Новости
| КУМИ | Ближайшие аукционы | Программа приватизации | Новости КУМИ |
В ближайшие несколько лет в Иркутске может быть построено 3-4 новых высококлассных деловых центра
03.05.2006
Дотянуться до небес
Иркутские риэлторы говорят о постоянно растущем спросе на офисную недвижимость высокого класса. Однако осваивать нишу строительства офисных центров современного формата строители не спешат. Некоторые из них в беседе с корреспондентом газеты "Дело" признались, что такие капиталоемкие проекты под силу только единичным крупным застройщикам. Между тем, по оптимистичным прогнозам, в ближайшие несколько лет в Иркутске может быть построено 3-4 новых высококлассных деловых центра.
Львиную долю иркутского офисного парка на сегодняшний день занимают здания бывших советских предприятий и институтов. По текущим предложениям на рынке аренды удалось насчитать 32 таких здания. Их суммарная площадь составляет около 70 тыс кв.м.
Иркутские строители вводят не более 10% от этого объема. Так, в 2005 году сдано 7,5 тыс кв.м офисных площадей (по данным, представленным ЗАО БПТО "Энергохимкомплект", ЗАО "СтройКонсалт", ООО "ОфисСтрой", ООО "Агротехцентр" и ООО "Максстрой"). При этом не построено ни одного офисного центра: все эти площади -- первые и цокольные этажи в жилых домах, отведенные под коммерческое использование.
В планах названных застройщиков -- вести 11,3 тыс кв.м административных площадей в 2006 году, из них 2,1 тыс кв.м принадлежат бизнес-центру "ЭкваТор" (ввод в эксплуатацию запланирован на июль текущего года).
Иркутску необходимы еще, как минимум, 10 тыс кв.м элитных деловых площадей (без учета торговых) -- убежден заместитель генерального директора по организации управления и работе с клиентами ООО "Максстрой" Максим Девочкин. Так он оценивает спрос со стороны крупных иногородних фармацевтических, табачных, транспортных и других компаний, развивающих свой бизнес в регионе. "Они не размещают в Иркутске полноценные представительства именно из-за недостатка высококлассных офисных помещений и вынуждены арендовать небольшие офисы для предельно малого количества сотрудников, -- уверяет Максим Девочкин.
С ним не согласен заместитель директора ООО БПТО "Энергохимкомплект" Олег Кокорев (его компания в июле 2006 года вводит в эксплуатацию бизнес-центр "ЭкваТор"). Он, напротив, убежден, что особенного спроса на офисную недвижимость в Иркутске со стороны столичных инвесторов нет и в ближайшее время не ожидается. "Для этого в Иркутске недостаточно развит рынок" -- считает Олег Кокорев. "А иркутские предприниматели не готовы платить дополнительно за классность офисного помещения. Максимальный уровень арендной ставки для иркутян -- 1200 руб./кв.м", -- резюмирует он. А продавая офисы в "ЭкваТоре", "Энергохимкомплект" столкнулся с нежеланием многих покупателей приобретать помещения на верхних этажах по тем же ценам, что и офисы на первом и цокольном этажах.
По данным REALTY.IRK.RU, на сегодняшний день минимальная стоимость аренды в иркутских офисных центрах составляет 390 руб/кв.м. Такие расценки предлагает своим арендаторам бизнес-центр "Меридиан" (Ново-Ленино). Наиболее высокая ставка (1400 руб/кв.м) -- в "БайкалБизнесЦентре" (мкрн.Солнечный). По мнению экспертов, во второй половине текущего года средняя арендная ставка в иркутских офисных центрах возрастет не более чем на 13%.
Один из собеседников газеты "Дело" обмолвился, что некая столичная инвестиционная компания вынашивает планы строительства в Иркутске высотного бизнес-центра из стекла и бетона стоимостью $10 млн. По неподтвержденной информации, компания уже оформила права собственности на земельный участок в центре города и подыскивает подрядчика.
Олег Кокорев скептически относится к перспективам развития офисных центров класса А на местном уровне. По его словам, "офисы высшей категории могут быть востребованы только крупными корпорациями мирового масштаба, поэтому даже в Москве такие бизнес-центры -- наперечет", -- констатирует он.
Более реалистичными намерениями в этой области являются, по-видимому, планы крупнейшего иркутского девелопера -- ЗАО "Востсибстрой" -- возвести крупный деловой центр класса В в Октябрьском районе Иркутска (неподалеку от строящегося жилого комплекса "Zeon"). Общая площадь здания составит 4,5 тыс кв.м, площадь помещений будет варьироваться от 60 до 335 кв.м. Как рассказал начальник отдела маркетинга и аналитики Алексей Зайцев, компания для реализации проекта планирует использовать как собственные средства, так и средства дольщиков. Все площади будущего объекта "Востсибстрой" намерен реализовать.
Кроме того, в 2007 году завершить строительство шестиэтажного бизнес-центра по ул.Рабочая планирует Торговый центр "Меркурий". Общая площадь здания, по замыслу застройщика, составит 8,7 тыс кв.м. Администратор ТЦ "Меркурий" Анастасия Герасимова сообщила, что к настоящему времени возведено 3 этажа нового центра.
В целом в ближайшие несколько лет в Иркутске можно ожидать строительства трех-четырех бизнес-центров, -- полагает директор агентства недвижимости "Восточно-Сибирская правда" Вадим Литвиненко. Но этого недостаточно, считает он, объясняя низкую активность застройщиков боязнью разрабатывать нишу коммерческого строительства, не столь хорошо изученную, как рынок жилья.
Максим Девочкин с ним соглашается и поясняет, что принципиальное отличие коммерческого строительства от жилого состоит в специфике продаж. При строительстве жилья застройщики, как правило, распродают будущий дом на этапе возведения первых этажей, привлекая тем самым важный источник финансирования проекта -- средства дольщиков. Привлечь в качестве дольщиков будущих покупателей офисного центра гораздо сложнее. Юридические лица с большей опаской, нежели физические, относятся к участию в долевом строительстве, настаивая на предъявлении свидетельства о собственности, получить которое можно только после окончания всех строительных работ и введения здания в эксплуатацию.
При этом реализация всего проекта - от оформления документации до завершающих отделочных работ -- может занять, как минимум, 2 года. Все это время компания должна вести строительство либо на собственные средства, либо привлечь достаточное количество внешних инвестиций.
И с тем, и с другим в Иркутске плохо. По мнению Максима Девочкина, для того, чтобы компания могла бесперебойно вести работу над проектом строительства бизнес-центра, она должна располагать свободными средствами в объеме не менее 120 млн руб. Сегодня в Иркутске, по его словам, не наберется даже пары таких застройщиков. Банки и другие институциональные инвесторы пока с недоверием относятся к участию в долевом строительстве. Этим объясняется стремление девелоперов продавать готовые площади, а не сдавать их в аренду, так как в последнем случае вложенные инвестиции окупятся только через 7-8 лет.
Между тем, строители ожидают удорожания себестоимости строительства. По их оценкам, текущая себестоимость возведения 1 кв.м составляет 20-25 тыс.руб. Существенную долю в этом показателе занимает стоимость земли -- примерно 30%, что сходно с пропорциями на московском рынке недвижимости. Алексей Зайцев из "Востсибстроя" не исключает, что продажа земельных участков под капитальное строительство с открытых городских аукционов может в разы увеличить стоимость земли. Напомним, что согласно Земельному кодексу РФ, выделение земельных участков под жилищное строительство с 1 октября 2005г. должно происходить исключительно через аукционы.
Газета "Дело" (N8 (268) от 28 апреля 2006г.)
(использованы данные REALTY.IRK.RU)
официальный сайт