В России постепенно формируется устойчивый рынок ипотеки

В последние годы в России было проведено более 35 сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 200 млрд руб. На фоне общего роста стоимости фондирования и повышения интереса к инструментам с низким риском секьюритизация сегодня является эффективным механизмом привлечения долгосрочного финансирования. Этот инструмент позволяет кредиторам расширять свою деятельность на первичном рынке ипотечного кредитования, опираясь на рыночные источники привлечения ресурсов.
Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) позволяют работать на ипотечном рынке не только крупным банкам с развитой депозитной базой, но и небольшим участникам рынка, которые не держат ипотечные портфели на балансах, а рефинансируют их. За счет этого создается конкурентная среда. Это, в конечном счете, стимулирует снижение процентной ставки.

Секьюритизация - это, прежде всего, способ повышения ликвидности ипотечных кредитов. Ведь не многие имеют возможность удерживать на балансе 30-летние ипотечные кредиты, используя краткосрочные источники фондирования. При увеличении ипотечного портфеля банк рано или поздно столкнется с ограничениями, в том числе и по нормативам Банка России в части ликвидности.

В России постепенно складывается понимание не только роли секьюритизации в развитии рынка ипотечного кредитования, но ее значения для всего фондового рынка. Только ипотечный рынок с его объемами, длительными сроками кредитования и высоким качеством обеспечения может обеспечить возможность инвестирования действительно больших объемов "длинных" денег. А по соотношению доходности и надежности ИЦБ являются оптимальным инструментом для долгосрочных инвесторов. Самые "правильные" держатели для ИЦБ - пенсионные фонды и страховые компании, то есть те, кто управляет длинными активами, кого не пугает длинная дюрация. А по мере формирования в России накопительных систем привлекательность ИЦБ как долгосрочной инвестиции будет только возрастать.

Для создания устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала сегодня необходимо развивать внутреннюю базу институциональных консервативных инвесторов, а также повышать привлекательность отечественного рынка для инвесторов иностранных. В настоящее время потенциальных инвесторов сдерживает недостаточная ликвидность российского вторичного рынка облигаций, а "якорных" инвесторов, формирующих спрос на ипотечные ценные бумаги в стране, всего два: государственная управляющая компания Пенсионного фонда РФ (Внешэкономбанк) и АИЖК. В 2009 году в российском законодательстве были сняты барьеры для инвестирования в ипотечные облигации Пенсионным фондом, что стало действительно знаковым событием для рынка. Постепенно оживляется спрос со стороны частных инвесторов, причем как российских, так и зарубежных.

В перспективе ИЦБ могут и должны стать основным источником фондирования ипотеки. Привлечение долгосрочных ресурсов оригинаторами в будущем может составить 50% и более, в то время как сегодня доля финансирования, привлекаемого за счет секьюритизации, - не более 7%. Однако для того, чтобы наладить функционирование стабильного рынка ИЦБ, необходимо активно развивать ипотечные инструменты, чтобы всем классам инвесторов можно было предложить приемлемые по срочности, доходности и надежности ипотечные бумаги.

Поэтому так важны программы поддержки и развития рынка ИЦБ. Условно они делятся на две категории: программы прямого выкупа и дополнительной поддержки. К первой относятся программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием и "Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку", основной особенностью которой стал целевой характер выдаваемых кредитов на приобретение жилья на первичном рынке по ставкам не выше 11%.

Из программ, направленных на поддержку небольших и начинающих оригинаторов, можно отметить программу АИЖК по предоставлению поручительств по ИЦБ; промежуточное финансирование (целевые займы), предоставляемое на накопление ипотечного покрытия и завершение сделок секьюритизации; программу выкупа мезонинных траншей, а также поддержку мультиоригинаторных сделок. Последние являются очень важным инструментом для небольших банков, не способных самостоятельно накопить на своем балансе портфель в 3 млрд руб., обеспечивающий экономическую эффективность сделки секьюритизации. Совместные сделки нескольких оригинаторов позволяют снизить издержки, расширить базу инвесторов и стандартизировать выпуски ипотечных облигаций. Это большой сегмент рынка, который необходимо вовлекать в процесс развития вторичного рынка ипотеки.

В целях развития инфраструктуры вторичного рынка ипотеки необходимо совершенствовать систему обращения ИЦБ, расширять практику предоставления поручительств, совершенствовать нормативные документы в части оценки дюрации, снижать для потенциальных эмитентов сроки и стоимость подготовки сделок, упрощать государственную регистрацию выпусков облигаций. Давно назрела и необходимость в создании единого информационно-аналитического центра, обеспечивающего сбор и обработку статистических данных рынка ИЦБ.

В 2012 году в закон о ценных бумагах уже было внесено несколько важных изменений: уточнен статус ипотечного агента, расширен круг его операций, сняты некоторые ограничения в отношении кредитных организаций, выпускающих облигации с ипотечным покрытием, разработана база для выпуска ипотечных сертификатов участия.

Важным моментом для развития рынка является необходимость интегрирования в Гражданский кодекс ряда правовых концепций, являющихся общепринятыми для развитых стран, но отсутствующих у нас. Речь идет прежде всего о защите ипотечного агента от банкротства (bankruptcy remoteness), ограничении его ответственности (limited recourse), введении механизма защищенных банковских счетов (аналогов счетов escrow в зарубежном праве). Необходимо совершенствовать банковское законодательство в целях повышения эффективности вложений в ИЦБ, развивать инструменты хеджирования рисков, регулировать законодательство с целью увеличения допустимого соотношения кредита к залогу при наличии ипотечного страхования.

Итогом такой планомерной работы может стать формирование устойчивой системы фондирования рынка ипотеки при постепенном сокращении государственной поддержки и внедрении конкурентных механизмов привлечения капитала. Привлечение долгосрочных ресурсов через секьюритизацию создаст условия для стабильного и динамичного развития рынка ипотечного кредитования, повысив доступность ипотеки для широких слоев населения.

Источник: РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА