«И ставки другие, и цены не те». Банкиры – о ситуации на рынке ипотеки и недвижимости

Спад в ипотеке на фоне спецоперации на Украине и роста рыночных ставок оказался мощнее, чем в пандемию. Выдачи ипотечных кредитов в России в апреле сократились в 4 раза, сообщает «Эквифакс». При этом в мае, по мнению некоторых экспертов, ситуация будет не лучше, чем в апреле. Портал SIA.RU узнал у банкиров, так ли это. Насколько катастрофичным было падение в Иркутске? Реально ли в разы упали выдачи кредитов? Почему снижение ставок не помогает перезапуску ипотеки? И когда ожидать изменения ситуации?

«Несмотря на оптимистичный май, говорить о восстановлении рынка пока преждевременно»

В конце февраля ключевая ставка выросла до рекордных значений, а вслед за ней – и цены на кредиты, объясняет ситуацию управляющий ВТБ в Иркутской области Александра Макарова.

– На этом фоне продажи ипотеки в апреле, по нашей оценке, сократились почти втрое, – подтвердила она. – Кроме того, часть сделок по покупке-продаже недвижимости на вторичном рынке была «заморожена» в связи с осторожной позицией продавцов квартир в нынешних условиях.

Однако это продолжалось недолго. В мае ситуация изменилась. Вслед за смягчением денежно-кредитной политики и снижением ставок по жилищным кредитам клиентская активность начала расти. Так, за первые пять рабочих дней мая заемщики оформили в ВТБ около 260 заявок на жилищные кредиты, что в 2 раза превышает результат последней недели апреля.

Основной объем продаж по-прежнему приходится на госпрограммы, но спрос растет и в рамках стандартных программ банка. Если в апреле среднесуточная сумма выдач по ипотеке составляла 19,7 млн рублей, сейчас – уже 21,5 млн рублей.

– В то же время, несмотря на рост клиентской активности, говорить о восстановлении рынка розничного кредитования до уровня прошлого года пока преждевременно: для многих заемщиков ставки все еще остаются высокими, – отметила Александра Макарова.

«Есть четыре обнадеживающих фактора для рынка ипотеки»

В банке «Открытие» также подтвердили снижение выдачи ипотеки в апреле. Так, банк в рамках ипотечного кредитования выдал 2 млрд руб., что в 1,5 раза меньше, чем в марте, и в пять раз меньше объемов февраля.

По мнению Владимира Чернышева, управляющего банком «Открытие» в Иркутской области, перезапуску ипотеки мешают два фактора – это отсутствие у потенциальных покупателей жилья готовности брать долгосрочные кредиты в текущих рыночных условиях и высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке, потому что льготная ипотека действует только для новостроек.

– Пока не снизятся ставки для вторичного жилья или для него не будет льготных программ, темпы роста продаж ипотеки будет невелики, –  заявляет Владимир Чернышев.

Тем не менее, несмотря на текущие трудности, банк «Открытие» рассчитывает, что в мае-июне удастся нарастить продажи ипотечных кредитов, увеличив долю банка до 2,5%-3%. Уверенность основана на четырех факторах.

– В первую очередь, это связано со стабилизацией ценовых параметров по ипотечным программам, которые сегодня максимально приблизились к докризисным, – перечисляет Владимир Чернышев. – Второй фактор – это сезонность. Наступает летний период, когда возникает необходимость в приобретении жилья для молодых людей, мигрирующих в другие города и для обучения в вузах. Третий – происходит привыкание к текущим условиям ипотеки, а значит нуждающиеся в жилье или в улучшении жилищных условий не будут откладывать свою мечту и ждать возврата ставок к уровню конца 2021 года. Четвертый – это массовый выход из высокодоходных депозитов в июне и сентябре этого года, часть из них будет использована для покупки жилья.

«Не надо сравнивать с пандемией. Сейчас другая картина»

У более сильного спада на рынке ипотеки по сравнению с пандемийным периодом есть причины – совсем другие процентные ставки и совсем другие цены на недвижимость, считает Ирина Бабина, главный аналитик «Росбанк Дом».

– Во время пандемии, ключевая ставка была на исторически низком уровне в 4,5%, в три раза ниже, чем текущая, а средняя ставка по ипотечным кредитам на базовые ипотечные программы вне госпрограмм с субсидируемой ставкой – на 9 п.п. ниже, чем в марте 2022 г. Поэтому сейчас мы наблюдаем другую картину на ипотечном рынке на фоне рекордно высоких цен на недвижимость с более медленным темпом восстановления рынка, чем в пандемию.

Тем не менее, в Росбанке также отмечают, что в мае рынок выглядит более оптимистично.

– За период с 1 по 15 мая 2022 г. мы наблюдаем рост выдач ипотеки относительно аналогичного периода прошлого месяца на 80%. Динамика выдач ипотеки в мае была обусловлена тем, что после снижения ключевой ставки на внеплановом заседании 29 апреля до 14%, банки начали понижательную коррекцию ставок по базовым банковским продуктам и улучшение условий «Льготной Новостройки». Заемщики тепло отреагировали на снижение ставки в рамках госпрограммы. 

На долю госпрограмм в апреле в общем объеме выдач «Росбанк Дом» в денежном выражении пришлось 58%, на «Льготную Новостройку» – 13%. В первой половине мая, после смягчений условий, доля госпрограмм в общем объеме выдач уже выросла до 65%, доля «Льготной Новостройки» – до 20%.

В Сбербанке также подтверждают тренд на рост доли госпрограмм.

– По данным за май, доля льготных ипотечных кредитов в объеме выдачи превышает 70%. За апрель доля составляла 65%, в марте 37,2%, в феврале 25,9%. Программа льготной ипотеки продолжает демонстрировать высокую востребованность у россиян. Дальнейшая динамика будет зависеть от ряда факторов, в том числе кредитно-денежной политики регулятора.

«В мае выдадим ипотечных кредитов больше, чем в апреле»

Альфа-Банк в Иркутск также фиксирует более оптимистичный май и провальный апрель, когда объемы выдачи сократились на 60%. В первую очередь, в апреле повышение ипотечных ставок резко отразилось на рынке готового жилья, рассказала руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Иркутске Ирина Маджара. Новостройки тоже не остались в стороне.

– С учетом пиковых продаж новостроек в марте, спрос приостановился и в данном сегменте. По данным статистики, которую мы ведем с 2017 года, в Иркутской области вторичный рынок в общем объеме выдачи ипотеки составляет более 75%.

Высокая ставка на готовое жилье, по её мнению, будет и дальше давить на рынок недвижимости.

Некоторое понижение ключевой ставки в конце апреля позволило остановить падение выдачи ипотеки в мае.

– Мы не ожидали моментальной реакции от рынка и возврата объемов ипотечных выдач. Сейчас сохраняются высокие ставки по депозитам, что является прямым конкурентом инвестициям в недвижимость, – рассуждает эксперт Альфа-Банка. – Кроме того, наблюдался существенный рост цен на недвижимость, дефицит объектов, высокая ставка на ипотеку. Сдерживающих факторов достаточно. Между тем в мае мы выдадим ипотечных кредитов больше, чем в апреле.

Что может изменить ситуацию на рынке? Ирина Маджара считает, что ипотечная ставка давно не является определяющей при покупке квартиры.

– Практика показывает, что объекты гораздо быстрее растут в цене, чем клиент получает выгоду по кредитной ставке. Добавим дефицит хороших квартир, как на вторичном, так и первичном рынке. Сейчас средний срок поиска квартиры на вторичном рынке – 46 дней. Мы понимаем, что рынок недвижимости и ипотеки сильно изменился – скорость, цифровые технологии, специальные программы от банков (такие как приобретение квартиры с действующей ипотекой другого банка), льготные ставки от застройщиков, рассрочка первоначального взноса, опции покупки пониженной ставки и другие, позволяют выгодно покупать недвижимость уже сейчас.

Источник: СИА