В 2006 году спрос на офисную недвижимость в Иркутске может превысить предложение в 2,5-3 раза

03.05.2006

Кто успел, тот и снял

В 2006 году спрос на офисную недвижимость в Иркутске может превысить предложение в 2,5-3 раза. И по прогнозам иркутских аналитиков, в ближайшие три года потребность бизнеса в офисных площадях будет расти не менее чем на 30% в год. Не отстанут от этого показателя и цены на офисную недвижимость.

Растущая нехватка деловых площадей закономерно подстегивает продавцов и арендодателей к повышению цен. К примеру, средняя цена продажи за последние 12 месяцев возросла на 40%. Если год назад этот показатель составлял 35-45 тыс.руб./кв.м, то сегодня, по словам сертифицированного аналитика рынка недвижимости Юрия Винникова, планка достигает уже 50-60 тыс.руб./кв.м. Но даже год назад сделки на особо ликвидные объекты заключались по цене 60-70 тыс.руб./кв.м, добавляет директор агентства недвижимости "Восточно-Сибирская правда" Вадим Литвиненко.

Сегодня в Иркутске наибольшее число сделок по продаже офисов заключается на помещения площадью 30-39 кв.м. Здесь фиксируются и одни из самых высоких цен на недвижимость -- от 45 тыс. руб./кв.м. Как правило, помещения такой площади -- это бывшие однокомнатные квартиры на первых этажах жилых домов, переведенные в нежилой фонд. Для многих небольших фирм размер такого помещения и его конечная стоимость являются оптимальными. Также популярными -- и, увы, дефицитными -- считаются офисы площадью свыше 100 кв.м. Цены на такие помещения можно назвать на сегодняшний день пиковыми -- от 55 тыс.руб./кв.м.

Стоимость аренды офисов растет не менее впечатляющими темпами. По данным портала REALTY.IRK.RU, только за май-декабрь 2005 года средняя арендная ставка по Иркутску повысилась на 30,7%. С этой цифрой согласен и вице-президент Иркутской гильдии риэлторов Владимир Долгополов, по сведениям которого в прошлом году арендная плата в центральной части города возросла на 30%. Другие районы показали рост в пределах 10-20%.

Сегодня диапазон арендных ставок в Кировском районе Иркутска составляет 800-1200 руб./кв.м, стоимость аренды помещений в Октябрьском районе стартует от 600 руб./кв.м, в Свердловском районе -- от 500 руб./кв.м, от 400 руб./кв.м. -- в Ленинском районе. В целом прогноз на 2006 год также неутешителен -- стоимость аренды возрастет не менее чем на 20%, считает Юрий Винников.

По наблюдениям Владимира Долгополова, самыми востребованными у иркутских арендаторов считаются малые помещения (20-30 кв.м) в центре города. При этом нередки случаи, когда расходы на ремонт помещения съемщики готовы разделить с собственником или вовсе профинансировать самостоятельно. На втором месте по популярности -- средние помещения площадью от 50 до 150 кв.м.

Помещения свыше 150 кв.м -- отдельная категория, востребованная взыскательными столичными арендаторами. Однако офисами такой площади располагают, как правило, только современные бизнес-центры, и на их долю приходится лишь 10% от всего офисного парка Иркутска. 60% этих площадей занимают иногородние арендаторы.

В ближайшие годы, по мнению Владимира Долгополова, Иркутск вряд ли сможет увеличить свои офисные мощности настолько, чтобы удовлетворить растущий спрос на помещения высшего класса. Помещений такого уровня, предусматривающих высококачественную отделку, выделенную линию интернет, центральное кондиционирование, парковку, охрану, пожарную сигнализацию, собственную точку общепита и другие инфраструктурные решения, сегодня в Иркутске практически нет. Даже лучшие образцы местных офисных центров не сочетают в себе одновременно все эти качества, сетуют риэлторы.

Не только благородный вид здания и наличие в нем всех необходимых технических и инженерных функций, позволяющих вести бизнес бесперебойно, привлекает иногородних предпринимателей в современных офисных комплексах. Приезжие бизнесмены (в большинстве своем столичные) привыкли работать, не совмещая ведение бизнеса и управление собственностью: они предпочитают, чтобы хозяйственные заботы о здании брал на себя собственник или управляющая компания. Единственная обязанность арендатора в этом случае -- вовремя вносить арендную плату. Такие арендаторы, как правило, стремятся заключать долгосрочные договоры аренды на 7-10 лет при условии, что ежегодная индексация ставок не может превышать 10%.

Иркутские предприниматели, напротив, чаще предпочитают оформлять право собственности на недвижимость, "иной раз не задумываясь над тем, могут ли они позволить себе безболезненно изъять деньги из оборота или воспользоваться кредитом для покупки дорогостоящего объекта", -- недоумевает Вадим Литвиненко. 

Газета "Дело" (N8 (268) от 28 апреля 2006г.)

(использованы данные REALTY.IRK.RU) 
 

<< вернуться к предыдущей странице

Все новости