиторию: таким образом местные застройщики создают прецеденты, пытаются определить, в каком направлении правильно двигаться, «прощупывают» рынок, – считает Дмитрий Кузнецов, генеральный директор «Мета-Group».

Залог успеха

Наиболее успешными коттеджными поселками аналитики рынка загородной недвижимости считают поселки «Шишкин», «Хрустальный» и «Снегири». Среди основных факторов успеха называются наличие у строительной компании собственных средств, которые можно вкладывать на начальном, допродажном этапе, различные варианты оплаты (наличный расчет, рассрочка, ипотека). И, конечно, грамотная концептуальная подача проекта. Фишка, некое отличие от других – вот то, что сделает проект узнаваемым среди потенциальной аудитории и привлекательным. Далеко не у всех коттеджных поселков в Иркутске и за его пределами есть четкое позиционирование, отмечают эксперты:
– Есть поселки, которые сложно назвать коттеджными. Например, когда строят таунхаусы, ведь, по сути, людям предлагают квартиру за городом, а не индивидуальный дом. Есть проекты, которые, на мой взгляд, правильнее назвать проектом девелопмента земли: застройщик создает добавленную стоимость к земельному участку. Да, есть общий генплан, общее благоустройство, но все же его можно отнести лишь к коттеджному строительству в среднем ценовом сегменте, ведь у людей есть возможность самому строиться на купленном участке. Кроме того, в таких проектах чаще всего нет четкой концепции строительства, – отмечает Дмитрий Кузнецов, генеральный директор компании «Мета-Group». – Здесь один застройщик осваивает земельный участок, а строительство домов берет на себя уже другая организация. Такого типа поселки – промежуток между хаотичным строительством и системным. Система присутствует, но она не охватывает до конца весь проект. Но, возможно, это один из разумных путей на этапе старта.
Есть и удачные примеры концептуального развития. Так, в «Снегирях» (9 км Байкальского тракта) своей «фишкой» стало наличие собственного причала для яхт: это и сильное отличие от конкурентов на этапе позиционирования, и способ выделить потенциальную аудиторию, людей с высоким уровнем достатка, которые могут позволить себе купить и содержать яхту. Законченный, с концептуальной точки зрения, и проект поселка-парка «Шишкин» (19 км Байкальского тракта). Общий облик выдержан в едином архитектурном стиле. На общую концепцию работает все – и месторасположение, и выбор стилевого решения, а дополняет картину наличие центральных коммуникаций и полный «пакет» всех остальных благ, привычных современному человеку.
– Цивилизованные подходы в области малоэтажного строительства востребованы рынком, хотя «самостроев» сегодня в разы больше, чем качественных комплексно проработанных продуктов. Да, рынок готовых малоэтажных продуктов еще мал и не окончательно сформирован, но будущее именно за такими предложениями. Будущее за комплексным освоением территорий для малоэтажной застройки, где поселок не только выполняет функцию «спального» района, но и является местом для комфортной жизни, где есть объекты социального и культурно-бытового назначения и рабочие места, – рассуждает Дмитрий Кузнецов.

                                             По материалам журнала «Супермаркет недвижимости»