Реклама на сайте

Партнеры проекта
КРЕДИТЫ на SIA.RU
Кредиты от иркутских банков. Для бизнеса. Потребительские, без залога и поручителей, наличными, на любые цели. Автокредиты

Курсы валют
Курсы ЦБ РФ на 2021.04.13:

Доллар США: 77.5104
Евро: 92.0669

Курсы валют в Иркутске »

12+



Top.Mail.Ru
Top.Mail.Ru Информационный партнер ИД Коммерсант

Аналитика
Подписаться:

Почему потребительский экстремизм вредит и застройщикам, и покупателям квартир

экспертное мнение
8 февраля 2021

Сегодня законодательство по отношению к игрокам строительного рынка ведёт себя строго: шаг вправо-влево – и жёсткие санкции не заставят себя ждать. Всё это объяснимо и даже естественно: застройщик получает от покупателя деньги, и покупатель вправе ждать, что если за свои деньги он получит не то, что ему было обещано, то его права защитят, а недобросовестного исполнителя накажут. Но право можно реализовывать, а можно им злоупотреблять. В результате такого злоупотребления правом отрасль жилищного строительства в Иркутской области только в прошлом году понесла убытки на миллионы рублей. Как сложилась эта ситуация и почему потребительский экстремизм вредит не только условным «продавцам», но и всем их покупателям, объясняет генеральный директор иркутского юридического бюро «ВС Консалт» Алексей Черкашин.

<p>Алексей Черкашин, генеральный директор иркутского юридического бюро «ВС Консалт».</p>

Алексей Черкашин, генеральный директор иркутского юридического бюро «ВС Консалт».

Норматив, который регулирует всё

Когда вы строите свой дом, закон, в общем-то, практически ни к чему вас не обязывает. Есть лишь несколько нормативов, вроде минимального расстояния от границ участка, но в целом – делайте что хотите. Почему так?

– Потому что это исключительно ваша ответственность, и все риски проживания в этом доме – тоже исключительно ваши. Поэтому кто-то заказывает проект, находит специалистов, которые этот проект реализуют, и других специалистов, которые проконтролируют, все ли правильно делают первые. А кто-то набрасывает планчик на блокнотном листе и строит сам, посмотрев несколько роликов в Ютьюбе. Государству и закону без разницы, какой вариант вы выберете. Потому что в выражении «мой дом – моя крепость», с их точки зрения, ключевое слово «мой». Ваш дом – ваши заботы.

Но если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме, это уже совсем другая история. И отношение к ней государства тоже другое: в данном случае оно реализует одну из своих главных функций – функцию защиты граждан. Ведь если многоквартирный дом будет построен с нарушениями, то последствия будут совсем иные, нежели в случае с индивидуальным строительством. Поэтому закон регулирует оба основных этапа – проектирование и непосредственно строительство.

А как именно? В чём это регулирование выражается?

– В нормативах. Они определяют буквально всё, вплоть до того, какой длины должны быть радиаторы отопления под окнами для создания тепловой отсечки. Требования к строительным материалам, инсоляции помещений, я уже молчу про учёт сейсмичности региона… В общем, нормативы есть буквально на всё. И все они должны быть учтены в проекте. Поэтому уже на этом этапе государство включает механизм проверки и контроля: проектная документация должна пройти специальную экспертизу. Эксперты разбирают проект «по косточкам». Так что построить хижину из грязи и палок о пятнадцати этажах и потом продать её – затея нынче невозможная. Такой проект попросту «завернут», и разрешение на строительство не будет выдано.

Но мы же все взрослые люди и понимаем, что – ну, чисто теоретически, – на бумаге всё может выглядеть очень красиво, а в реальности… Поэтому государство контролирует и второй этап – непосредственно строительство. Стройнадзор проверяет качество дома, соответствие использованных стройматериалов тем, что были заявлены в проекте, и так далее. Если всё хорошо – то и хорошо. А если есть расхождения с проектом, Стройнадзор с суровым лицом отправляет застройщика устранять недочёты. И пока они не будут устранены, дом не будет введён в эксплуатацию.

Более того, не так давно, благодаря механизму эскроу-счетов, появилась ещё одна контролирующая инстанция – банк. Так что любому игроку на этом рынке с репутацией и амбициями, безусловно, проще и дешевле строить качественно и в срок.

Потребительский экстремизм не дремлет

Так, а где в этой схеме злоупотребление правом? И кто именно им злоупотребляет?

– Если посмотреть на процесс строительства жилья чуть пристальнее, окажется, что застройщики сами не строят. По сути, застройщик – это управляющая структура, которая нанимает подрядчиков для строительства. И, безусловно, несёт ответственность перед покупателями за конечный результат. Поэтому при приёмке квартир покупатель вправе, выявив недочёты в своей квартире, предъявить застройщику претензию и потребовать, чтобы тот за свой счёт эти недочёты устранил.

Откуда берутся недочёты?

– Вспомним о нанятых подрядчиках: проконтролировать каждое действие каждого рабочего на строительстве дома в несколько сотен квартир невозможно даже чисто физически. Как разбирается застройщик с допустившими ошибку подрядчиками – не столь важно; важно другое – пока замечания не будут устранены, покупатель вправе не подписывать акт приёмки квартиры. Вот здесь-то и открываются возможности для злоупотребления правом, которые стали источником заработка для людей, в том числе использующих вывески общественных организаций в Иркутске.

Как это происходит?

– Представьте себя на месте покупателя квартиры: вы заплатили, в общем, большую сумму, возможно, кредит в банке оформили. И вот долгожданный момент – раздача ключей! Вы входите в помещение: что ж, вроде бы всё отлично, только вот стяжка на полу с трещинами и, кажется, неровная, в спальне стена, похоже, кривовата, а на кухне окно плохо закрывается. С большой долей вероятности вы поступите следующим образом: потребуете от застройщика привести в порядок стяжку и отрегулировать окно, а по поводу стены подумаете, что вам ведь всё равно ещё делать ремонт, шпаклевать, штукатурить… Так что этот недостаток проще и быстрее устранить потом своими силами. Да и ключи так вы получите быстрее. То есть логика простая: недочёты есть существенные и несущественные. Обычный потребитель, скорее всего, потребует устранить существенные, а с несущественными разберётся сам.

И тут появляется третья сторона?

– Да, например, общественная организация. Её представители заявляют, что занимаются защитой прав потребителей и отстаиванием их интересов в строительной сфере. Обещают, что бесплатно (или за очень несущественную сумму) их эксперт вместе с вами проведёт осмотр при приёмке квартиры – «ведь вы не специалист, можете легко не увидеть скрытые недостатки». Что происходит дальше, легко догадаться: «эксперт» находит какое-то невероятное количество недочётов – их перечисление занимает обычно порядка десятка листов. Потребитель впадает одновременно в панику и в гнев – и, конечно же, устремляется в офис застройщика, потрясая «экспертным заключением».

В том самом заключении указано несколько реальных недочётов (которые бывают почти всегда) и прибавлено с два десятка претензий, основанных на формальных формулировках, которые наши эксперты нашли в ранее упоминавшихся нормативах.

Заглянем в офис застройщика, который получил в руки копию экспертного заключения и гневную отповедь покупателя – обычно что-нибудь насчёт того, как не стыдно продавать такое некачественное жильё за такие огромные деньги. Застройщик внимательно читает «экспертное заключение», и у него волосы дыбом встают: «Позвольте, – говорит он, – ну вот эти 3 пункта – да, это реальные косяки, мы их в течение недели устраним. Но всё остальное – это же ерунда: радиатор отопления на 0,5 сантиметра уже ширины светового проёма окна – вы серьёзно?»

В обычной ситуации покупатель, конечно же, ни на какие полсантиметра внимания бы не обратил. Но в данном случае его сознанием умело манипулируют специально обученные люди.. Поэтому наш покупатель заявляет, что он «не дурачок какой-то!» – и пока ВСЕ недочёты не будут устранены, он акт не подпишет.

<p>Алексей Черкашин, генеральный директор иркутского юридического бюро «ВС Консалт».</p>

Алексей Черкашин, генеральный директор иркутского юридического бюро «ВС Консалт».

И что делает застройщик?

 – Отвечает, что он, в свою очередь, не готов к удовлетворению надуманных претензий. И именно этого момента ждут манипуляторы. «Так давайте пойдём в суд, – говорят они покупателю. – Не переживайте, мы с вас за это ничего не возьмём!» Фактически, это и есть момент злоупотребления правом: с точки зрения закона, любой потребитель имеет право на защиту своих интересов. Но здесь ситуация «попрания прав» создана искусственно: большая часть нарушений, описанных в «экспертном заключении», либо носит формальный характер, либо вообще выдумана. Однако закон требует, чтобы застройщик устранил все указанные в претензии покупателя нарушения. Этим и пользуются псевдообщественники, строгая пачками заявления в суд.

Но какой же их интерес во всём этом, если они не берут с покупателя денег за свои услуги?

– Смотрите: если ваши интересы представляет настоящий профессиональный юрист, вы с ним рассчитываетесь согласно вашим личным договорённостям. Обычная практика такова: у юриста есть некая фиксированная ставка, плюс так называемая «премия за результат» в случае успешного исхода дела. В любом случае, услуги юриста оплачивает его наниматель.

Однако если интересы потребителя в суде представляет общественная организация, то в случае успешного исхода дела 50% от суммы компенсации, если она была присуждена, автоматически перечисляется на счёт этой организации. Понимаете, им не нужно ждать, когда клиент с ними расплатится (а клиенты тоже бывают разные): государство определило вот такой порядок финансового взаимодействия. И теперь представьте себе, что якобы защитники обошли всех покупателей в сдающемся жилом комплексе и хотя бы с половиной из них договорились о таком «сотрудничестве»... А закон о защите прав потребителей позволяет требовать штраф в размере до 50% от стоимости приобретаемого товара – в данном случае, квартиры за 3-5-10 миллионов рублей. Одно дело, когда вы ведёте спор о возможном ненадлежащем качестве пуховика за 10 тысяч рублей – тут штраф в размере половины стоимости изделия выглядит оправданным. И совсем другое, если недобросовестные граждане, злоупотребляя правом, хотят получить эквивалент половины стоимости квартиры. Очевидно, что закон в 2021-м году уже должен как-то дифференцированно подходить к различным секторам товаров и услуг.

<p>Иркутск</p>

Иркутск

Ущерб от «Робингудов»

Алексей, схема злоупотребления правом понятна, но, если отставить в сторону морально-этические вопросы, то эти люди выглядят какими-то «Робингудами». А люди в массе своей любят типаж защитника бедных от богатых. Но главное – непонятно, в чём ущерб от деятельности для потребителей? Он вообще есть?

– Давайте всё-таки скажем, что в правовом государстве  пользоваться несовершенством действующего законодательства (закону о защите прав потребителей без малого 30 лет) – не есть хорошо. Даже если, на первый взгляд, сами потребители от этого не страдают (хотя, на самом деле, ещё как страдают). И действовать в логике «ничего страшного, пускай пощипают этих жирных котов-застройщиков» тоже неправильно: тот факт, что кто-то зарабатывает на продаже вам некоего товара или услуги, не делает продавца разрешённой мишенью для потребительского экстремизма. Но да, к сожалению, социальное одобрение «наказания» застройщиков имеет место. В основном потому, что люди в массе своей полагают, будто рентабельность в этой сфере баснословная. Что, мягко говоря, не имеет отношения к реальности.

Наверное, это социальное одобрение быстро исчезнет, как только покупатели осознают, в чём тут для них вред.

В чем же?

– Напомню, в процессе строительства есть ещё одна сторона – банки. А банкиры, знаете, люди суровые. Некоторые даже считают их слегка циничными. И как только они увидят существенный риск от деятельности «общественников» – а риск заключается в росте убытков застройщиков, – они как фактические держатели денег и покупателя, и застройщика в схеме эскроу-счетов, просто заложат риск в цену. Если кто сталкивался с ипотекой, тот знает, что стоимость залога должна быть не просто равна сумме кредита – она должна превышать её, как правило, на несколько десятков процентов. Чем выше риски – тем выше стоимость залога. Соответственно, банк хочет быть уверен, что он свои риски застраховал. Это возможно сделать одним путём – увеличением стоимости залога. То есть увеличением цены на квартиры. Да, это, наверное, слегка неожиданно, но каждый, кто идет на поводу у «защитников» и хочет побольше отсудить у застройщиков, вносит свой вклад в рост стоимости жилья в Иркутске.

Как поступают обычные потребители в спорной ситуации, дошедшей до суда, которые хотят устранить реальные недостатки? Они требуют устранить недостатки и наложить штраф на продавца в случае неисполнения решения. В любом случае, первично желание и намерение потребителя сделать всё для устранения недостатков, а не для «потрошения» застройщиков.

Правило двух «д»: договор + диалог

Так что же делать? Не защищать свои права?

– Не злоупотреблять своими правами. А защищать их надо, безусловно. Но штука в том, что на стадии окончания строительства у покупателей и застройщиков интерес общий – как можно скорее сдать-принять квартиру. Поэтому любой реальный недостаток застройщик, как правило, устраняет без возражений. Поэтому мой совет покупателям как юриста: вступайте в диалог. Не надо пытаться кого-то наказать – надо прикладывать усилия к поиску компромисса, который подходит обеим сторонам.

А что вы посоветуете застройщикам? Им как защищаться от такого экстремизма?

– Из опыта участия нашего бюро «ВС Консалт» в разбирательствах, связанных со сферой жилищного строительства, я могу порекомендовать вот что: конкретизируйте, детализируйте договоры. Ведь к чему можно прицепиться в данном случае? К тому, что у вас не прописано. А если не прописано, то надо руководствоваться нормативом. К примеру, в вашем проекте, успешно прошедшем госэкспертизу, указано, что радиаторы отопления будут не в половину ширины светового проёма окна, а в треть, но при этом за счёт увеличенной высоты они будут генерировать достаточное количество тепловой энергии. И всё прекрасно. Но в договоре вы этого не прописали. Вот и зацепка. Да, учесть всё в договоре – непростая и объёмная работа, которой должны заниматься юристы со специализацией или большим опытом в строительной сфере. Но, единожды потратив на это время, вы сэкономите потом много денег. А ещё – не позволите  тем, кто притворяется защитниками прав потребителей, дурачить ни потребителей, ни вас самих.

ООО ВС Консалт
Адрес: Седова, 38/1, офис 401
Тел. (3952) 62-18-62

Источник: СИА

Новости недвижимости в Telegram-канале Realty.Irk.ru: главное