Коммерческая недвижимость Иркутска. Новые угрозы и новые возможности в кризис.

Представители рынка коммерческой недвижимости Иркутска: собственники, риэлторы, инвесторы, аналитики – встретились 7 ноября, чтобы обсудить ситуацию на рынке и поделиться своими прогнозами. Встреча в формате круглого стола состоялась в Сибэкспоцентре, в рамках специализированной выставки «Ярмарка недвижимости. Ипотека. Кредиты».

Арендаторы требуют скидок

Кризис, спад, стагнация – текущую ситуацию разные аналитики называют по-разному. Однако то, что эти процессы есть, ни у кого уже не вызывает сомнений: роста цен на коммерческую недвижимость в городе практически не наблюдается, инфляция «съедает» доходы от сдачи в аренду.

«Многие уже ощутили кризис на себе, – отметил Юрий Винников, управляющий объектами коммерческой недвижимости, – мы, например, почувствовали это в сегменте торговой недвижимости формата street-retail. Арендаторы жалуются: дела идут плохо, покупательская способность населения падает. Некоторые сворачивают свои программы развития, оптимизируя расходы, и переезжают в помещения поменьше. Те же, кто остается в существующих, просят 10-20% скидок».

Арендодателям, как говорит Юрий Винников, приходится идти на компромисс, балансировать – чтобы и себя дохода не лишить, и клиента не потерять. Многочисленные баннеры «сдается офис» в центре Иркутска, сроки экспозиции которых достигают нескольких месяцев, красноречиво говорят о том, что найти нового арендатора и сдать свободное помещение становится все труднее.

Цены замерли. Возможен спад

Имеет ли смысл сейчас, когда доходность снижается и спрос со стороны арендаторов падает, вкладываться в коммерческую недвижимость? Этот вопрос волнует сегодня каждого инвестора. По данным Юрия Винникова, сейчас средняя стоимость на объекты недвижимости в городе достигла докризисных показателей 2008 года (цифры не «очищены» от инфляции) и практически замерла на месте.

«Как дальше пойдет эта кривая, сказать сложно, – поделился своим мнением эксперт. –Возможно, опять будет некий спад, но насколько он будет крутой и долгий, сейчас никто не сможет точно спрогнозировать: слишком много макроэкономических, политических факторов».

Тем не менее, интерес к объектам недвижимости со стороны инвесторов есть: многие рассматривают этот вариант для долгосрочных инвестиций, стремятся таким образом «спасти свои средства». В Москве, например, наблюдается всплеск таких сделок. В Иркутске этот тренд тоже имеет место: за последнее время, по словам Юрия Винникова, прошло несколько торгов по объектам в центре города: «Деньги там прошли достаточно серьезные,  многомиллионные контракты. Видно, что много участников, интерес есть».

Тем более, что и объектов, достойных инвестиций, в городе немало, как отметила в своем выступлении Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив»: «Не с той, конечно, доходностью, которая у нас наблюдалась до 2008 года, когда объект можно было окупить за 1,5-2 года, но, тем не менее, доходные».

По ее словам, инвестора при покупке объекта интересуют три показателя – консервативная доходность (от сдачи в аренду), спекулятивная доходность (от роста стоимости объекта) и ликвидность (чтобы в случае необходимости недвижимость можно было быстро конвертировать в деньги).

Какой формат недвижимости – офисная, торговая или, может, жилая – показывает сегодня большую совокупную доходность? На этот вопрос Татьяна Галущенко, проведя расчеты, ответила следующим образом: «Наиболее прибыльной в этом году оказалась торговая недвижимость, 14% годовых, на втором месте – офисная, 10%. Совокупная доходность жилой недвижимости оказалась равна нулю: сколько заработали на аренде – столько же и потеряли на снижении стоимости».

Это, как подчеркнула эксперт, «средняя температура по больнице». Каждый объект стоит рассматривать индивидуально. Некоторые новостройки, например, несмотря на в целом нулевую динамику, выросли за год в цене на 30%: «О таких объектах просто нужно знать и вовремя вкладываться», – отметила Татьяна Галущенко.

По ее словам, в городе немало переоцененных объектов – это касается, прежде всего, жилья и торговой недвижимости, поэтому инвестор вполне может подождать снижения цены, чтобы приобрести объект по более выгодной стоимости.

2015-й будет годом больших ставок

Большинство сделок на иркутском рынке коммерческой недвижимости, как отметили многие участники круглого стола, производится за счет кредитных средств. Скоро, однако, с этим источником финансирования будет непросто: по словам Александра Логунова, регионального директора ОАО «Промсвязьбанк», 2015 год обещает быть годом больших ставок. Кредиты станут еще более дорогим удовольствием.

Поэтому, если у инвестора есть желание купить объект за счет кредитных средств банка, ему стоит поторопиться, пока ставки еще не так «кусаются». Бизнес-ипотека в Промсвязьбанке, например, пока стоит от 12,5% до 14,9% годовых. В 2015-м, по словам Александра Логунова, ставка может вырасти на 5 процентных пунктов.

«Стоимость денег растет, – пояснил Александр Логунов. – Ставка рефинансирования сделала скачок на 1,5 п.п. Но даже и до повышения ставки, когда она составляла 8,25%, Центробанк кредитовал банки по ставке 10,25%, причем при условии хорошего обеспечения. Наш прогноз по рынку неблагоприятный.  Большая часть малого и среднего бизнеса – это торговля, и она падает. Предприниматели ищут покупателей, а их нет, потому что люди сейчас активно рассчитываются по своим кредитам. Сегодня каждый платежеспособный гражданин в Иркутской области имеет 3-4 кредитных продукта (карты, ипотека, автокредит, потребительский кредит, товарные кредиты, образовательные кредиты).

Что касается рынка недвижимости, то он будет развиваться при наличии двух положительных факторов. Первый – дешевые ресурсы, чего не случится до завершения санкций (как минимум, весь 2015 год). Второе – изменение негативного тренда по валюте. Когда он прекратится, тоже никто не может сказать. Цена нефти падает, объемы валютной выручки снижаются, «занять» у западных банков нельзя из-за санкций. Ситуация пессимистичная, но это правда жизни».

Кризис – самое время для инвестиций

Общий пессимизм дискуссии развеял своим докладом Сергей Маяренков, член экспертного Совета «Сибирской лаборатории урбанистики». Кризиса бояться – в инвесторы не ходить, а кто не рискует, тот не пьет шампанского – по его мнению, это сейчас как никогда актуально.

«130-й квартал зарождался как раз в 2009 году, в разгар кризиса, при сильном недоверии к инвестициям в целом и к проекту в частности, – напомнил Сергей Маяренков. – Однако те, кто все-таки рискнул и вложился, получили за полтора года 100% доходность».

По его мнению, успех проекта – в его необычности. 130-й квартал – это не просто несколько десятков объектов, это единая среда, продуманная и спланированная, разнообразная.

«Приведу такое сравнение. Выращивают все фермеры Иркутска одни помидоры и приезжают с ними на рынок. С чем мы столкнемся?  Все будут смотреть друг на друга озлобленно, сотрудничать и взаимодействовать не будут: у всех один и тот де продукт, одно и то же предложение. Мне кажется, на рынке недвижимости – то же самое, не хватает разнообразия. Мы уперлись в квадратные метры, стены и потолки, но рынок недвижимости стал сложнее, он стал выходить за эти рамки – продается сегодня, прежде всего, среда», – пояснил Сергей Маяренков.

Сейчас, по его словам, планируется реализация еще одного такого «средового» проекта. Его рабочее название – «Торговая ось центра Иркутска». Она охватит сквер Кирова, площадь у Цирка, улицу Урицкого, Центральный рынок, развлекательные центры на улице Партизанской и 1-й Советской, ЦПКиО, 130-й квартал. Всю эту территорию ждет оформление в едином стиле, благоустройство, строительство удобных пешеходных дорожек, возведение новых торговых объектов, реконструкция старых.

«Именно сейчас, когда мы находимся в состоянии кризиса,  начинать такие проекты выгодно, – заявил Сергей Маяренков. – Как раз к моменту выхода из кризиса мы построим «аэродром» для инвесторов, арендаторов, которые оживят эту территорию и смогут заработать».

См. также Презентация к докладу Ю.Винникова "Ситуация на рынке" (pptx, zip)

Использованы фото А. Федорова

Источник: СИА