Место или цена? Что является решающим фактором при выборе недвижимости

На рынке столичной недвижимости наблюдается удивительный феномен: на фоне растущего предложения увеличивается дефицит жилья — в том числе и в районах, где оно активно строится. Но что самое интересное, даже в сегменте экономкласса цена перестала быть единственным решающим фактором.

У тех жителей Замкадья, которые не любят москвичей за пижонство, появился еще один аргумент в пользу их позиции. В прошлом году эксперты аналитического центра Национального агентства финансовых инициатив (НАФИ) выясняли у россиян, чем они руководствуются при покупке квартиры.

Оказалось, что в целом по России покупатели жилья руководствуются прежде всего его ценой (так ответили 58% опрошенных НАФИ) и лишь потом ее расположением. Москвичи же наоборот: они поставили во главу угла именно местонахождение будущего жилья (55%) и только на второе место — его цену.

Казалось бы, нравится москвичам их Тверская, Тушино или Западное Бирюлево с видом на ТЭЦ-26, ну и ладно, это их личное дело. Однако риэлторам проигнорировать районные привязанности москвичей не так просто: по их оценкам, около 85% покупателей столичной недвижимости — «действующие» жители Москвы.

Игорь Кравцов, коренной москвич, недавно купивший квартиру рядом с метро «Войковская», жалуется, что потратил на ее поиски три года: «На выбранном мною пятачке — недалеко от метро, рядом с парком и с видом из окон не на шоссе — предложений либо не было вовсе, либо буквально какие-то единичные объекты, которые в результате тоже снимались с продажи».

Только недавно на продажу выставили подходящий объект, и Кравцов наконец-то купил «двушку», удовлетворяющую его требованиям. «Я был четвертым в цепочке купли-продажи, и чуть не единственным покупателем с “живыми” деньгами»,— говорит он.

Конечно, судить по частному случаю о рынке нельзя, но вопрос дисбаланса спроса и предложения отнюдь не праздный. Как следует из отчетности Росреестра, в 2017 году в Москве выросли продажи и на первичном, и на вторичном рынках жилья. Однако, как отметили эксперты IRN.ru в своем обзоре по итогам 2017-го, «продажи выросли сильно, но точечно».

Центробежное расслоение

Стоит отметить, что долго выбирать квартиру с нужным видом могут позволить себе далеко не все.

У многих москвичей, так же как и у остальных жителей России, на первом месте все-таки цена. И чем дальше от центра, тем ближе москвичи к выбору россиян.

По данным Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами агентства Est-a-Tet, в большинстве случаев цена до сих пор является одним из основных критериев выбора, о чем свидетельствует высокий уровень спроса в проектах Новой Москвы: 33% от среднемесячного числа договоров долевого участия (ДДУ) в четвертом квартале 2017 года. То есть как ни любили бы потенциальные покупатели старые московские улочки, большинство из них могут позволить себе квартиру только в Некрасовке.

По словам Натальи Шаталиной, генерального директора «Миэль-Новостройки», районы, где доля спроса на квартиры заметно превышает долю предложения, это Солнцево, Отрадное, Южное и Северное Чертаново: «Например, в Солнцево доля спроса превышает долю предложения почти в четыре раза, в Отрадном — почти в семь с половиной раз, В Южном Чертаново — почти в три с половиной и в Северном — в три раза».

Высокую востребованность данных районов Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», связывает со стоимостью предложения: «Скажем, в Солнцево средняя стоимость квадратного метра — 126,9 тыс. руб., Северном Чертаново — 95,5 тыс. руб., в Южном — 148,8 тыс. руб., в Отрадном — 140,1 тыс. руб. Для сравнения: средняя цена "квадрата" новостроек комфорткласса равна 156,3 тыс. руб. Кроме того, нужно отметить, что речь идет о масштабных районах комплексного освоения территории, где на выбор клиентам представлены разнообразные планировки, в некоторых случаях — с отделкой».

Впрочем, и в случае выбора жилья экономкласса москвичи не могли не выпендриться. «Конечно, здесь необходимо понимать, что заметное превышение доли спроса не означает, что именно эти районы пользуются у покупателей наибольшей популярностью. Дело в том, что большая часть доли спроса или даже вся доля спроса в данных районах приходится на объекты, которые возводит ПИК. Как показывает практика, очень многие покупатели, приобретая квартиру на первичном рынке, сегодня обращают внимание на застройщика, вернее, на надежность застройщика»,— уверена Наталья Шаталина.

Эксперты IRN.ru, опросившие участников рынка, обнаружили, что в Москве в минувшем году 30% всех сделок было заключено в 10 проектах (при выборе из более чем 300 жилых комплексов и апартаментов). В Новой Москве почти половина сделок пришлась всего на пять новостроек, а на первичном рынке Московской области почти треть сделок сконцентрировалась в десяти новостройках.

Демпинг — наш рулевой

В принципе в дисбалансе спроса и предложения в отдельных районах ничего страшного нет, это нормальная ситуация для любого сегмента экономики. Однако в случае со строительным рынком и с учетом его масштабов сильные перекосы и отсутствие соответствующего платежеспособного спроса превращают рынок в пузырь.

Стоит напомнить, что еще несколько лет назад власти грозились ужесточить ответственность застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Последней каплей стала история с застройщиком Су-155, который одно время был крупнейшим в России, а в 2015 году оказался на грани банкротства и конфликта с 10 тыс. дольщиков.

В результате для застройщиков заметно ужесточились правила игры — в прошлом году был запущен компенсационный фонд, куда компании обязаны отчислять 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. А в июле нынешнего года вступит в силу федеральный закон №218, который радикально меняет систему привлечения финансирования застройщиками со стороны дольщиков и ужесточает требования к девелоперам.

Очевидно, застройщики постараются до этого срока вывести на рынок как можно больше новых проектов, чтобы привлечь финансирование дольщиков по накатанной схеме. И опасения в том, что это приведет к еще более резкому повышению предложения на рынке, уже неоднократно на рынке высказывались.

Так, по оценкам Марии Литинецкой, высказанным ранее “Ъ”, объем нераспроданного жилья в случае реализации всех планов застройщиков может превысить рекордные 3 млн кв. м по итогам 2018 года.

В такой ситуации застройщикам надо очень быстро продавать жилье, а самый очевидный путь — это демпинг. Это, в свою очередь, может привести к схлопыванию пузыря и стремительному падению цен на рынке.

Между «первичкой» и «вторичкой» промежуток небольшой

В прошлом году начали снижать цены продавцы вторичного жилья, которые долго держались, не желая продешевить. В результате стала уменьшаться ценовая разница между первичным и вторичным рынками, на что обратили внимание аналитики компании «Инком-недвижимость».

По данным Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости», причиной уменьшения ценовой разницы между первичным и вторичным рынками недвижимости столицы стало сокращение стоимости жилья в этих сегментах.

«Факторы, повлиявшие на снижение цен (как заявленных продавцами, так и цен реализации),— низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность наших сограждан в завтрашнем дне, в результате чего люди сейчас соглашаются на приобретение жилья только тогда, когда больше уже не могут откладывать решение жилищных проблем»,— отмечает Сергей Шлома.

Другой весьма значимый фактор — это как раз значительное превышение предложения над спросом, причем как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

«Проанализировав результаты реально прошедших сделок, мы подсчитали, что средний уровень продажных цен за год сократился на 8%»,— отмечает Сергей Шлома.

Ипотека-спасительница

Взбодрить покупателей может дальнейшее снижение цен, причем как со стороны застройщиков, так и со стороны банков. Уже несколько лет покупатели могут наблюдать, как банки снижают ставки по ипотеке, а застройщики — цену квадратного метра.

Средние цены ползут вниз главным образом из-за дорогих сегментов: монолитно-кирпичных домов и «сталинок», которые потеряли за месяц 1,9% и 2,1% соответственно. Стоимость «народных» типов домов практически не изменилась. Что касается ставок по ипотеке, то по состоянию еще на 1 декабря 2017 года, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам спустилась ниже 10%, до 9,8% годовых.

Власти придумывают различные стимулирующие программы. Так, была реализована программа субсидирования ставок по ипотеке, придумана программа реновации и раздача с этого года ипотеки за 6% годовых семьям при рождении второго и последующего ребенка.

Ипотека может оказаться тем инструментом, который поможет гражданам обзавестись квартирой, не переплачивая за нее вдвое, а строителям — избежать новых рекордов по нереализованным квадратным метрам.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Источник: Ъ-Деньги