Плюсы и минусы рынков недвижимости Москвы и Дубая

При выборе объектов для инвестиций за рубежом российские инвесторы часто сравнивают потенциальную доходность и условия покупки с рынком недвижимости Москвы. Татьяна Агеева, основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate поделилась своим видением основных различий между этими двумя рынками.

— Москва – это мегаполис, недвижимость в котором востребована всегда. Ликвидность на рынке высокая, спрос на аренду тоже, особенно если говорить о центральных районах и проектах высокого уровня (бизнес и премиум-класс, элитные объекты). В условиях экономической и политической турбулентности, скачков курса валюты и инфляции — это надёжный способ сохранить свой капитал. Второй важный момент – действует льготная ипотека, так что даже, если у инвестора в наличии не вся нужная для покупки сумма, он может войти в ликвидный, инвестиционно привлекательный проект, а затем за счёт доходности от аренды выплачивать ипотеку. Рост ключевой ставки неизбежно влечёт и рост ставок по ипотеке, ходят разговоры об ужесточении условий или отмене льготного жилищного кредитования, но пока программы работают, есть смысл ими воспользоваться.

Процедура покупки недвижимости прозрачна и понятна, деньги остаются внутри страны и нет риска подпадать под санкции, так что инвестор испытывает меньше стресса, чем в случае с зарубежными вложениями.

Инвестиции в московский рынок – это долгая окупаемость и низкая по сравнению с Дубаем доходность. Средняя доходность от сдачи однушки в Москве – 4,6% годовых в рублях без учета налогов и коммунальных платежей, то есть реальный процент ещё ниже и он полностью поглощается инфляцией. А в Дубае средняя доходность 7% годовых в долларе чистыми. Средний срок окупаемости квартиры при сдаче в аренду в Москве – 22 года, а в Дубае – всего 15, то есть на 7 лет меньше. В топовых центральных районах недвижимость окупается быстрее в обоих городах, но соотношение всё равно остаётся примерно таким же.

Один из главных плюсов рынка недвижимости Дубая – это высокая доходность и доступность инвестиций. Застройщики предоставляют бесплатную рассрочку на всю строящуюся недвижимость, первый взнос всего 24% от стоимости, а остальная сумма выплачивается частями по комфортному графику. При этом перепродать недвижимость с прибылью можно ещё до завершения рассрочки – как правило, после выплаты 34—44%. Таким образом, даже если стоимость объекта выросла ненамного, доходность на вложенный капитал будет высокой – фактически инвестирована только часть суммы. Так, при росте цены лота на 10—20%, инвестор может увеличить вложенный капитал на ~45%.

На многие проекты предоставляется также пострассрочка – возможность выплачивать стоимость частями уже после завершения строительства. То есть можно сдать квартиру и погашать рассрочку с арендных платежей. Получится, что квартира сама себя выкупает. Срок окупаемости купленной недвижимости при сдаче в аренду в Дубае составляет 15 лет. Для сравнения в Москве 22 года. Средняя доходность от сдачи аренды жилой недвижимости в Дубае составляет 7% годовых чистыми. 

При этом дирхам ОАЭ уже 26 лет жёстко привязан к доллару, так что и доходность инвесторов фактически является долларовый. Тело инвестиций тоже сохраняется в твёрдой валюте.

Следующий весомый плюс – отсутствие налогов. Физлица не платят ничего с дохода от перепродажи или аренды. Налога на собственность также нет.

Что еще важно: ОАЭ дружественная страна с развитой экономикой, к россиянам здесь относятся абсолютно нормально. Все квартиры сдаются с полной отделкой под ключ. При покупке на сумму от $205 000 можно оформить визу резидента ОАЭ на себя и членов семьи, открыть банковский счёт и карту.

85% населения Дубая – экспаты, здесь работают филиалы крупных международных компаний с тысячами сотрудников, так что спрос на недвижимость стабильно высокий круглый год.

Рынок здесь быстрый: новые проекты раскупаются за считанные дни, а лучшие варианты уходят в первые часы после старта продаж. Поэтому решение о покупке нужно принимать быстро. Для многих российских покупателей это может быть минусом – наш менталитет требует больше времени на раздумья.

Также минусом можно считать сложности с переводом денег за границу и риск того, что власти РФ вообще закроют такую возможность.

Источник: СИА